Предпринимательский капитал.
Это вложение или инвестирование капитала
в производство с целью получения
максимальной устойчивой прибыли.
Для того чтобы избежать ошибок при
оценке инвестиционных решений применяют
методы расчета основанные на зависимости
между капиталом и временем. Для это
необходимо иметь 3 основных компонента:
к – инвестиции; t– время
анализа; е- годовая процентная ставка
на капитал-норма прибыли ( коэф.
дисконтирования)
https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru
1 Будущая стоимость единицы – функция
накопления стоимости единицы.
Кt= (1 е)t
2 Текущая стоимость единицы.
К = 1/(1 е)t
Процесс приведения будущей стоимости
капитала к текущему моменту времени
наз-ся дисконтированием.
3 Текущая стоимость единого аннуитета.
Есть серия равновесных текущих платежей
Р, надо опред сумму на текущий момент.Для
этого необх продисконтировать кажд. из
платежей и сложить
К = ∑Р = Р/(1 е) Р/(1 е)2 Р/(1 е)3
……. Р/(1 е)t=
Р*(((1 е)t– 1)/(е*(1 е)t))
4 Накопление единичных платежей.
Кt= Р*(((1 е)t– 1)/е)
Функции описывающие зависимости между
капиталом и временем позволяют сравнивать
равномерные затраты и поступления, а
следовательно осуществлять выбор
наиболее эффективного варианта
инвестирования капитала.
Вариант отражения в учете и признания для целей налогообложения доходов и расходов застройщика при совмещении им функций подрядчика
https://www.youtube.com/watch?v=https:tv.youtube.com
Большинство авторов, ссылаясь на позицию Минфина России, выраженную в Письмах от 12.07.2005 N 03-04-01/82, от 24.08.2005 N 03-04-10/07, а также отмечая элементы строительного подряда, характерные для договоров долевого участия в строительстве (инвестиционных договоров, в которых застройщик одновременно выполняет функции подрядчика), рекомендует отражать хозяйственные операции застройщика по аналогии с договором строительного подряда.
Средства дольщиков (инвесторов) рассматриваются как выручка и включаются в налоговую базу по НДС. Признание выручки, расходов и финансового результата в учете осуществляется по правилам Положения по бухгалтерскому учету «Учет договоров строительного подряда» (ПБУ 2/2008), утвержденного Приказом Минфина России от 24.10.2008 N 116н.
Для целей налога на прибыль средства инвесторов, аккумулированные на счетах застройщика, признаются целевым финансированием и не формируют налогооблагаемые доходы [пп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ)]. Однако, рассматривая эти средства с позиций договора подряда, вышеуказанные авторы рекомендуют признавать их в составе выручки.
Если следовать вышеизложенной позиции, в бухгалтерском учете застройщика необходимо делать следующие записи (табл. 1).
Таблица 1
Содержание операции | Корреспонденция счетов | |
Дебет | Кредит | |
Поступили средства от дольщиков (инвесторов) | 51 | 76 |
Начислен НДС с суммы поступивших авансов | 76 | 68 |
Приняты работы от подрядчиков | 08 | 60 |
Отражен НДС по принятым подрядным работам | 19 | 60 |
Отражены расходы на содержание отдела | 26 | 10, 60, 69, |
Отражен НДС по приобретенным ценностям в рамках | 19 | 60, 76 |
Отражены фактические затраты на выполнение | 20 | 10, 60, 69, |
Отражен НДС по приобретенным ценностям в рамках | 19 | 60, 76 |
Принят к вычету НДС, предъявленный подрядчиком, | 68 | 19 |
Сформированы фактические затраты застройщика на | 08 | 20, 26 |
Отражена выручка от реализации по договору | 76 | 90 |
Отражен НДС от выручки по договору долевого | 90 | 68 |
Принят к вычету НДС по зачтенным авансам | 68 | 76 |
Списаны фактические затраты застройщика на | 90 | 08 |
Определен финансовый результат застройщика по | 90 | 99 |
Теоретически такой способ отражения деятельности застройщика, совмещающего функции подрядчика, вполне обоснован с позиций принципа приоритета содержания над формой. Однако применению этого способа на практике препятствует:
- существующий в российских строительных организациях порядок документооборота. В частности, выполнение строительно-монтажных работ собственными силами оформляется ОКСом актом выполненных работ и справкой о стоимости выполненных работ (ф. КС-2, КС-3), в которых отражаются процент рентабельности (прибыль) и НДС. Такое положение дел идет в разрез с рассмотренным вариантом учета;
- неопределенность с периодичностью предъявления счетов инвесторам. Рассмотренный порядок, основанный на нормах Закона N 214-ФЗ, предполагает, что счет-фактура за выполненные работы и оказанные услуги будет предъявлен по окончании всего комплекса работ на объекте (после подписания актов КС-11, КС-14). В этом случае исходя из норм ПБУ 2/2008 — для целей бухгалтерского учета и п. 2 ст. 271 и п. 1 ст. 272 НК РФ — для целей налогового учета застройщику следует признавать в бухгалтерском учете не предъявленную к оплате начисленную выручку, размер которой должен определяться методом «по мере готовности». Степень завершенности работ должна устанавливаться на каждую отчетную дату и рассчитываться как доля фактически понесенных расходов по договору в общей сумме расходов по договору. В учете данные операции должны оформляться следующим образом (табл. 2).
