Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Что делать если застройщик не достраивает дом

Проблема: Упущенное время

Одна из самых распространенных проблем, с которой может столкнуться дольщик, — нарушение сроков сдачи объекта. Согласно закону 214-ФЗ, застройщик обязан передать квартиру в новостройке владельцу после того, как дом будет введен в эксплуатацию, но не позднее срока, который предусмотрен договором.

Если новоселье все-таки откладывается, возможны несколько вариантов развития событий. Порядочный застройщик, понимая, что не укладывается в график, обязан предложить дольщику изменить сроки в договоре, предупредив об этом за 2 месяца до окончания строительства.

Если дольщик соглашается подождать, то к ДДУ по соглашению обеих сторон составляется дополнительное соглашение. В противном случае, участник долевого строительства может дождаться, когда истекут определенные договором 2 месяца после неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, и в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
Для этого достаточно уведомить строительную компанию заказным письмом с описью вложения. С этого момента договор считается расторгнутым.

По закону об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, застройщик после получения уведомления обязан в течение 20 рабочих дней вернуть несостоявшемуся новоселу деньги и проценты за их использование. Проценты исчисляются за весь срок, в течение которого деньги находились в руках застройщика — со дня первого взноса до дня их возврата дольщику.

Если в течение 20 дней дольщик не обратится за деньгами, их следует перечислить в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика.
Кстати, если вам все-таки удалось получить долгожданную квартиру, хоть и с опозданием, помните, что вы можете рассчитывать на неустойку за каждый день просрочки. Размер пени рассчитывается по схеме, описанной выше.

Застройщик действительно может не уложиться в намеченные сроки и перенести дату сдачи дома в эксплуатацию на несколько месяцев. Уведомление он должен выслать не позже двух месяцев до изначально обозначенного в ДДУ срока. Застройщик в этом случае предлагает дольщику подписать дополнительное соглашение к договору о переносе сроков сдачи.

Подписывать его или нет — решает дольщик. Однако стоит помнить, что при подписании такого допсоглашения дольщик соглашается с новыми датами ввода новостройки и лишается права истребовать неустойку за сорванные сроки. Если же предложение застройщика подписать дополнительное соглашение о переносе сроков окончания строительства игнорируется, тогда после подписания акта приема-передачи квартиры участник долевого строительства может обратиться в суд и получить деньги за ожидание.

В случае, когда срок сдачи новостройки сдвигается более чем на два месяца, дольщик может расторгнуть договор и вернуть деньги. Застройщик обязан возвратить не только внесенные за квартиру деньги, но и проценты за пользование денежными средствами.

Проблема: Недостатки и нарушения

Дом достроен, вы наконец увидели будущее жилье, но некоторые нарушения при строительстве или отделке делают жизнь в новой квартире некомфортной, а иногда и невозможной. Согласно закону, застройщик обязан передать покупателю жилье, качество которого соответствует «условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям». Если жилая недвижимость этим требованиям не соответствует, то дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Кроме того, отказаться от исполнения ДДУ можно в случае «существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок».

Проблема заключается в том, что в законодательстве о долевом строительстве нет четкого определения «существенного нарушения». По словам О. Островского, в этом случае можно руководствоваться Законом РФ «О защите прав потребителей». В преамбуле этого документа сказано, что «существенный недостаток товара (работы, услуги) — это неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения».

Однако отказываться от объекта, на стадии, когда вас допустили к осмотру, по мнению эксперта не слишком разумно: «Если вас допустили к осмотру квартиры, то степень готовности дома высокая, а значит, надо использовать все возможности для устранения застройщиком недостатков». При обнаружении дефектов дольщик имеет право потребовать от застройщика:

  • безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  • соразмерного уменьшения цены договора;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Предлагаем ознакомиться:  Работодатель не отпускает в отпуск

Естественно, нарушения, обнаруженные вами, необходимо зафиксировать. «Если дефекты очевидны, их нужно сфотографировать, снять на видео, желательно составить комиссионный акт. Лучше, если при этом будут присутствовать представители застройщика», — советует эксперт. Неочевидные нарушения придется фиксировать при помощи строительной экспертизы.

И только, если вы не нашли должного понимания с застройщиком или убеждены, что обнаруженные недостатки в строительстве неустранимы, надо начинать процедуру расторжения договора, в том числе в судебном порядке. Взыскать с застройщика в этом случае можно не только оплаченные вами денежные средства, но и убытки — понесенные вами расходы, связанные с нарушением застройщиком своих обязательств, и компенсацию за моральный вред.

