Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Где проверить застройщика

Проверяем сайт застройщика

Сайт застройщика или конкретной новостройки — первый пункт, по которому можно сразу отсеивать застройщиков. На сайте ищите документы о компании, о новостройке и фотографии со стройки либо трансляцию с веб-камеры.

Без учредительных документов не может работать ни одна компания. Обязательный минимум:

  1. Устав.
  2. Свидетельство о регистрации.
  3. Свидетельство о постановке на налоговый учет.
  4. Выписка из ЕГРЮЛ.

Если эти документы есть на сайте застройщика — хороший признак, нет — не смертельно, запросите копию на этапе 2.

Как проверить компанию застройщика на надежность? Как проверить новостройку при покупке в 2019 году? Пошаговая инструкция

Покупка квартиры всегда связана с определенными рисками. Но ситуация ухудшается, когда нужно приобрести жилье в новостройке. Как правило, на момент покупки дом ещё не достроен. И квартиры, как таковой, не существует, что добавляет новые риски. С чем же конкретно может столкнуться покупатель, вкладываясь в новостройку? Ситуации могут быть следующими:

  1. Долгострой.
  2. Строительство не завершается, например, по причине банкротства застройщика.
  3. Застройщик расторгает договор с дольщиком по выдуманной причине (обманывает его).
  4. Владелец жилплощади продает ее дважды разным людям.
  5. По завершении строительства получилась некачественная квартира в плохо построенном доме.
  6. Простои по оформлению собственности по вине застройщика.

Чтобы избежать возможных рисков, необходимо грамотно проверить застройщика. В таком случае шанс потерять деньги и возможную жилплощадь заметно снижается. Но как это сделать?

Основными видами договора на покупку строящегося жилья являются: договор долевого участия, договор уступки прав по договору долевого участия, инвестиционный договор, предварительный договор купли – продажи, договор ЖСК, вексельные схемы и т.п. В настоящее время, в Москве и Московской области основным видом договора на покупку жилья в новостройке является договор долевого участия и договор уступки права по договору долевого участия. Рассмотрим их подробнее.

Указанные договора являются наиболее безопасными для дольщика, поскольку защищены положениями ФЗ – 214, подлежат обязательной государственной регистрации и проверке со стороны государства. Заключая договор долевого участия, дольщик защищен от двойной продажи застройщиком жилого помещения, а у застройщика гарантировано, оформлены права на земельный участок и имеется разрешение на строительство. В противном случае, договор долевого участия не пройдет государственную регистрацию.

Изучая договор долевого участия, обратите внимание на сроки окончания строительства объекта недвижимости, сроки передачи вам жилья, предусмотренную ответственность застройщика за увеличение сроков строительства. Также, изучите характеристики приобретаемого объекта недвижимости, его площадь, этажность, планировку и т.п.

Обратите внимание на закрепленный в договоре порядок приема — передачи жилья, порядок составления Акта приема и передачи, в том числе одностороннего, обмера площадей квартиры после окончания строительства, предусмотренных доплат в случае увеличения площади квартиры, наличия компенсации от застройщика в случае уменьшения площади квартиры, стоимость квадратного метра при указанных расчетах.

В договоре должны быть прописаны все характеристики жилья и договоренности с застройщиком, поскольку в случае возникновения спора с застройщиком, суд исходит из условий сделки, прописанных в договоре. Обязательно проверьте соответствие реквизитов застройщика, в том числе банковских в учредительных документах, проектной документации и договоре долевого участия.

Обратите внимание на наличие у лица, подписывающего договор долевого участия полномочий выступать от имени застройщика. Действующее законодательство не предусматривает единой типовой формы договора ДДУ и каждый застройщик самостоятельно разрабатывает ДДУ для каждого объекта долевого строительства. Об иных видах договоров применяемых при приобретении жилья в новостройке (инвестиционный договор, предварительный договор купли – продажи, договор ЖСК, вексельные схемы и т.п.) и их рисках для дольщика смотрите информацию на нашем сайте.

Установив застройщика и изучив учредительные документы, анализируем информацию о застройщике по дополнительным показателям. Обратите внимание на дату регистрации (создания) организации – застройщика. Чем дольше застройщик ведет свою хозяйственную деятельность, чем больше объектов им построено и сдано ранее, тем больше ее надежность для дольщика.