Таблица 2
Содержание операции | Корреспонденция счетов | |
Дебет | Кредит | |
Ежемесячно в течение периода строительства (срок договора более 1 года) | ||
Отражены фактические затраты по договору долевого | 08 | 60, 20, 26 |
Отражены расходы по договору, формирующие | 90 | 08 |
Отражена не предъявленная к оплате начисленная | 46 | 90 |
Отражен НДС с не предъявленной к оплате | 90 | 76-НДС |
Отражен финансовый результат, определенный | 90 | 99 |
В момент сдачи объекта инвесторам | ||
Предъявлена к оплате начисленная выручка по | 76 | 46 |
Начислен НДС по предъявленной к оплате | 76-НДС | 68 |
Принят к вычету НДС, исчисленный с авансов, | 68 | 76 |
В декларациях по НДС в течение всего периода строительства будет отражаться НДС, исчисленный с авансов дольщиков. К вычету будет приниматься весь налог, предъявленный поставщиками и подрядчиками в рамках исполнения договора. В декларации по налогу на прибыль доходы и расходы будут признаваться по аналогии с бухгалтерским учетом.
- увеличение налоговой нагрузки. Рассмотренный вариант признания операций застройщика в учете и для целей налогообложения может существенно увеличить налоговые обязательства организации. Можно отметить, что он сопряжен с минимальными налоговыми рисками, так как Минфин России не возражает против его применения.
На практике получила распространение несколько модифицированная методика учета операций и формирования налоговых баз застройщика.
https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru
При совмещении функций застройщика и подрядчика в учете застройщика отражаются обособленно следующие операции:
- строительство с привлечением подрядных организаций;
- строительство собственными силами застройщика;
- оказание услуг застройщика по организации и контролю за выполнением строительства.
- Строительство силами подрядчика не рассматривается как реализация работ (услуг) застройщика и ведется за счет средств дольщиков, которые признаются в налоговом учете как целевые поступления (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Налоговой базы по налогу на прибыль и НДС в части вышеуказанных операций у застройщика не возникает. Соответственно, НДС, предъявленный застройщику подрядными организациями, не принимается к вычету. Суммы этого налога передаются инвесторам по окончании строительства в целом, что оформляется выпиской сводного счета-фактуры.
- Строительство собственными силами застройщика рассматривается как деятельность по договору подряда. Затраты на строительство учитываются на счете 20 «Основное производство». Ежемесячно (ежеквартально) в учете признаются выручка и затраты периода на основании расчетов ОКСа, оформленных справкой о стоимости выполненных работ и актом выполненных работ. По этим данным определяются финансовый результат периода и обязательства по НДС. По существу расчеты, подтвержденные вышеназванными формами, являются расчетом степени завершенности работ по договору, но показатель «Не предъявленная к оплате начисленная выручка» в учете не отражается. Выручка к оплате не предъявляется. Она формирует сметную (договорную) стоимость объекта.
- Фактические затраты на содержание застройщика (ОКСа) учитываются на счете 26 «Общехозяйственные расходы». Ежемесячно (ежеквартально) они списываются в дебет счета 90 «Продажи». Выручка от реализации услуг застройщика определяется в соответствии с условиями договора (процент от сметной стоимости или фиксированная сумма) и к оплате не предъявляется. Она, так же как и выручка от реализации работ, выполненных собственными силами застройщика, формирует стоимость строящегося объекта (табл. 3).
Таблица 3
Содержание операции | Корреспонденция счетов | |
Дебет | Кредит | |
Поступили средства от дольщиков (инвесторов) | 51 | 76 |
Начислен НДС с суммы поступивших авансов в части | 76 | 68 |
Начислен НДС с суммы поступивших авансов в части | 76 | 68 |
Приняты подрядные работы | 08 | 60 |
Отражен НДС по принятым подрядным работам | 19 | 60 |
Отражены расходы на содержание ОКСа | 26 | 10, 60, 69 |
Отражен НДС по приобретенным ценностям в рамках | 19 | 60, 76 |
Принят к вычету НДС, предъявленный к оплате | 68 | 19 |
Отражены фактические затраты на выполнение | 20 | 10, 60, 69, |
Отражен НДС по приобретенным ценностям в рамках | 19 | 60, 76 |
Принят к вычету НДС, предъявленный к оплате | 68 | 19 |
Отражена выручка без НДС от реализации работ, | 08 | 90 |
Отражен НДС от реализации работ, выполненных | 19 | 90 |
Списаны фактические расходы на выполнение работ | 90 | 20 |
Начислен НДС от стоимости работ, выполненных | 90 | 68 |
Зачтен НДС, начисленный от аванса в части работ, | 68 | 76 |
Отражена выручка без НДС от реализации услуг | 08 | 90 |
Отражен НДС от реализации услуг застройщика | 19 | 90 |
Списаны фактические расходы по содержанию | 90 | 26 |
Начислен НДС от стоимости услуг застройщика | 90 | 68 |
Зачтен НДС, начисленный от аванса в части услуг | 68 | 76 |
Отражена сметная стоимость объекта в момент его | 76 | 08 |
Отражен НДС, переданный инвесторам | 76 | 19 |
Библиография
- Адамов Н.А., Войко А.В., Соколов П.А. Учет, анализ и аудит в строительстве. М.: Финансы и статистика, 2006.
