Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Конкурсная масса при банкротстве застройщика

Что делать дольщику при банкротстве строительной фирмы

На начало 2018 года по всей России в стадии незавершенного строительства из-за банкротства застройщика находится 7,4 млн кв. м. жилья.

Причины несостоятельности фирм-застройщиков или девелоперов (так неофициально называют компании, управляющие финансовыми потоками при возведении или реконструкции объектов недвижимого имущества) могут быть различными:

  • непредсказуемый рост рыночных цен на стройматериалы;
  • повышение стоимости подрядных работ;
  • валютная волатильность при использовании импортных составляющих;
  • форс-мажорные обстоятельства (природные и техногенные катаклизмы, человеческий фактор и т. д.);
  • мошеннические действия менеджмента.

Исходя из указанных возможных причин, можно сформулировать признаки перспектив банкротства предприятия-застройщика:

  • видимое ухудшение платежеспособности, выраженное возникновением задолженностей по текущим обязательствам, включая бюджетные;
  • снижение рентабельности коммерческой деятельности фирмы;
  • уменьшение совокупной ликвидности имущества застройщика.

Обычный участник по договору долевого участия (ДДУ) не всегда имеет возможность контролировать эти маркерные процессы, но такие признаки, как замедление темпов возведения объекта и перенос сроков сдачи для него очевидны.

Определенную финансовую гарантию обеспечивает страховка от банкротства строительной фирмы, однако она возможна только при соблюдении ряда условий и не покрывает всех рисков. К тому же до середины 2019 года введение эскроу-счетов не является обязательным и повышает стоимость недвижимости.

Несмотря на изменения, внесенные в российское законодательство в последнее время, признание застройщика банкротом составляет большую проблему для долевого участника.

Чтобы признать несостоятельность коммерческой структуры, необходимо соблюдение общих условий, указанных в Законе о банкротстве ФЗ-127. Этот нормативно-правовой акт учитывает все возможные ситуации. Для дольщика особый интерес представляет глава IX (§7).

Процедура признания финансовой несостоятельности включает в себя до пяти этапов, плюс подготовительный период, предшествующий подаче заявления в суд. Инициатору дела о банкротстве (им может быть сам девелопер или дольщики) нужно собрать и подготовить документы, отправить их в арбитраж и дождаться предварительного решения.

На практике до недавнего времени вводились только две стадии банкротства застройщика – наблюдение и конкурсное производство.

После возбуждения дела о признании финансовой несостоятельности вступал в действие первый обязательный этап.

Суть наблюдения состоит в анализе деятельности застройщика с целью выявления причин возникновения неплатежеспособности. Его осуществляет арбитражный управляющий, назначенный судом, и называемый временным или конкурсным (в зависимости от того, какие текущие этапы проходит делопроизводство). При этом он не вмешивается в процессы руководства, хотя и рекомендует целесообразные меры по улучшению финансового положения.

Максимальная продолжительность фазы наблюдения составляет семь месяцев. В течение этого периода управляющий сравнивает сумму денежных требований участников ДДУ и других кредиторов со стоимостью совокупных активов девелопера. Строительная компания владеет имуществом (спецоборудование, нежилые помещения и пр.). Если стоимость активов превышает финансовые обязательства, то банкротство не может быть признано.

С момента введения конкурсного производства временный арбитражный управляющий приступает к управлению предприятием, а банкротство становится неизбежным. Взыскания с несостоятельного должника больше нельзя осуществлять иначе, как посредством включения дольщиков в список требований.

После ликвидации фирмы возможности дальнейшей компенсации убытков исчерпываются полностью. Это касается и столь скользкого вопроса, как гарантийные обязательства на построенный объект, что очень важно в том случае, если впоследствии будут выявлены дефекты.

Помимо конкурсного производства процедура банкротства девелопера, как и всякого любого предприятия, теоретически может включать другие этапы: санации и внешнего управления. Практика, однако, показывает, что меры по оздоровлению фирмы не дают ощутимых эффектов по причине специфики строительного бизнеса.

Конкурсная масса при банкротстве застройщика

Дело о банкротстве завершается заключением мирового соглашения после максимально возможного удовлетворения требований о передаче кредиторам жилых объектов или денежных средств. В процессе конкурсного производства имущество должника реализуется, а полученная конкурсная масса служит источником выплат и компенсаций.

