Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Имеется доля в квартире и доме — как поменяться

Второй вариант — обменяться подарками-долями с родственниками

По статье 244 Гражданского кодекса свою часть квартиры можно:

  • продать или подарить;
  • завещать;
  • заложить.

Однако, так как это всё же доля, а не вся квартира, продать её без спроса не получится. 250 статья ГК установила преимущество содольщиков на покупку доли при её продаже. Например, если вы собираетесь продавать свою долю, сначала должны предложить купить её у вас остальным совладельцам квартиры по объявленной цене. Причём предложение должно быть письменное, например, в заказном письме с уведомлением.

К сведениюДарить, завещать или закладывать свою долю можно и без спроса.

Если перед вами встал вопрос – продать или подарить долю, нужно участь несколько нюансов:

  • если вы владеете долей меньше 3 лет, с продажи нужно будет заплатить 13% налога;
  • при дарении налог заплатит одаряемый (близкие родственники – дети, родители, мужжена – не платят налога);
  • подаренная доля не будет делиться между супругами при разводе, в отличие от проданной (имеется в виду тот случай, когда владелец доли отчуждает её в пользу своего ребёнка, уже состоящего в браке).

Имеется доля в квартире и доме - как поменяться

Но перед тем, как распорядиться долей, которая не определена (совместная собственность), её сначала нужно определить.

Это наиболее выгодная сделка между близкими родственниками. Оповещать о
дарении других содольщиков не нужно, да и налог с дарения родственники не платят. Дарение происходит в два шага:

  • оформляется дарственная;
  • регистрируется в Росреестре.

Отношения собственников долевой недвижимости регулируются законодательно на основании установленных норм. Все долевые собственники имеют право распоряжаться своей долей по своему рассмотрению. Распоряжение общей долей может происходить только по соглашению сторон. Если не удается достичь оглашения, спор решается в судебном порядке.

Став владельцем долевой собственности, стоит помнить:

  • каждый случай рассматривается индивидуально;
  • достичь мирного соглашения не всегда возможно;
  • положительный результат в споре зависит от многих факторов.

Мне многие участники подобных процессов часто рассказывают о том, что невозможно мирно решить, что и кому принадлежит. Есть доля и тут невозможно решить спор о выделении ее в натуре. То есть, один доволен этой комнатой, а другому категорически не подходит предлагаемая часть. Мне один клиент говорил, мол лучше бы продали и поделили деньги. Но и это решается не так просто. Особенно если доля выделена в неравных частях, разделить правильно средства не могут.

Непонимание, незнание законов или, как это сейчас говорят, юридическая безграмотность, приводят к тому, что близкие родственники становятся врагами и могут решать споры только в судебном порядке.

Имеется доля в квартире и доме - как поменяться

Можно продать свою долю, но и здесь слишком много подводных камней. Собственники других долей имеют преимущества и продать можно только после того, как они официально откажутся от приобретения отчуждаемой доли. Если все долевые участники али согласие на продажу, только в таком случае ее можно продать. Это не устное соглашение, а нотариально заверенная сделка, подтверждающая отказ дольщиков на приобретение отчуждаемой доли.

Из вышесказанного, становится ясно, что дарение считается наиболее безболезненной, безопасной сделкой. Для этого необходимо пройти всего несколько этапов:

  • собрать необходимые документы;
  • заказать сделку договора дарения;
  • оформить регистрацию в МФЦ или в Регистрационной палате.

Для сделки необходимо подготовить следующий пакет документов:

  • паспорта и копии лиц, принимающих участие в сделке;
  • согласие супруга/супруги продавца на продажу доли;
  • согласие других долевых участников, если доля продается постороннему лицу;
  • свидетельство о праве собственности.

Время прочтения — 5 минут 

Долю в квартире достаточно сложно продать или разменять, потому что это затрагивает интересы других собственников. Чаще всего такая ситуация возникает, когда близкие родственники не могут ужиться под одной крышей или квартира досталась по наследству, а также в случае переезда. В этой статье мы рассмотрим варианты, как и на что можно обменять долю в квартире.

