Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Энциклопедия судебной практики. Аренда. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон (Ст. 617 ГК)

Составление дополнительного соглашения

Закон разрешает вносить изменения в договоры аренды не чаще одного раза в три месяца. Для этого оформляется документ, который сам по себе не имеет юридической силы, а действителен только в связке с основным арендным договором.

Важно знать некоторые нюансы:

  • составить допсоглашение могут только стороны основного договора аренды. Исключение — переход прав по договору цессии или передача полномочий на доверительное управление;
  • обязательно согласие и арендатора, и владельца имущества;
  • можно вносить любое количество правок, в том числе менять существенные условия, касающиеся цены аренды, предмета договора и т.д.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertisede

Порядок оформления дополнительного соглашения аналогичен порядку составления договора аренды. Если он удостоверен у нотариуса и зарегистрирован в Росреестре, это же нужно сделать и с дополнительным соглашением.

Регистрация изменений в Росреестре

Чтобы зарегистрировать дополнительное соглашение в Росреестре, соберите пакет документов:

  • паспорта сторон;
  • 2 экземпляра арендного договора;
  • 3 экземпляра дополнительного соглашения (по одному для собственника и арендатора, один для Росреестра);
  • решение суда, если ранее состоялось судебное разбирательство;
  • квитанция об уплате государственной пошлины.

На внесение изменений в базы данных уходит до 5 дней. Спустя это время заявителям выдадут на руки по одному экземпляру зарегистрированных документов.

Если собственник и арендатор не могут согласовать спорные моменты, разрешить конфликт можно через суд. Если одна из сторон уклоняется от заключения допсоглашения, вторая может потребовать досрочного расторжения арендного договора.

Как остаться арендатором при смене собственника

В данной статье рассмотрим особенности перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 2 статьи 209 ГК РФ определено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Таким образом, продажа арендодателем имущества, обремененного арендой, является вполне законной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для расторжения договора аренды.

При смене собственника помещения происходит замена одной из сторон договора аренды, а именно арендодателя, иными словами, перемена лиц в обязательстве (статьи 382, 387 ГК РФ).

Вместе с тем в пункте 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее Информационное письмо № 66) сказано, что норма статьи 617 ГК РФ не распространяется на случаи внесения изменений в договоре, касающихся сведений об арендодателе (наименование, банковские реквизиты и тому подобное). Срок действия договора и размер арендной платы при переходе права собственности на объект аренды пересмотру не подлежат.

Аналогичные выводы сделаны арбитрами в Постановлениях ФАС Волго-Вятского округа от 9 августа 2010 года по делу №А29-10614/2009, от 22 января 2010 года по делу №А82-4063/2009, ФАС Московского округа от 12 октября 2009 года по делу №КГ-АЧО/10067-09.

Предлагаем ознакомиться:  Судебное слушание без пострадавшей стороны

Таким образом, новый собственник не может принудить арендатора заключить с ним другой договор аренды или внести изменения в уже существующий договор аренды, кроме изменений, касающихся наименования и реквизитов нового арендодателя.

Итак, согласно действующему законодательству при смене арендодателя арендатор в течение оставшегося срока действия договора аренды вправе пользоваться арендованным имуществом на основании и на условиях ранее заключенного договора. При этом все права и обязанности арендодателя, в том числе и право на получение арендной платы, переходят к новому собственнику.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

На практике бывают случаи, когда фактическое принятие прав и обязанностей арендодателя наступает раньше, чем регистрация права собственности нового собственника на данный объект. Следовательно, возникает вопрос: кому должен платить арендатор арендную плату до совершения регистрационных действий.

По данному вопросу существуют две судебные позиции, сложившиеся в настоящее время. Приведем обе.

Первая позиция, изложенная в Постановлениях ФАС Поволжского округа от 15 июня 2009 года по делу №А65-16052/2008, ФАС Волго-Вятского округа от 10 февраля 2010 года по делу №А82-5285/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 26 мая 2010 года по делу №АЗ2-20449/2009, ФАС Уральского округа от 10 августа 2010 года по делу №ФО9-6284/10-СЗ, заключается в том, что новый собственник вправе требовать уплату арендных платежей с момента государственной регистрации перехода права собственности на данное недвижимое имущество.

Ведь в соответствии со статьей 551 ГК РФ право собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. До этого момента собственником имущества остается продавец, соответственно, покупатель не имеет права распоряжаться этим имуществом, в том числе заключать в отношении его договоры аренды.

Вторая позиция заключается в том, что обязанность арендатора по уплате арендных платежей новому собственнику возникает с момента уведомления арендатора о смене собственника. Так, в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 18 сентября 2009 года по делу №ФОЗ-4701/2009 суд принял решение, что если общество-арендатор надлежащим образом извещено о смене собственника земельных участков, то уплата арендных платежей с момента такого уведомления осуществляется новому собственнику.