Как правило, в начале строительства для привлечения инвесторов, получения кредитов и т.п. организацией управляет реальный генеральный директор. Однако, в случае наступления неплатежеспособности у застройщика, наличия значительных долговых обязательств, готовящегося вывода денежных средств со счетов застройщика и приостановления строительства, происходит смена реального генерального директора на «номинального» генерального директора, который формально несет ответственность за дальнейшие действия застройщика, а фактическое управление застройщиком продолжает осуществлять иное лицо.

Предлагаем ознакомиться:  Что делать, если затопили соседи сверху? Как взыскать, куда обращаться

Нам часто поступают вопросы от покупателей новостроек: как проверить квартиру, офис, иной объект недвижимости в новостройке перед покупкой (при покупке)? как проверить застройщика на надежность и платежеспособность при покупке новостройки? В настоящей статье мы ответим на данные вопросы и поговорим о том, как сориентироваться в море предложений на рынке строящегося жилья и правильно выбрать застройщика.

Итак, определимся, на что нужно обратить внимание при выборе застройщика, то есть непосредственно лица, с которым планируется заключение договора долевого участия.

Проверить застройщика можно самостоятельно, с использованием открытых сведений. Данная проверка позволит сложить общее впечатление о добропорядочности застройщика, его устойчивости и исполнительности. Однако привлечение юриста для так называемого правового аудита застройщика значительно сэкономит ваше время и позволит получить более полную информацию о застройщике.

1. Проверка общей информации о юридическом лице

Запрашиваем у застройщика документы

По закону, ст.ст. 20-21 Закона о ДДУ 214-ФЗ, застройщик обязан предоставить для ознакомления любому обратившемуся лицу следующие документы: — учредительная документация; — бухгалтерская отчетность за последние три года; — аудиторское заключение за последний год; — проектная документация; — инвестиционный контракт, если есть;

Однако на практике, застройщик не предоставляет указанную документацию, однако предоставляет ее при подписании договора. Часто информация предоставляется даже в незаверенных копиях. Истребовать информацию и документы можно с помощью юриста по новостройкам.

Если застройщик прошел первый этап «кастинга», позвоните ему и договоритесь о встрече в офисе. Скажите, что вы хотите посмотреть оригиналы учредительных документов, договор страхования на новостройку и получить образец или проект договора долевого участия в строительстве.

Об учредительных документах мы уже рассказали в первом этапе, ваша задача — сверить их с оригиналами. Если на сайте их не было, попросите застройщика показать вам оригиналы и сделать копию, которую вы возьмете с собой. Дома перепроверите по сайту налоговой службы.

Что значит.ДДУ — договор только между вами и застройщиком. В нем обязательно должен быть предмет договора — какую именно квартиру вы покупаете и в какой срок застройщик должен вам передать квартиру. В ДДУ обязательно указывают:

  1. Строительный адрес дома.
  2. Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
  3. Этаж и предварительный номер квартиры.
  4. Высоту потолков, планировку и площадь квартиры.
  5. Дату сдачи новостройки.

Как работает. В первую очередь, ДДУ защищает вас от ошибок застройщика в строительстве. Застройщик обязан вам передать именно такую квартиру, как указано в ДДУ.

Лена купила квартиру площадью 52 м² в строящемся доме за 6 млн рублей, подписала с застройщиком ДДУ. На приемке квартиры она обнаружила, что площадь квартиры — 49,5 м². Лена написала претензию застройщику и получила компенсацию за разницу в 2,5 м² — 288,5 тысячи рублей. Постелила на эти деньги полы.

Саша купила квартиру в строящемся доме за 6 миллионов рублей, подписала с застройщиком ДДУ. Крайняя дата сдачи по ДДУ была 31 марта. На 81-й день начинают «капать» пени — то есть с 20 июня. Застройщик подписал с Сашей акт приема-передачи квартиры и передал ей ключи 20 сентября. Саша написала претензию застройщику и получила 303 тысячи рублей за 92 дня просрочки. Зачем-то купила пять айфонов.

ДДУ обеспечит вам качество стройки. В договоре должен быть четко указан гарантийный срок, в течение которого застройщик несет ответственность за переданный дольщику объект. За саму квартиру он отвечает в течение 5 лет, в том числе 3 года — за инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции. В рамках гарантии застройщик либо бесплатно устраняет недочеты, либо выплачивает компенсацию.