Большинство сделок по обмену недвижимость осуществляются путем продажи. Если вам, к примеру, принадлежит 1/3 часть квартиры, закон разрешает вам ее продать и купить другое жилье. Правда, найти покупателя на долю в квартире очень сложно: кто согласится жить с незнакомыми людьми? Существует два варианта, как выйти из этой ситуации.

Предлагаем ознакомиться:  Материнский капитал на третьего ребенка в 2019 году

1. Договориться с собственниками и продать квартиру

Поговорите с другими собственниками квартиры. Вы можете все вместе продать квартиру, разделить вырученные деньги, а затем уже каждый приобретет то жилье, на какое у него хватит средств, возможно, это будет первоначальный взнос при оформлении ипотеки. Так или иначе, этот сценарий развития событий состоится, только если все собственники согласны на продажу.

Имеется доля в квартире и доме - как поменяться

2. Предложить остальным собственникам выкупить вашу долю

Возможно, другие собственники согласятся выкупить вашу долю – кто-то один из них или все вместе? К тому же, по закону они и так имеют преимущественное право на выкуп вашей доли. Эта сделка очень выгодная. Если, к примеру, вам и вашему родственнику досталась по наследству квартира от бабушки, то родственник, выкупив у вас долю, станет единоличным собственником, а вы сможете использовать вырученные средства на покупку отдельного жилья.

Нередко случается так, что какие-то родственники хотят поселиться вместе, а какие-то разъехаться. Им принадлежат равные доли в квартирах в разных домах или даже в разных городах. В этом случае нужно просто составить два договора дарения. На это не нужно получать согласие остальных собственников квартиры, что потребовалось бы, если бы вы продавали свою долю постороннему человеку.

Обмен долями в квартирах между родственниками –  распространенная сделка. При этом совсем не обязательно быть владельцем большой доли. Главное, чтобы доля была зарегистрирована, тогда ею можно распоряжаться.

Если же вы не хотите оформлять дарственные, то можно пойти путем составления договора мены. Это потребует следующих действий.

Облагается ли налогами сделка обмена долями

Собственность на квартиру может быть разной – совместной и долевой. Чаще встречается первый случай. Это значит, что квартира приобретена в браке, доли у супругов фактически не выделены и определить, на что каждый из них имеет право, практически невозможно. Общедолевая собственность означает, что у каждого собственника имеется свидетельство, где указано, какая же именно доля в собственности на квартиру ему принадлежит, например, ½ или ¼ и так далее. Такую выделенную долю можно продать, подарить или обменять.

В первом случае, когда у вас совместная собственность, вам нужно сначала выделить свою долю, чтобы потом иметь право ее продать или обменять. Как это сделать, мы писали в отдельной статье. Когда у вас будет документальное подтверждение того, какой долей вы владеете, можно ею распорядиться.

Если родственники решили обменяться долями в жилье, оформленном по договору соцнайма, то нужно составить соглашение в трех экземплярах и подписать, один из трех экземпляров подать в местную администрацию для регистрации (статья 72 ЖК РФ). Администрация заключит новое соглашение и передаст жилье новым нанимателям в течение десяти дней. Важно подать заявление от имени всех собственников квартиры.

Какие нужны документы для администрации

  • Копии паспортов всех участников.
  • Договора соцнайма и ордера на право вселения в квартиры, разрешение администрации на вселение.
  • Справка о составе семьи в каждой квартире.
  • Письменное согласие собственников или нанимателей жилья
  • Если в одной из квартир проживают несовершеннолетние или недееспособные граждане, нужно приложить письменное согласие органов опеки и попечительства.
  • Квитанции об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.   

Почему могут отказать в обмене

Отказать в обмене могут в следующих ситуациях (согласно статье 73 ЖК РФ):

  • Одно из помещений находится в аварийном состоянии.
  • Есть судебное решение, которое закрепляет право на использование квартиры.
  • Один из домов готовится под снос или нуждается в капремонте.
  • Один из участников сделки болен хроническим заболеванием, которое представляет опасность для окружающих.
  • Участник сделки страдает хроническим заболеванием, представляющим опасность для окружающих.
  • Жилье является служебным.
Предлагаем ознакомиться:  Лучше взыскать алименты в твердой сумме или в долях

О доплате

Администрация не учитывает, равны обмениваемые доли или нет. Если вы производите обмен с доплатой и ваши доли не равны, то это нужно зафиксировать в договоре вместе с юристом. Пропишите там сроки передачи денег, после получения денег составьте расписку, договор не нужно приносить в администрацию.

