Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Как определить точные границы земельного участка

Нужно ли вообще проводить межевание?

Процедура межевания –  обязательный этап при регистрации права собственности на землю. Однако, есть исключения, когда регистрация и перерегистрация права собственности возможна без точных данных о границах:

  1. Земля была предоставлена собственнику для подсобного хозяйства, дачи, сада или огорода, строительства жилья или гаража.
  2. Уже есть правоустанавливающий документ, выданный собственнику ранее без установления границ земли.
  3. Владелец оформляет право собственности на участок, выданный ему ранее на праве бессрочного пользования.

При этом собственникам необходимо помнить: перечисленные исключения действительны только до 01.01.2018 г., в соответствии с п. 1 ст. 19 Закона о госрегистрации. После этой даты невозможно будет зарегистрировать (перерегистрировать) право собственности на землю без наличия точных границ, установленных в порядке межевания.

Таким образом, межевание является обязательной процедурой для тех, кто в ближайшем будущем намерен выполнить какие-либо операции с землей – продать, подарить, завещать и т.д. В противном случае процедуру можно отложить, но помнить: со временем могут возникнуть сложности и споры с соседями, а также увеличится стоимость проведения работ.

Как устанавливают границы?

Многие спрашивают- что значит «граница участка установлена«? В юридическом контексте это означает, что земельный участок прошел процедуру межевания и данные о его границах хранятся в ГКН. Координаты и другие характеристики участка можно узнать в выписке из ЕГРН или кадастровой выписке. С фактическими границами участка все несколько сложнее.

На местности они представлены заборами, колышками, арматурой, стенами зданий или даже внутренними перегородками зданий. Если местоположение (читай «координаты») фактических границ совпадает с данными кадастрового учета с соответствующей для данной категории земель точностью (об этом ниже), то граница считается установленной не только юридически, но и фактически.

• Если участок еще не проходил межевание. Проверить это просто- нужно зайти на публичную кадастровую карту и найти по кадастровому номеру свой участок. Если участок не отображается на том месте карты, где он должен быть- межевание не проводилось. Нужно заказывать услугу уточнение границ земельного участка.

В этом случае  границы устанавливают согласно существующим заборам или другим межевым знакам с которыми согласны и собственник участка и соседи (подписывается акт согласования). И местоположение согласованных границ заносится в кадастр недвижимости. В теории эта процедура  выглядит довольно просто.

Но на практике, как это обычно бывает, всё намного сложнее. Прежде всего потому, что грамотное формирование границ участка включает в себя не только измерения с целью определения координат границ с достаточной точностью. Сложности возникают на этапе согласования границ (многие соседи игнорируют собственника или их вообще нельзя найти) и на этапе наложения фактических границ на кадастровую карту (частенько «вскрываются» кадастровые ошибки соседних границ).

Вопрос согласования границ находящихся рядом земельных участков в наше время стоит довольно остро. Конечно, в случае допущенных по разным причинам кадастровых ошибок , захватов части чужой территории и т.п. претензии соседей друг к другу по этому поводу действительно имеют под собой почву. В итоге устанавливают границы участка при согласовании с соседями с учетом имеющейся кадастровой информации.

•  Если участок уже прошел межевание— координаты его границ есть в кадастровых данных. Процедура установления границ перетекает уже в  восстановление границ на местности- вынос в натуру. То есть если по каким-то причинам границы на местности неизвестны- их можно установить заново согласно кадастровой информации. Но даже если границы участка установлены согласно действующему законодательству — все равно могут возникнуть споры между соседями.

Как выполнить согласование границ участка?

Границы смежных участков считаются согласованными тогда, когда соседи подписали акт о согласовании пределов. Делается это двумя способами:

  1. Самостоятельно инициатором согласования.
  2. Коллективно в ходе собрания участников межевания.

Начинается процесс с оповещения заинтересованных лиц о межевании. Закон требует обязательно оповещать участников заблаговременно (за 1 месяц) до предполагаемой даты процедуры. Сделать это можно двумя способами:

  1. Лично посетить соседей и рассказать им о предстоящей процедуре под роспись в заранее подготовленном оповещении.
  2. Разместить в государственной газете о предстоящей процедуре с указанием данных: инженер, проводящий процедуру, дата ее проведения, место проведения, кадастровые номера вовлекаемых участков.