Так происходит всегда и со всеми несостоятельными предприятиями, но банкротство застройщика обладает особыми чертами, на которых следует остановиться подробней.

Предлагаем ознакомиться:  Как внести изменения в приказ об отпуске

Существует стандартное решение по отношению к застройщику, если он объявлен банкротом: дольщикам нужно заявить суду о включении себя в реестр требований.

Участником строительства по ДДУ арбитражем может быть признан гражданин, приобретающий недвижимое имущество по другим типам договора (купли-продажи с внесением предоплаты, т. н. предварительным).

Затем дольщику предстоит сделать выбор в пользу одного из трех возможных вариантов, сведенных для удобства в таблицу.

Цель (что может получить дольщик) Состояние недостроенного объекта
Правоустанавливающий документ Почти готов, за исключением устранимых недоделок
Право долевого владения незавершенным объектом Отдельного объекта (квартиры) не существует, но значительная часть строительных работ уже выполнена
Возврат уплаченной суммы и неустойки До сдачи в эксплуатацию очень далеко

Первые два варианта представляют собой разные способы передачи жилья в собственность и отличаются только сроками и суммами, необходимыми для этого. Цель третьего – вернуть свои деньги с наименьшими потерями.

Специфика банкротства застройщика состоит в наличии особого реестра, являющегося частью общего списка требований.

Статья 201.7 ФЗ-127 выделяет реестр требований передачи жилых помещений. Дольщики, вошедшие в него, становятся зарегистрированными в Росреестре собственниками недостроенных квартир. Такое решение целесообразно, если участники считают, что в ближайшем обозримом будущем дом может быть сдан в эксплуатацию.

При этом следует учитывать следующие обстоятельства:

  • Недвижимость, право собственности на которую признано арбитражем, не входит в конкурсную массу. Соответственно, на торги она не выставляется.
  • Наличие правоустанавливающих документов дает дольщикам основание для создания ЖСК. Они имеют право в качестве юридического лица привлечь какое-либо строительное управление и закончить работы за свой счет, или продать объект. Решение должно быть принято солидарно всеми дольщиками на общем собрании.

Конкурсная масса при банкротстве застройщика

Разумеется, получив в собственность пусть и незавершенное жилье, участники выбирают «синицу в руках», но это имеет смысл только в том случае, если остаточные затраты относительно невелики.

Важен также и временной фактор. Недостроенные здания – продукт скоропортящийся. На консервацию тоже нужны средства. Девелопер разорился и признан банкротом, от него денег не получить. Пройдет несколько лет, и дом начнет конструктивно разрушаться под воздействием дождя, снега и мороза. Его придется сносить, что также потребует расходов.

Принятие решения дольщиком зависит и от того, какие средства привлечены для строительства многоквартирных домов. Что делать, если они не собственные, а взята ипотека? Можно ли перестать ее выплачивать, переадресовав требование банка застройщику?

Нет, так не получится. Условия договора с финансовым учреждением заемщику придется выполнять как лицу, его подписавшему. Другое дело, что проценты по кредиту тоже можно внести в реестр требований.

Включение долевого участника в реестр кредиторов при банкротстве застройщика – компетенция арбитражного суда. Установлен срок, стандартный для аналогичных процедур при каждом признании несостоятельности: 30 дней для этапа наблюдения и вдвое больше при введении конкурсного производства. Время отсчитывается от даты публикации объявления о начале процедуры банкротства в «Коммерсанте».

Те, кто успеет подать заявку в месячный срок, получают право участия в собрании кредиторов. Внереестровые требования не удовлетворяются. Как показывает практика, безопасности средств, вложенных дольщиком в строительство, способствует оперативная подача заявления.

По новым правилам, заявление предоставляется с приложением подтверждающих документов арбитражному управляющему.

Конкурсная масса при банкротстве застройщика

Текст заявления составляется в произвольной форме с обязательным указанием следующих данных:

  • ФИО, адрес и контактные данные заявителя.
  • Наименование суда, которому адресован пакет документов.
  • Номер и дата договора долевого участия.
  • Информация, позволяющая однозначно идентифицировать объект недвижимости (согласно договору).
  • ФИО арбитражного управляющего и его реквизиты (указаны в публикации о банкротстве фирмы-застройщика).
  • Наименование фирмы-застройщика и его реквизиты.
  • Характер требования (денежное или о передаче квартиры).
  • Суммы стоимости объекта и требования (они могут отличаться).
  • Список документов, подтверждающих суть заявления.
  • Другие сведения, в зависимости от особенностей требования.