В этом случае родственникам не нужно согласовывать свое намерение с администрацией. Нужно только зарегистрировать свой договор в Росреестре и оплатить госпошлину. Причем не обязательно привлекать и нотариуса, однако мы советуем обратиться к нему, чтобы потом не было лишних беспокойств. Такие сделки могут стать предметом разбирательств, если кто-то из родственников впоследствии решит оспорить сделку, посчитает, что его интересы нарушили. Нотариально заверенный договор оспорить сложнее.

Какие нужны документы для Росреестра

  • Договор обмена. Укажите в нем размер долей, их стоимость и описание каждой квартиры.
  • Паспорта всех участников.
  • Документы, которые подтвердят ваше родство: свидетельство о браке, о рождении и так далее.
  • Выписки из ЕГРП, которые подтвердят, что вы собственники долей в квартирах, и что на обеих квартирах нет ареста, залога и другого обременения.
  • Согласие остальных собственников квартиры на сделку, заверенное у нотариуса.
  • Согласие супруга или супруги на сделку, заверенное у нотариуса.
  • Если в одной из квартир зарегистрирован несовершеннолетний или недееспособный гражданин, нужно согласие на сделку органов опеки и попечительства.
  • Техпаспорта квартир и поэтажные планы домов, экспликации. 

    Обменяться долями в приватизированной и неприватизированной квартирах нельзя

 Фактически сделка обмена – это объединение двух договоров купли-продажи в один. Сторона, получающая доход в результате сделки обмена, обязана уплатить с него налог. Если возникает обязанность уплатить налог, то возникает и право получить налоговый вычет.

Передача доли: тонкости и опасные моменты

Перед тем, как квартиру переписать на родственника, необходимо выбрать вид предстоящей сделки. Просто так, по одному желанию собственника доли, сделать это невозможно. Для переоформления понадобится определенный вид сделки, что обязывает подготовку целого ряда документов.

Договор дарения

Договор дарения является наиболее оптимальным видом сделки. Его невозможно оспорить в суде и не требует нотариального подтверждения. Для того, чтобы подарить долю в недвижимости близкому родственнику, достаточно пройти процедуру перерегистрации в государственном регистрирующем органе. Сегодня это могут оформить даже в МФЦ, которые активно помогают людям во всех регионах, независимо от места прописки.

При дарении согласие остальных дольщиков не потребуется. Дарение – это добровольная сделка и все права переходят новому собственнику в момент проведения регистрации. Таким образом, необходимость согласия или отказа на приобретение доли других собственников не требуется. Более того, при совершении такой сделки в пользу ближайшего родственника, платить государственную пошлину не придется.

Случай из практики. В процесс приватизации квартиру участвовали три члена семьи, которые были в ней прописаны – бабушка, ее дочь и внучка. После того, как процесс приватизации был завершен, каждая женщина получила 1/3 в квартире. Бабушка решила подарить свою долю внучке, и та стала владелицей 2/3. Мама девушки не претендовала на долю бабушки, но вопрос правдивости, справедливости сделки у нее возникали. Поэтому обратилась ко мне, и я ей все популярно объяснил.

Никаких противоправных мер в действиях бабушки нет. Женщина интересовалась, почему мать не брала согласия у нее и как подобная сделка могла происходить вне кабинета нотариуса. Надеюсь, что преимущества сделки дарения ближайшим родственникам очевидны.

Но не все имеют право принимать дар в виде доли в недвижимости.

Имеют право Запрещено законом
Претендовать на долю недвижимости первое право имеют родственники, которые владеют другой долей на этом же объекте. Это лицо должно быть совершеннолетним, обладать здравым умом, быть психически уравновешенным При нахождении недвижимости в банковском залоге
Отчуждение доли несовершеннолетних детей
Дарение государственным служащим может быть расценено как дача взятки должностному лицу
Отчуждение в пользу коммерческих структур

Купля-продажа доли

Подобная сделка намного сложнее. Потребуется подготовить целый пакет документов и провести процедуру оценки жилья. Без этого договор не может быть действительным. Причем, оценочная стоимость близка той, которая продиктована рынком на момент совершения сделки.