Если извещение поступило заблаговременно, но срок сдачи откладывается более чем на два месяца либо есть достаточные основания полагать, что обязательства застройщика не будут исполнены в первоначально установленный срок, то самое крайнее средство — расторгнуть договор участия в долевом строительстве, потребовать возврата уплаченной суммы, взыскать законную неустойку, а также потребовать возмещения убытков и морального вреда.

Что делать если застройщик не достраивает дом

Застройщик, согласно ч. 3 ст. 6 Закона о долевом участии в строительстве, обязан уведомить дольщика за два месяца, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок. Тут нужно четко представлять, что понимается под«строительством»:это завершение строительно-монтажных работ на объекте, за чем следует «сдача в эксплуатацию» и передача дома дольщику.

Все юристы отмечают, что закон в указанной части написан явно неточно, ведь дольщику нет никакого дела, когда будет закончена стройка и дом сдан в эксплуатации госкомиссии.Его должно интересовать только одно — передача ему построенной квартиры (магазина, гаража, парковочного места и т. д.). Полагаем, что именно об этом в действительности хотел сказать законодатель, но почему-то написал иначе.

Несмотря на то что застройщик должен уведомить о задержках дольщика, это не означает, что дольщик обязан согласиться с таким предложением. Конечно, стороны могут заключить соглашение о продлении срока передачи квартиры, но на это идут лишь единицы — те, кто не знает, что по итогам лишится достаточно щедрой суммы неустойки за просрочку. По факту просрочки с застройщика можно получить следующее:

  • неустойку в размере 1150 ключевой ЦБ РФ за каждый день просрочки (с 10.09.16 — 10%);
  • возмещение убытков (наем жилья, более высокие проценты по ипотечному кредиту и др.);
  • компенсация морального вреда.

При этомесли написать претензию в адрес застройщика (а это стоит сделать), а тот не выплатит указанные суммы, то,если дело дойдет до суда, есть шанс получить с него сумму в размере 50% от всего того, что Вы просили в претензии.

Если дольщик откажется менять срок в договоре, возможны следующие варианты:

  • застройщик передаст квартиру с просрочкой, а дольщик примет ее, забудет про все свои неудобства и простит застройщику неустойку (типичная ситуация);
  • застройщик попытается надавить на дольщика, затягивая передачу квартиры. Передача жилья произойдет только в обмен на подписание допсоглашения о продлении срока (его, кстати, нужно зарегистрировать в Росреестре).Или же застройщик уговорит дольщика подписать акт приема-передачи, в котором дольщик согласен со всем и «претензий не имеет». Но и это еще не полное фиаско для дольщика;

Срок договора может быть изменен в суде по требованию застройщика в том случае, если дольщиком допущено существенное нарушение условий договора, например просрочка оплаты платежей или в связи с «существенными изменениями обстоятельств». Кстати, застройщик вправе сам изменить срок передачи «долевки», если дольщик не вносит платежи по договору, а оплата производится с рассрочкой.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Предлагаем ознакомиться:  Согласие супруга при покупке квартиры

На какой срок службы рассчитаны сегодняшние новостройки?

С чего начать покупку квартиры в новостройке?

Сдача дома затянулась, что делать?

Проблема: Банкротство застройщика

Признание компании-застройщика банкротом также является основанием для отказа от исполнения дольщиком обязательств.
«Если арбитражным судом принято решение о банкротстве застройщика, участники строительства имеют право предъявить в суд требования о передаче им помещений или денежных средств, либо в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора», — рассказывает О. Островский.

Гражданам необходимо представить суду доказательства того, что по договору ими была произведена оплата. После рассмотрения требований граждане включаются в реестр требований о передаче жилых помещений. Те дольщики, которые расторгли договор ранее и не получили денег, а также те, кто в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, заносятся в реестр требований кредиторов.

Такой вариант — самый долгий и трудный для дольщика. Дальнейшее развитие событий зависит от различных факторов, в том числе — от стадии строительства.