После подачи заявления остается только дождаться решения суда о включении требования дольщика в реестр.

Как показывает судебная практика, имущества банкрота обычно не хватает на полное удовлетворение требований кредиторов. Более того, конкурсная масса в процессе процедуры признания несостоятельности уменьшается по причине неизбежных расходов.

Предлагаем ознакомиться:  Включение кредитора в реестр требований кредиторов в банкротстве.

Имеет значение очередность выплат, в которой дольщики занимают не первое место. Неустойка, включаемая кредиторами в требование, усугубляет и без того плачевную ситуацию с платежеспособностью банкрота.

Признание права собственности на жилые объекты через суд выводит активы из конкурсной массы.

Конкурсное производство при банкротстве застройщика

Конкурсная масса при банкротстве застройщика

Вообще. То есть совсем. А что же делать кредиторам этой компании, всем, кто в нее верил и давал ей деньги, в том числе – дольщикам?

Требования кредиторов Застройщика (в т.ч. дольщиков долевого строительства) будут удовлетворяться за счет всех денежных средств и имущества строительной компании, которые у нее остались на момент признания ее банкротом. А кто будет описывать имущество компании, раздавать ее долги и удовлетворять требования дольщиков-кредиторов?

Для этого судом назначается специальный человек – арбитражный управляющий.

Погашение долга путем продажи имущества Первый из приведенных вариантов удовлетворения требований инвесторов может быть использован в случаях, когда инвестор изначально заявил денежное требование к застройщику.

Требование следует заявлять в тот момент, когда объект недвижимой собственности, в который инвестор вкладывал собственные денежные средства, находится на низкой стадии строительной готовности.

Но может ли и владелец коммерческого помещения в жилом доме выступать в качестве потребителя?

Последний обратился в суд, который опять же, не долго думая, взыскал в пользу истца штраф, компенсацию морального ущерба и неустойку. Более того, опираясь на ЗПП, может защитить свои права даже физлицо-участник долевого строительства офисного центра.

Конкурсная масса при банкротстве застройщика

Классический пример. Житель Подмосковья заключил со строительной компанией, возводившей офисное здание и подземную автостоянку, договор ДУ. При этом, заметьте, речь шла именно о нежилом строении, а не о многоквартирном доме.

В соответствии с п.3 ст. 201.9 закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном статьей 201.14 настоящего Федерального закона.

Из зачисленных на этот счет средств: 1) шестьдесят процентов направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, включая требования по обязательству, обеспеченному залогом по договору участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

Давайте же поговорим о плюсах и минусах, а также спорных вопросах новых норм Закона о банкротстве.

Мы разделили новые нормы на несколько блоков основных изменений.

Данное изменение вполне логично, вызвано изменениями в Закон № 214 и принятием специального закона о Фонде защиты прав граждан – участников строительства, на фонд возложены обязанности по финансированию мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства и осуществление выплат за счет средств компенсационного фонда возмещения гражданам — участникам долевого строительства.

Фонд начал свою работу с 20.10.2019 года, с этой даты застройщики обязаны были перечислять в фонд взносы в размере 1,2 % от цены ДДУ (неперечисление взноса являлось основанием для приостановления регистрации ДДУ).

Конкурсная масса при банкротстве застройщика

Проверить отчисления по вашему ДДУ вы можете на сайте фонда.

Может! Ведь он является физлицом и так же заключает ДДУ.

То есть он считается дольщиком и потребителем. Например, человек подписал договор и перечислил деньги девелоперу. Объектом покупки являлось нежилое помещение в многоэтажном доме.

Строительная компания нарушила сроки сдачи объекта и не ответила на претензию клиента. Последний обратился в суд, который опять же, не долго думая, взыскал в пользу истца штраф, компенсацию морального ущерба и неустойку. Более того, опираясь на ЗПП, может защитить свои права даже физлицо-участник долевого строительства офисного центра.

Предлагаем ознакомиться:  Стадии банкротства юридического лица: схема

Классический пример. Житель Подмосковья заключил со строительной компанией, возводившей офисное здание и подземную автостоянку, договор ДУ. При этом, заметьте, речь шла именно о нежилом строении, а не о многоквартирном доме.