Если в течение месяца после публикации никто из соседей не явился и не заявил протест, то процедура оповещения считается выполненной, а соседи – согласными с предстоящими работами.

Подобная ситуация может возникнуть в следующих случаях:

  1. Произошло присвоение территории смежных участков.
  2. Обнаружена ошибка в регистрационных данных при внесении информации в Росреестр.

Помимо этого, могут возникнуть и иные обстоятельства, например:

  1. Участок используется, но его регистрация до сих пор не была выполнена надлежащим образом.
  2. Один и тот же объект имеет несколько координат по разным документам.
  3. Отсутствуют координаты данного участка.
  4. Точки, занесенные в план местности, не соответствуют полученным координатам.

Без получения точной информации о границах участка с указанием координат опорных точек, нельзя решить ни один земельный спор. По этой причине поручать выполнение измерений следует только аккредитованным специалистам.

Если спорная граница-что делать?

Как уже говорилось выше- если смежные земельные участки не стоят на кадастровом учете- споры решаются при подписании акта согласования (при уточнении границ) или же в судебном порядке.

Если же граница между собственниками уже учтена в кадастре, а на местности возникают вопросы по поводу ее прохождения- существует несколько вариантов решения споров :

  •   Первый, и самый простой- узнать, с какой погрешностью установлены границы Ваших участков на кадастре. Особенно, если речь идет о 10-30 сантиметрах. Об этом ниже.
  •   Второй способ- вызвать  кадастрового инженера, который на основании выписки из ЕГРН произведет вынос границ земельного участка в натуру. То есть укажет на местности, где проходит граница участка. Эта процедура достаточно дорогая (4 точки от 9000 р), зато Вы будете уверены в ваших границах. 
  •   Третьим является заказ землеустроительной экспертизы. Опять же ее проводит кадастровый инженер. Эта процедура уже будет стоить от 15000 р. В нее входит не только определение «виновника» в споре по границам, но и рекомендации по устранению причин разногласий.
  •   Четвертый подразумевает обращение в суд. Если первые три способа подразумевают разумный диалог смежных пользователей и решение спора мирным путем, то судебные тяжбы- это путь непримиримых спорщиков. Не секрет, что это самый трудоемкий и дорогой способ определения границ собственного участка. И скорее всего он не обойдется без судебной землеустроительной экспертизы. Стоимость работ по ее проведению будет не менее 40000 р. Поэтому не спешите идти в суд — проще договориться мирным путем.
Предлагаем ознакомиться:  Как происходит отказ от земельного участка, находящегося в собственности – новые правила

Вернемся к первому варианту. Важно знать, в каких случаях споры на самом деле безосновательны. И тут на первый план выходит очень важный вопрос: насколько точно должны определяться границы земельных участков.

Кто они – участники согласования?

Межевание земель (согласование границ) происходит с привлечением следующего перечня участников:

  1. Владельцы всех участков, чьи смежные границы нуждаются в согласовании.
  2. Представитель местного органа самоуправления.
  3. Кадастровый инженер.

Как только акт согласования подписан всеми участниками, на самом участке могут быть выставлены межевые знаки, на которых проставляются дата установки и кадастровый номер. Знаки нельзя произвольно перемещать, ломать, менять на них надписи, так как это является административным нарушением, влекущим для нарушителя крупный штраф.

Есть ли погрешность?

Как и всякую величину в этом мире, значение координат характерных точек земельного участка в принципе невозможно определить с абсолютной точностью. Потому что каждое измерение неизбежно выполняется с некоторой погрешностью, величина которой зависит от точности прибора, метода измерений, внешних условий и квалификации того, кто эти измерения проводит.

Современные требования к точности межевания установлены законодательством и отражены в инструкциях, актах и иной документации, в частности:

  1. Письмом Минэкономразвития под № 518 от 17.08.12 г.
  2. Письмом Минэкономразвития под № 582 от 31.12.09 г.

На основании обозначенной документации допускается погрешность межевания, соразмерная для отдельных категорий земель:

  • земли населённых пунктов – 5-10 см.;
  • дачи и земли под ЛПХ – до 20 см.;
  • массивные участки из земель сельскохозяйственного назначения – до 2,5 м.;
  • участки промышленного назначения – до 0,5 м.

Точность определения координат при межевании лесов, земель, изъятых из оборота и водные границы допускает отклонения до 5 метров.