Вика купила квартиру в строящемся доме, подписала с застройщиком ДДУ. Крайняя дата сдачи по ДДУ была 31 марта. Застройщик подписал с Викой акт приема-передачи и передал ей ключи 20 марта. 21 марта Вика обнаружила, что окно на кухне плохо закрывается. Она написала претензию застройщику, застройщик — подрядчику по окнам. Подрядчик заменил уплотнитель в окне бесплатно, в рамках гарантии.

Пример претензии к застройщику. Обязательно указан номер и дата договора, перечислены недочеты. Застройщик проставил штамп с датой получения претензии
Пример претензии к застройщику. Обязательно указан номер и дата договора, перечислены недочеты. Застройщик проставил штамп с датой получения претензии

Договор долевого участия защищает от ошибок застройщика, просрочек и обеспечивает качество стройки.

Покажите проект ДДУ независимому юристу. Если какие-то пункты вас не устраивают, обсудите их с застройщиком, внесите изменения в договор — это законно и нормально. Помните, что не только вы хотите купить квартиру, но и застройщик — продать ее. Раз у вас общая цель, важно договориться об условиях.

Ульяна собиралась купить квартиру у застройщика, который в ДДУ внес следующий пункт:

«Если фактическая площадь квартиры окажется больше заявленной на 3 и более процента, то дольщик выплачивает застройщику сумму в размере разницы в метрах между фактической и заявленной площадью, умноженной на цену квадратного метра по ДДУ. Если квартира окажется меньше заявленной площади на три и больше процента, то застройщик возвращает дольщику сумму в размере разницы между фактической площадью, уменьшенной на 3%, и заявленной площадью в метрах, умноженных на цену квадратного метра по ДДУ».

Пункт не противоречил закону, но застройщик схитрил дважды. Без этого пункта Ульяна не обязана была выплачивать разницу, если квартира оказалась бы больше, чем по договору. Если же квартира оказалась бы меньше, чем в ДДУ, застройщик был бы обязан выплатить компенсацию на всю недостающую площадь, а не уменьшенную на три процента.

Застройщик на изменение ДДУ не пошел: «Не нравится — покупайте в другом месте, этот ДДУ согласован нашими юристами». Ульяна отказалась от покупки.

Предлагаем ознакомиться:  Защита прав дольщиков в долевом строительстве при банкротстве застройщика и не только

По закону застройщик обязан застраховать строительство от собственного банкротства или заморозки стройки. Вам при подписании ДДУ застройщик обязан показать договор страхования строительства, но ничего не мешает запросить этот договор заранее.

Где проверить застройщика

Действуйте так же, как с учредительными документами: оригинал договора изучите в офисе, а себе домой попросите копию. Дома посмотрите, с какой страховой компанией работает застройщик. Если ее нет в списке страховщиков Центробанка, ваш застройщик не вправе заключать с вами договор.

Стройка обязательно должна быть застрахована в одной из компаний по списку Центробанка. Вам обязаны показать договор страхования.

Договор покупки новостройки

Важно внимательно выбирать застройщика, если планируете приобретать жилье в новостройке в качестве дольщика. К сожалению, существует шанс столкнуться с мошенником или купить квартиру у неустойчивой компании, которая может обанкротиться в любой момент. Но этого можно избежать, если проверить потенциального продавца по нескольким параметрам.

В каждом регионе есть собственный список, в котором перечисляются надежные строительные компании. Он постоянно обновляется. В этот список включаются только ответственные застройщики, ведущие деятельность в соответствии с ФЗ №214.

Как правило, подобный перечень ведут специальные органы, отвечающие за строительство в отдельном регионе. К примеру, в Москве этим занимается Москомстройинвест. Необходимую информацию можно найти на сайте ответственной структуры.

Важно: всегда сравнивайте не только имя застройщика, но и адрес жилья. Распространены случаи, что на одном объекте компании все идеально, а другой сдавался приёмной комиссии с проблемами.

Часто компания-застройщик – лишь «пустышка», созданная более крупной фирмой (настоящим владельцем недвижимости) под конкретный объект. Это удобно, потому что позволяет разграничить денежные потоки и вести документацию по каждому объекту отдельно. Но есть некоторые нюансы.