То есть он дольщик и потребитель.

К примеру, человек заключил с застройщиком ДДУ на покупку нежилого помещения в многоэтажке и перечислил денежные средства.

Девелопер сдал объект позже назначенного срока и не дал ответа на претензию покупателя, который подал в суд. Суд без особых раздумий принял Решение Левобережного районного суда г.

На конкурсного управляющего возлагаются обязанность поиска другого застройщика, если такое решение целесообразно.

Конкурсная масса при банкротстве застройщика

Собранию дольщиков предоставляется право выбрать возмещение из Фонда защиты участников долевого строительства в пределах уплаченной ими суммы, если она не превышает среднюю рыночную стоимость квартиры площадью до 120 кв. м. При этом другие способы выплаты требований остаются в силе (передача незавершенного или жилого объекта, привлечение нового застройщика). Решение принимается, если наберет 3/4 голосов собрания участников.

Новое в Законе 2018 года – правило, согласно которому требования дольщиков подаются не в арбитраж, а назначенному управляющему (в срок до трех месяцев) для включения в реестр.

127-ФЗ допускает финансирования завершения строительства при банкротстве девелопера средствами Фонда защиты участников или путем целевого кредита.

Если застройщик отчислял взносы в Фонд защиты участников, конкурсный управляющий должен быть не только назначен судом, но и аккредитован Фондом.

Уже упомянутые устранения из процедуры банкротства этапов наблюдения и санации вводятся на основании статьи 201.15.3 127-ФЗ. Тем не менее, исключения возможны, если есть объективные основания для надежды на восстановление платежеспособности банкрота в результате действий внешнего управляющего. Во всех остальных случаях процедура признания несостоятельности начинается сразу с конкурсного производства.

Изменения претерпел и Закон 214-ФЗ, регулирующий долевое участие в строительстве многоквартирных домов, в частности схема эскроу-счетов в рамках проектного финансирования в июле 2019 года становится обязательной для всех девелоперов. Усилен контроль оборота наличных средств.

Законодательные нововведения позволяют ускорить и оптимизировать процесс признания финансовой несостоятельности застройщика и повысить эффективность действий конкурсного управляющего. Тем самым преследуется цель более действенно отстаивать права дольщиков.

Крупнейший в России девелопер, признанный несостоятельным – СУ-155. Несмотря на маловыразительное название, эта строительная группа выделяется на общем фоне – на ее счету свыше 30 тысяч пострадавших дольщиков. Обанкротилась компания относительно недавно – в 2016 году.

Второе место списка занимает Mirax Group, третье – ООО «Трансфорт». Количество участников, оставшихся без жилья, исчисляется тысячами.

Конкурсная масса при банкротстве застройщика

Обобщающие данные по банкротствам застройщиков за 2018 год пока не собраны, но по некоторым признакам можно судить о том, что их следует ожидать.

Фонд прав граждан-участников долевого строительства подал иск о признании несостоятельности пяти фирм, входящих в Urban Group – ООО «Экоквартал», ООО «Ваш город», АО «Континент проект» и ООО «Хайгейт». Внешний аудит, проведенный весной 2018 года, выявил ряд ошибок и нарушений, допущенных руководством компании, касающихся ведения финансовой отчетности и нецелевого расходования средств.

Есть ряд других девелоперов, проявляющих настораживающие признаки надвигающегося банкротства.

Несмотря на то, что всего существует пять отдельных процедур, в юридической практике чаще всего проводятся лишь две из них: наблюдение и конкурсное производство. Первая из них – подготовительная стадия, которая, по сути, еще не является банкротством. В компанию направляется временный управляющий, наблюдающий за ее деятельностью и анализирующий ее финансовую устойчивость.

Краткие выводы

Банкротство девелопера обычно приводит к финансовым потерям участников.

варианты

Минимизировать убытки можно, если вовремя подать заявку на включение в реестр требований.

Несмотря на принятые в последнее время законодательные изменения, размер компенсации во многом зависит от энергичных действий участника ДДУ.

#БанкротствоЧто будет с работниками, если предприятие обанкротится
#БанкротствоПроцедура взыскания долгов через банкротство
Добавить комментарий

Adblock detector