При отклонении от норм возникает кадастровая ошибка, которую следует исправить.

Шаг №1 — Собрать документы

Чтобы установить границы, у собственникам/пользователя участка должны быть на руках два важных документа. А именно:

  • Правоустанавливающий документ на участок;

    Это может быть свидетельство о регистрации права собственности, выписка из ЕГРН (как получить), договор купли-продажи участка или дома на нем, договор/государственный акт/свидетельство бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, различные акты на предоставление участка или предварительного согласования предоставления, договор аренды, договор о праве застройки, решение суда о предоставлении участка или признания права собственности.

    Образцы правоустанавливающих документов ↔

    (нажмите на картинку для ее увеличения / горизонтальная прокрутка)

  • План участка, который подтверждает его местоположение, границы и площадь при образовании.

    Обычно это план-схема участка как приложение к договору/свидетельству/акту, утвержденные схемы расположения/распределения участков, схема расположения участка на кадастром плане территории при решении муниципалитета о предварительном согласовании или предоставлении участка, проекты границ, планы землепользования, материалы инвентаризации, постановление о юридическом закреплении и т.п. Если участок выдан на основании решения суда о признании права собственности на участок в границах, то это будет ситуационный план участка. Иногда на таких планах даже имеются координаты границ участка, а именно его углов (поворотных точек).

    Образцы планов ↔

    (нажмите на картинку для ее увеличения / горизонтальная прокрутка)

Если у владельца участка нет одного из этих документов, нужно запросить сведения из ГФДЗ (инструкция ниже). Даже если оба документа на руках, все равно стоит обратиться в ГФДЗ. Лишние документы на участок никогда не помешают при установлении границ.

Как перевести землю: с ИЖС в ЛПХ; с ЛПХ в ИЖС; с ИЖС в «коммерческую недвижимость».Как разделить земельный участок на 2 и более участков.

ГФДЗ — это архив различных документов на земельные участки, которые изготавливаются при проведении землеустройства (ст. 24 Федерального закона о землеустройстве). Официальное название — Государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства.

В фонде могут быть содержаться копии документов, которые подтверждают права на участок различные планы/схемы его расположения. Этими документами могут быть: экземпляры свидетельств о правах на участки, выданные до 2000 года; материалы инвентаризации или перерегистрации участков; землеустроительные дела по межеванию участков до 1 марта 2008 года и т.д. Иногда бывает, что в этих документах даже есть координаты границ участка.

К сожалению, в ГФДЗ не всегда имеются какие-либо документы. На моей практике такое бывает в 40% случаях. Но я все равно всегда советую запрашивать сведения, хуже не будет.

Важно в данном случае следующее – уточнить границы земельного участка возможно только тогда, когда ранее он был зарегистрирован и поставлен на кадастровый учет. Если до сих пор этого сделано не было, то сначала необходимо поставить землю на учет.

Произвести в порядке, установленном законом, регистрацию надела может его владелец или, на основании доверенности, его доверенное лицо. Потребуется следующий пакет документации:

  • Паспорт владельца или паспорта всех совладельцев данного участка (доверенность).
  • Выписка из ЕГРП.
  • План раздела участка (если речь идет о делении земли между собственниками).
  • Квитанция об оплате госпошлины (350 руб.).
Предлагаем ознакомиться:  Клуб будущего адвоката - Родовая и территориальная подсудность в арбитражном процессе

Заявитель подает только копии документов, предъявляя при личном обращении их оригиналы.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Порядок согласования границ земельного участка.

Процедура согласования границ участков состоит из нескольких этапов, в которых всегда участвуют несколько сторон. Все основные моменты определены в ст. 39 ФЗ №221 от 24.07.2007 г. «О кадастровой деятельности» в ред. от 03.07.2016 г. Инициатору межевания потребуется:

  1. Направить от своего имени или от имени всех участников заявление в местную геодезическую организацию.
  2. Получить консультацию по всем вопросам и подписать контракт на проведение согласования границ участка.
  3. За 30 дней провести оповещение всех заинтересованных лиц.

В назначенное в договоре время, с заранее подготовленной схемой межевания, кадастровый инженер проводит сбор всех участников для подписания документа о согласовании. Если оповещенные лица не явились, то документ подписывает в присутствии инженера инициатор. Оповещение подшивается и направляется в Государственный кадастр недвижимости.