  1. Если объект недвижимости введен в эксплуатацию до начала процедуры банкротства или разрешение на ввод получено уже в ходе конкурсного производства, то дольщики, включенные в соответствующий реестр, могут рассчитывать на передачу им квартир при соблюдении указанных в законе условий.
  2. Если дом не достроен, дольщики могут создать жилищно-строительный кооператив, которому по решению суда возможна передача новостройки и участка под ней для завершения строительства. «Вопрос об этом должен вынести на собрание участников строительства арбитражный управляющий не ранее чем через 2 месяца и не позднее чем через 6 месяцев после его утверждения, — поясняет О. Островский — Правда для передачи дома ЖСК, кроме решения о создании такого кооператива, принятого собранием участников строительства 3/4 голосов, необходимо еще одновременное выполнение 7 условий, прописанных в Федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)».

Незавершенный объект долевого строительства может быть и продан на торгах. При этом 60% вырученных средств направляются на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом, а 25% — участникам долевого строительства, включенным в реестр кредиторов.

Что делать если застройщик не достраивает дом

Panitan/Fotolia

Если застройщик пытается в одностороннем порядке перенести срок ввода дома в эксплуатацию, то он явно нарушает права дольщика, как стороны договора долевого участия. Ключевое слово здесь — «в одностороннем порядке».

Предлагаем ознакомиться:  Суд с родственником: как подготовить иск и подать его в суд || Подать в суд на родственников

В законе ФЗ-214, регулирующем отношения дольщика и застройщика, действительно есть пункт (п.3, ст. 6, ФЗ-214), в котором предусматривается невозможность застройщика завершить строительство дома в указанный в договоре срок. Но этот пункт закона позволяет застройщику всего лишь уведомить дольщика об этом казусе и предложить ему перезаключить договор с новыми сроками сдачи дома (или подписать допсоглашение к договору).

Дольщик при этом вовсе не обязан соглашаться на новые условия договора. Более того, дольщик имеет полное право требовать с застройщика неустойку за просрочку сдачи дома. Размер этой неустойки равен 1/150 текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки (п.2, ст.6, ФЗ-214).

На практике застройщики часто вносят в договор долевого участия различные пункты, смягчающие жесткие требования федерального закона ФЗ-214. Это делается в большей степени для психологического воздействия на дольщиков и не имеет под собой никаких законных оснований. Таким образом застройщики надеются избежать установленных законом требований о взыскании неустойки.

В частности, в договоре может быть пункт о возможном одностороннем переносе сроков сдачи дома, с уведомлением другой стороны за два месяца. И даже условие, что при несогласии дольщика застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Все эти условия являются незаконными, так как противоречат сути ФЗ-214.

Если же дольщик поддался на уговоры застройщика или на незаконные формулировки договора и добровольно подписал допсоглашение о переносе сроков сдачи дома, то он сам ограничил себя в собственных правах. Тогда уже новый срок сдачи дома становится легитимным, и дольщику останется только ждать.

С чем связаны массовые переносы сроков строительства в России?

Что я должна делать при банкротстве застройщика моего ЖК?

Быть дольщиком или не быть — вот в чем вопрос

Ситуация, когда застройщик по каким-то причинам затягивает исполнение своих обязательств отнюдь не редкость. Вопрос, нужно ли в этом случае срочно расторгать договор долевого участия или нет, — не имеет однозначного ответа.

Расторгать договор или нет, должен решить сам участник долевого строительства. Для того, чтобы это решение было обоснованным, эксперты советуют ответить себе на несколько вопросов:

  • у кого в собственности находится земельный участок (от этого в значительной мере зависит возможность влияния на застройщика исполнительных органов власти);
  • степень готовности объекта, наличие или возможность продления сроков действующего разрешения на строительство;
  • есть ли на объекте свободные квартиры, продажа которых позволит осуществлять финансирование строительства, (оценить иные возможные источники финансирования);
  • исходя из вышеназванного, есть ли у застройщика реальные шансы завершить строительство дома и передать квартиры дольщикам;
  • сколько времени займет расторжение договора, в том числе, возможно, в судебном порядке, и получение взысканных с застройщика денежных средств (застройщики, попавшие в такую ситуацию, как правило, имеют ограниченные финансовые ресурсы и всячески затягивают как и вынесение самого судебного решения, так и его исполнение);
  • есть ли в договоре обязательства дольщика при расторжении договора в одностороннем порядке определенную часть оплаченных денежных средств (на практике эта цифра достигает 20%) оставлять застройщику;
  • не приведет ли неисполнение обязательств застройщика перед дольщиками по возврату денежных средств к его банкротству.

Оценив возможности застройщика, вам будет проще отделить эмоции от фактов и, при необходимости, принять решение о расторжении договора.

Добавить комментарий

Adblock detector