При проверке желательно выяснить, кто настоящий владелец компании-застройщика. Идеально будет, если все акции принадлежат более крупной фирме с известным именем. Тогда бояться нечего – просто владельцы решили облегчить бухгалтерии работу. Если же следы владельца найти не выходит – лучше обойти такую новостройку стороной.

Будет очень хорошо, если у компании-застройщика во владельцах и партнерах числятся крупные компании с известным именем. Такие фирмы беспокоятся о собственном имидже и стараются не связываться с подозрительными организациями и тем более мошенниками.

Также стоит проверить уставной капитал компании. В идеале он должен быть достаточно большим, а не минимально необходимым для регистрации юридического лица. Кроме того, обязательно членство конкретного застройщика в саморегулируемой организации в строительной сфере. Это еще раз подтверждает его права на возведение объекта и надежность.

Где проверить застройщика

Прежде чем заключать сделку, обязательно следует проверить все документы, относящиеся к компании, строительству и объекту. Особенно если вы хотите вложиться в только зарождающееся жилье.

Проверяем информацию в интернете

В этих ваших интернетах можно найти массу интересного о застройщиках. Вас должны интересовать требования о банкротстве и отзывы.

Не покупайте квартиру у потенциального банкрота, выберите другого застройщика.

Отзывы

Источник — Фриланс.ру
Источник — Фриланс.ру

На специальных сервисах отзывов тоже могут попадаться заказные отзывы. Но у таких сервисов есть программы для поиска подозрительных отзывов и модераторы, которые проверяют отзывы, авторов и принимают решение: фейк это или нет.

Сначала проверьте требования о банкротстве на сайте арбитражного суда, затем — отзывы о застройщике на специальных сервисах.

Как правильно платить застройщику

Но проверка – это еще не все. Подвох может крыться и в процессе оплаты квартиры у, казалось бы, вполне благонадежного застройщика. На что обязательно стоит обратить внимание и чего стараться не делать вообще?

В случае долевого строительства застройщик может предложить два типа договоров – либо ДДУ (договор долевого участия), либо ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Соглашаться стоит только на ДДУ, поскольку он официально регистрируется и ставится на учет государством. Но ДДУ доступен только до момента сдачи новостройки и начала ее проверки и приемки.

А договор ЖСК нигде не регистрируется и никак не подтверждается. Поэтому на одну квартиру можно заключить сколько угодно таких договоров. Следовательно, застройщик-мошенник способен не раз и не два «продать» одну и ту же жилплощадь разным людям. А им потом разбираться, кто же настоящий владелец.

Кроме того, по этому договору застройщик может постоянно переносить сроки сдачи объекта, и ничего ему за это не будет. Потому что жилищно-строительный кооператив сам обязан отвечать за строительство объекта. И, если застройщик оказывается неблагонадежным, вся вина лежит на членах ЖСК – считается, что они сами выбрали безответственного подрядчика.

Или же «Предварительный договор долевого участия». Этот документ заранее подтверждает намерение дольщика купить квартиру. Часто при заключении договора требуют внести предоплату. Но этого делать нельзя, потому что такой документ нигде не регистрируется. Так что недобросовестный застройщик легко может перепродать квартиру ещё кому-нибудь.

Предлагаем ознакомиться:  Как выплачивать алименты добровольно

ПДКП (в идеале) заключается только после окончательной постройки дома, но до завершения его приемки. В противном случае есть риск столкнуться с долгостроем и ждать свои «метры» до бесконечности. Поэтому раньше начала приемки его заключать не стоит – лучше договориться с застройщиком на ДДУ.

Некоторые застройщики готовы придержать квартиру за потенциальным дольщиком на несколько дней. За это они не берут денег, и договор тоже заключать не придется. Это нормальная практика на рынке. Но только в том случае, когда такие устные договоренности не требуют какой-либо оплаты.

Запомните: при бронировании квартиры не должно быть никаких платных устных договоренностей! Все действия обязательно документировать. Иначе в случае обмана ничего доказать не получится.

Заключение договора

После того, как договор заключен, расслабляться тоже нельзя. Потому что и здесь может быть определенный подвох.

Например, некоторые застройщики могут попросить оплатить первый взнос по договору долевого участия сразу же после его подписания. Но не стоит этого делать – сначала документ нужно зарегистрировать. А на это необходимо время. Если же заплатить деньги по незарегистрированному договору, то недобросовестный застройщик может сказать, что никакого платежа не было.