Если же ранее межевание уже было выполнено, а все изменения надлежащим порядком внесены в ЕГРН, то проводить согласование вообще не нужно. Процедуру самостоятельно проводит кадастровый инженер, занося ранние изменения с присвоенными кадастровыми номерами. Все участники получают оповещение через официальные газеты, а потом получают уведомление о том, что они приняли участие в межевании.

Как быть если администрация не подписывает акт согласования?

В процессе составления акта согласования границ участков, соседи могут высказать свои претензии и возражения. Это делается в письменной форме, причем в документе обязательно нужно указать причину, по которой участник отказывается подписать акт.

Решить спор дешевле и скорее всего мирным путем. Если вы против предлагаемых границ, то необходимо направить прошение в Государственный земельный кадастр, и попросить проверить границы при помощи геодезической съемки. Специалист из Государственного кадастра недвижимости произведет проверку, чтобы установить, какая из сторон спора права.

Если проверка не дала желаемого результата, можно подать жалобу в Прокуратуру, и только после этого обращаться в мировой или районный суд по месту нахождения спорных участков. Иск о разрешении межевого конфликта подается с обязательным приложением письменного отказа второй стороны в согласовании границ.

Большое значение имеет правильность формулировки исковых требований. Лучше доверить составление иска опытному земельному юристу. В заявлении необходимо указать цель иска: установить геодезические границы участка.

Если причиной для судебного разбирательства стали ошибки, выявленные после проведения геодезических работ, то следует изложить просьбу о признании ранее установленных границ смежного участка недействительными, с внесением изменений в кадастр. К иску прилагаются следующие документы:

  1. Выписки из ЕГРН для всех, вовлеченных в спор участков.
  2. Доказательства соблюдения мирного порядка решения конфликта.
  3. Результаты проведения экспертизы.
  4. Правоустанавливающая документация на участки.
  5. Кадастровые паспорта и бумаги на раздел земель.
  6. Доказательства нарушения границ.
  7. Копии уведомлений участников о проводимой процедуре межевания.

Решение суда по иску является основанием для внесения изменений в Росреестр.

Согласно ч.9 ст.38 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», когда выполняется уточнение границ земель, то их расположение устанавливают, опираясь на данные правоустанавливающей документации, а если ее нет, то на документы, по которым границы участка были определены при его создании. Если же нет ни тех, ни других документов, то за границы принимаются те, которые существуют по факту более 15 лет или закреплены объектами искусственного происхождения (ограда).

Согласно п. 1 ч. 5 ст. 27 того же закона, в кадастровом учете заявителю может быть отказано тогда, когда по результатам проведенных работ, установленная площадь больше той, что была указана ранее, на величину, большую минимального размера участка для данной категории землепользования (если нет такого минимального значения, то больше, чем на 10%).

Таким образом, администрация, вправе отказать в осуществлении кадастрового учета только в том случае, если по факту выполненных геодезических работ, ваш участок оказался намного больше того, что указан в ранее оформленных документах. Во всех остальных случаях можно требовать письменный отказ и обращаться с исковым заявлением в суд.

Сколько стоит межевание?

Расходы на межевание земли во всех регионах страны регламентированы Приказом Минэкономразвития от 18.01.2012 г. №14 «Об утверждении методики определения платы и предельных размеров платы за проведение кадастровых работ в целях выдачи межевого плана». Эта методика обязательна для всех предприятий, входящих в систему государственного кадастра. Частные же предприятия вправе формировать расценки самостоятельно.

Если следовать методике, то цена межевания формируется, исходя из трудоемкости выполнения работ и расчетного значения нормо-часа работы кадастрового инженера. Например, когда требуется произвести раздел участка на 2, то цена работы составит около 9 тыс. руб.

Помимо этого, на стоимость выполнения межевания влияют следующие факторы:

  • Расположение участка. В столичном и некоторых других регионах цены выше, чем в остальных в несколько раз.
  • Удаленность участка от городской черты, чем дальше – тем дороже.
  • Категория разрешенного землепользования.
  • Размеры участка.
  • Сложность топографии района проведения геодезических работ.
  • Правовой вопрос: имеются ли споры о границах с соседями и между владельцами.

Поворотные точки границ земельного участка: это что такое и зачем нужны?

Каждый участок имеет соответствующую конфигурацию, которая очерчивается на кадастровом плане специальной линией, согласно установленным нормативам.