Перед тем, как совершить сделку, необходимо оповестить об этом других долевых собственников. Владелец, который не изъявил желание купить, но подтвердеть это официально не пожелал, имеет право претендовать на проданную долю в течение трех месяцев. Таким образом, даже после того, как доля была продана, один из владельцев долей может претендовать на покупку уже проданной доли. Предыдущая сделка будет признана недействительной.

Предлагаем ознакомиться:  Письмо в управляющую кампанию об уборке снега

Этот факт в очередной раз подтверждает, что договор дарения наиболее эффективен в сделках с долевым участием. Если и считается дарение путем перерегистрации на другое лицо безопасным, юристы все же рекомендуют оформлять дарение нотариально. Такую сделку невозможно оспорить.

Как выделить долю в натуре

Чаще всего при оформлении доли, она определяется в процентном соотношении. Но как выделить доли в натуре, если они разделены в однокомнатной квартире. Например, каждый из наследников получил по 1/3 в означенной недвижимости. Здесь вступает в силу ст. 246 или 250 ГК. Они гласят, что владелец доли имеет право продать, передать в аренду, оформить залог свой части. Наличие согласия других собственников обязательно.

Собственник, перед тем, как провести сделку со своей частью имущества, должен предложить другим собственникам купить ее и получить нотариальное согласие или отказа от этого. Выделить долю в подобных ситуациях можно только в денежном эквиваленте.

Для этого потребуется брать выписку из реестра, которая предоставляет оценочную стоимость всего объекта недвижимости. Сегодня специалисты по недвижимости оценивают объект согласно тем условиям, которые диктует рынок. Может она и будет немного занижена, но разница незначительная.

Судебная практика по переоформлению долей

Споры возникают чаще всего при разделе имущества после развода. Совместное дальнейшее проживание невозможно. Конечно, порядочный супруг может предложить бывшей жене переехать в купленную им квартиру, площадь которой равнозначна или немного больше доли в совместно нажитом жилье. Это более безболезненный результат, отказываться от которого не стоит.

Еще один вопрос, который часто возникает при разделе ипотечной квартиры. Даже если погашение кредита осуществлялась одним из супругов, жилье читается совместно нажитым и второй супруг имеет право претендовать на выделение доли. Исключение составляют случаи, когда был составлен брачный договор. Хотелось бы порекомендовать молодоженам внимательно изучать все пункты указанного документы и убирать, добавлять в него то, что затрагивает интересы.

Заключение

Имеется доля в квартире и доме - как поменяться

Всегда поражаюсь тому, как быстро некогда дружная семья превращается в злейших врагов, когда вопрос касается недвижимости. Не знаю, какие рекомендации дать, как предусмотреть ситуации. Вполне очевидно, что это должны предусмотреть наследодатель еще при жизни.

Я редко встречал случаи в своем практике, когда брат отказывался от наследства в пользу сестры или наоборот. Здесь важнее предусмотреть ситуацию заблаговременно, находясь в здравом уме и при памяти. Тогда дети сохранять дружеские отношения и после смерти родителей.

Еще нюансы

  • Несовершеннолетние не могут никому отдать свою долю. Хотя они могут принимать в дар долю с согласия своих родителей или опекунов. 
  • При оформлении дарственной налоги платить не нужно. Со сделки по обмену доли в приватизированном жилье нужно платить подоходный налог:
  1. Если доля в квартире, которую вы получаете, принадлежала собственнику меньше пяти лет (если доля приобретена до 2016 года, то срок – три года).
  2. Если доля в квартире вам передается с доплатой.

Если же рыночная стоимость долей равна и доля принадлежит собственнику меньше трех лет, то при обмене не нужно платить налог. Платить налог нужно сразу после заключения сделки и, подавая документы в Регпалату, прикрепить квитанцию об оплате к пакету документов.  

Обменяться долями в приватизированной и неприватизированной квартирах нельзя. Администрация не выдаст разрешение на обмен, потому что обе квартиры должны находиться в равном юридическом статусе. Сторонам нужно приватизировать жилье, тогда можно совершить обмен.

Добавить комментарий

Adblock detector