Следовательно, стоит подождать, пока ДДУ пройдет регистрацию и будет поставлен на учет. После чего можно переводить застройщику деньги. Либо же можно воспользоваться аккредитивом. В таком случае деньги на оплату квартиры можно отправить сразу, но застройщик получит их только после регистрации договора.

Смотрим готовые дома застройщика

Запросите у застройщика или посмотрите в проектной декларации информацию о тех домах, которые он уже построил. Съездите и посмотрите на них.

Смотреть на дом, который сдали пять лет назад, смысла мало: рынок развивается, конкуренцию никто не отменял, поэтому приличные застройщики сами улучшают качество домов и кварталов. Хорошо, если есть дома, которые застройщик сдал в текущем или прошлом году. Если территория дома или квартала закрытая, договоритесь с застройщиком о визите в эти дома.

Что смотреть. Похлопайте входными дверями, посмотрите на отделку фасадов и подъездов, благоустройство двора. Поднимитесь на последний этаж и подойдите к выходу на крышу. Осмотрите стены и потолок: не сырая ли штукатурка, нет ли потеков? Если есть, последний этаж в новостройке этого застройщика лучше не брать.

Вы поднимались на лифте или пешком? Если пешком, узнайте у жильцов дома, как часто не работает лифт. Если спустя год после сдачи застройщик не может разобраться с лифтом, это недобрый знак.

Что пропускать. Не страшно, если на двери подъезда (или двери парадной, реверанс) не работает доводчик. В первые два года после сдачи жители занимаются ремонтами, поэтому часто сами отключают доводчик, чтобы грузчики или ремонтники могли попасть в дом.

Если в подъезде грязно, сделайте скидку на погоду и на мытье полов максимум раз в день, а не каждые 15 минут. Добавьте к этому ремонты. После узнайте у жильцов, ТСЖ в доме или управляющая компания. ТСЖ расшифровывается как товарищество собственников жилья: жильцы дома сами нанимают сантехников, электриков, уборщиц, подрядчиков для вывоза мусора.

УК — управляющая компания — уже наняла сотрудников, заключила договоры с подрядчиками и организует их работу. Если в доме ТСЖ, вопросов к застройщику о чистоте быть не может. Если У К — выясните у застройщика или найдите в интернете, кто учредитель. Если эта УК — дочерняя компания застройщика — а так бывает — жильцы могут влиять на качество работы УК через застройщика, это удобно.

Главная идея — прочувствовать, каково жить в домах этого застройщика. Пообщайтесь с жильцами — посмотрите, какие люди и как здесь живут, узнайте их мнение о застройщике.

Посмотрите, в каком виде «свежесданные» дома застройщика. Нравится? Тогда имеет смысл рассматривать этого застройщика

Если в списке кандидатов на ваши деньги после этого еще остались застройщики, прочитайте нашу статью о том, как покупать квартиру в новостройке. В ней рассказываем, как происходит сам процесс покупки, и помогаем разобраться в этапах и документах.

Список надёжных застройщиков

Место Название Город Построено, м²
1 Холдинг Setl Group г.Санкт-Петербург 979 983
2 Группа ЛСР г.Санкт-Петербург 756 590
3 ГК АБСОЛЮТ г.Москва 562 737
4 ГК ПИК г.Москва 557 818
5 ГК Эталон г.Санкт-Петербург 519 317
6 ГК Мортон г.Москва 506 022
7 Группа Самолет-Девелопмент г.Москва 382 990
8 ФСК Лидер г.Москва 313 974
9 ГК ИНТЕКО г.Москва 295 007
10 ГК ЦДС г.Санкт-Петербург 277 031
11 НСИ Краснодарский край 273 135
12 ГК МИЦ г.Москва 250 551
13 Брусника Тюменская область 247754
14 СК Выбор Воронежская область 229967
15 ГК КОРТРОС г.Москва 216326
16 Концерн ЮИТ г.Москва 205271
17 ИСК Запад Ульяновская область 203834
18 ГК ЮгСтройИнвест Ставропольский край 196687
19 ГК Томская ДСК Томская область 195936
20 Seven Suns Development г.Санкт-Петербург 188774
Добавить комментарий

Adblock detector