- Соколов П.А. Аудит в строительстве. М.: Современная экономика и право, 2001.
- Соколова М.Н. Налогообложение при совмещении функций участников капитального строительства // Бухучет в строительных организациях. 2009. N 11.
А.С.Каратаев
К. э. н.,
доцент
кафедры налогов и налогообложения
Сургутского государственного университета
Ханты-Мансийского автономного округа — Югры
Г.Е.Каратаева
https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin
К. э. н.,
зав. кафедрой финансов,
денежного обращения и кредита
Экономическая оценка эффективности инвестиционных проектов.
Инвестиционная деятельность– это совокупность практических
действий, физических и юридич-х лиц, по
реализации инвестиций в промышленность,
транспорт, строительства, и т.д. В качестве
инвестиций могут использоваться денежные
средства, банковские депозиты, акции,
облигации и др. ценные бумаги, движимое
и недвижимое имущество, материальные
ценности, интеллектуальные ценности,
проектные и конструкторские разработки,
земельные участки, природные ресурсы
.
—
разработки инвестиционных намерений,
— разработке инвестиционного
проекта,
— определения источников
инвестирования
— установки договорных
отношений.
Источниками инвестиций для
организации могут быть: бюджетные,
собственные или привлеченные средства.
1) Дополнительные затраты
при строительстве позволяют снизить
производственные расходы заказчику в
будущем.
2) Значительные затраты при
строительстве способны обеспечить
большие доходы и прибыль заказчика.
3) Удорожание строительства
дает возможность снизить потери при
эксплуатации, реконструкции и модернизации.
Все это влияет на оценку эффективности
строительства.
В РФ инвестиционная
деятельность регламентируется системой
законов и нормативных актов.
Основные отличия облигации от акции.
-
Облигации имеют определенный срок
обращения. -
Владельцы облигации не имеют имущественного
права собственника в отличии от
акционеров. -
Держатель облигаций не привлекается
к управлению, не участвует не в прибыли,
не в убытках. -
Держатель облигации получает твердый
процент на капитал не зависящий от
состояния дел имитента.
Опцион -это обязательство
оформлены в виде ЦБ, которое передает
право на или продажу другой ЦБ на
определенную дату.
Опцион имеет свою цену (опционная
премия)- это плата покупателя опциона
продавцу за риск потерь которые может
понести при реализации
Механизм компенсации_ имитент продает
инвестору опцион на покупку своих акций
по оговоренной в прспекте эмиссии единой
цене, Опционн-я премия в этом случ предст
разницу между курсовой ценой и эмиссионной
Депозитные и сберегающие сертификаты.
https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru
предст собой платежн свид-ва банков о
внесении денежн средств.
Сертификаты подтверждают права вкладчика
на получ-е суммы вклада или депозита и
% по нему по истеч опред срока. В
зависимости от того кто является
вкладчиком раздел
юридическое лицо -депазитный сертификат
физ. лицо- сберегательный
Вексель.
Вексель- это письменное долговое
обязательство составленное по
установленной законом форме ,Дает его
владельцу право требовать с должника
уплаты суммы указанной в векселе по
истечению определенного срока. Вексель
заменяет наличные деньги.
-
Простой вексель(соловексель)
-
Переводной вексель (тратта).
« »- содерж 2 функции- кредитн и расчетн,
т.е. при покупке товара с отсрочкой
платежа покупатель выдает продавцу
вексель-долговое обязательство В
зависимости от того кто является
плательщиком разл:простой(соло)вексель
и переводной(пратта) вексель
Простой
Составляется должником и содержит его
обязательство выплатить обозначенную
сумму кредитору.
-
Векселедатель
(должник
п
окупатель)в
ексельтовар
в
ексельденьги
Векселедержатель
(кредитор
продавец)
Переводной.
Выписывается кредитором и содержит
приказ должнику об уплате обозначенной
суммы предъявителю векселя.
| Ремитент (предьявит векселя) |
1-векселедат выписыв-т вексель и дает
приказ об его оплате
2-должникпо переводному векселю
адрессовывает приказ, т.е.приводит
акцент, т.е. письменно дает согласно на
оплату.
3-акцентованный плательщиком вексель
возвращ-ся к векселедателю
4- векселедатель предоставл право
получения денег по векселю ремитентами(третье
лицо) осущ запись на векселе.
5. Ремитент предъявляет вексель
трассату(плательщику).
https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru
6.Трассат платит ремитенту по векселю.