По мнению автора, первая позиция арбитров более правильная. Поясним почему.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Предлагаем ознакомиться:  Работникам на предприятии задерживают зарплату Что можно предпринять

Пунктом 2 статьи 223 ГК РФ установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, из сказанного можно сделать вывод, что у нового собственника возникает право получать арендную плату только в тот момент, когда он становится стороной договора аренды, а это произойдет не раньше, чем у него появится право собственности на имущество, поскольку только собственник может получать арендную плату за сданное в аренду имущество.

Энциклопедия судебной практики. Аренда. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон (Ст. 617 ГК)

Если у арендатора на момент продажи имущества есть долги по арендной плате, то возникает вопрос: кому их следует заплатить новому или старому собственнику имущества.

По мнению автора, арендатор является должником прежнего владельца имущества в том случае, если новый собственник не предъявил документов, прямо указывающих на то, что он вправе требовать погашения прежних долгов. Если такие документы не могут быть представлены, то на основании пункта 1 статьи 385 ГК РФ должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу.

Арендодатель обязан известить арендатора о смене собственника и сообщить новые реквизиты для перечисления денежных средств.

При этом согласно пункту 3 статьи 382 ГК РФ если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, то новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий.

В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightde

В практической деятельности бывают случаи, когда новый владелец имущества пытается искусственно создать задолженность арендатора и намеренно не сообщает ему о смене арендодателя. А через определенное время, когда сумма долга возрастет, предъявляет арендатору иск о расторжении договора аренды.

Однако согласно гражданскому законодательству исполнение обязательства по отношению к первоначальному кредитору признается исполнением обязательства перед надлежащим кредитором. То есть перечисление арендной платы в адрес прежнего арендодателя в данной ситуации не являться неисполнением арендатором своих обязательств. При этом можно порекомендовать арендатору направить новому арендодателю письменный запрос о том, куда нужно перечислять арендную плату.

Арендатор может произвести улучшения арендованного имущества.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).

На практике может возникнуть ситуация, когда капитальный ремонт или иные неотделимые улучшения арендуемого имущества произведены по согласию прежнего арендодателя, но договор аренды прекратился после перехода права собственности к новому владельцу. Кто в таком случае должен удовлетворить требования арендатора, предусмотренные статьей 623 ГК РФ.

Предлагаем ознакомиться:  Если пропущены сроки подачи заявления на возмещение соедств по бир

По мнению арбитров, изложенному в Постановлении ФАС Поволжского округа от 26 октября 2009 года по делу №А12-5231/2008, если имущество, являющееся предметом аренды, продано новому собственнику уже с учетом произведенных неотделимых улучшений, то согласно статьям 1102 и 1105 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений должна быть взыскана с организации-арендодателя, давшей согласие на производство неотделимых улучшений.

Пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

При этом в пункте 2 статьи 1105 ГК РФ сказано, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Таким образом, если арендодатель продал арендуемое имущество по цене, включающей в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, последний вправе после расторжения договора с новым собственником взыскать стоимость неотделимых улучшений с прежнего собственника имущества.

Изменение стоимости аренды

Если вы решили поднять стоимость аренды и квартиросъемщик согласен платить больше, проблем нет. Такая ситуация может возникнуть, если владелец помещения сделал ремонт, внес существенные улучшения в обстановку, предоставил дополнительную бытовую технику и т.д. В таком случае оформите дополнительное соглашение и зафиксируйте новую величину арендного платежа.

Главное — укажите причину увеличения платежа, изначальную цену аренды, новую сумму платежа. Все сведения вносятся цифрами и прописью.

Может быть обратная ситуация, когда ремонт за свой счет сделал арендатор. Тогда он может договориться с владельцем о снижении суммы аренды. Изменения также фиксируются дополнительным соглашением.

Изменение предмета аренды

В договоре может поменяться предмет аренды. Например, если компания-собственник владеет зданием, а фирма-арендатор решила переехать с одного этажа на другой.

Оформлять расторжение договора и заключение нового — долгая процедура. Можно сэкономить время и внести поправки в действующий арендный договор, составив допсоглашение.

В нем пропишите внесения изменений, укажите информацию об отчуждаемом и вновь приобретаемом имуществе. Если при этом меняется арендная плата, отразите и этот факт. Например, может быть предоставлено помещение меньшего объема, соответственно, арендатор вправе настоять на снижении платежа.

Может измениться не весь предмет договора, а отдельные его характеристики. К примеру, если изначально квартира была без балкона, а в процессе сдачи к ней пристроили лоджию. Для внесения таких правок также составляется дополнительное соглашение.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressde

Несоблюдение законодательных требований может привести к признанию документа ничтожным. Поэтому целесообразно получить консультацию юриста. Он составит текст договора, подготовит изменения в уже действующий документ, зарегистрирует дополнительное соглашение в Росреестре.

Добавить комментарий

Adblock detector