Обратив внимание на форму площади участка, можно заметить, что линия в определённых местах поворачивается на 90 градусов, если участок имеет квадратную или прямоугольную форму. В иных случаях она лишь слегка изгибается, или создаёт острые и тупые углы.

Любое прекращение прямого движения линии фиксируется точкой, от которой она в той или иной степени, отклоняется от предыдущего движения и изменяет его.

Если вспомнить, что кадастровый план – это схематическое изображение фактического участка земли, то можно представить, что такие точки расположены и в натуре – по линии межи. Именно они называются поворотными точками.

Предлагаем ознакомиться:  Испытательный срок для совместителя

Характерные точки границ земельного участка – это места, в которых устанавливаются

межевые знаки

и по которым определяют координаты границ ЗУ.

Границы земельного участка

Согласно их расположению, официально зафиксированному в межевом деле и переданном в форме отчёта кадастрового инженера в Государственный кадастр недвижимости (ГКН), определяют:

  1. Место расположения ЗУ на местности, выделяя таковой из числа остальных участков.
  2. Лицо, которому официально принадлежит тот или иной надел.

Установленные в местах поворотных точек межевые знаки недопустимо произвольно убирать или менять их место расположения, которое охраняется законом.

Координаты поворотных точек границ земельного участка – это расчет на местности границ ЗУ согласно установленным правилам.

Границы участка в натуре и на кадастровой карте (плане) проводятся по местам расположения поворотных точек границ ЗУ. То есть, в местах, где линия границы как бы изламывается, меняя направление под углом или создавая округлость. Здесь ставится метка в виде:

  1. Межевого знака на местности.
  2. Топографического знака на карте (плане).

Установленные знаки оформляются официально, с указанием координат их расположения. Сведения о координатах вносятся в информационный банк ГКН в виде таблицы, с подробным описанием.

Учетная карточка для внесения сведений по ЗУ в электронную базу данных земельного кадастра.

Каталог координат межевых знаков и зон ограничений.

Определить границы земельного участка

Обеспечивая сохранность данных сведений, Росреестр всегда сможет выявить возникновение ошибки и наложение границ ЗУ. Регламент описания и хранения этих сведений регулируется законодательством (221-ФЗ) и представляет существенную важность для всего процесса землепользования. Так как по данным точкам всегда можно восстановить или перепроверить законность использования межевой территории собственником или иным титульным владельцем.

Поворотные точки, с установленными межевыми знаками требуется передавать собственнику ЗУ актом, с удостоверением о получении личной подписью.

Акт установления и согласования границ земельного участка.

По преимуществу, ценообразование межевых работ на участке регулируется числом поворотных точек, а их число зависит от формы и конфигурации ЗУ.

Например, стандартные наделы прямой геометрической формы состоят из четырёх таких точек. Чем сложнее конфигурация, тем больше поворотов и изгибов предусматривается. А для точности установления границ, требуется их максимально точная расстановка.

Как определить границы земельного участка по координатам?

Положения Федерального закона о ГКН от 24.07.07 г. № 221-ФЗ, требуют внесения сведений обо всех земельных участках и их правообладателях в единый реестр, где таковые хранятся:

  • на бумажных носителях в текстовом варианте;
  • на бумажных носителях в топографическом варианте;
  • в электронном формате в обоих вариантах.

Каждый из документов требует выделения участков по их свойствам, главные из которых – это координаты характерных точек границ земельного участка. Без сведений о координатах границ недопустимо фактически зафиксировать место расположения надела.

Материал о прохождении границ подготавливается кадастровым инженером при межевании. Если вы еще не знаете что это, тогда в этой статье есть определение. Он выносит их в натуру или проверяет точность их прохождения, после чего составляет межевой план, с очерченной линией в соответствующем масштабе и указанием координаты точек границ земельного участка.

Девяткин Александр Анатольевич

Расположение межевых границ удостоверяется актом согласования их места прохождения, с соседями по участку.

Акт согласования границ надела с соседями: бланк, пример заполнения.

На местности межевые границы между соседними участками, должны проходить в строгом соответствии кадастровому плану.

По преимуществу земельные споры с соседями и последующие проблемы правообладателя связаны именно с неправильным определением координат границ земельных участков. Поэтому заказывая геодезические работы, собственнику следует выбирать компанию, обеспечивающую замеры границ высокоточной спутниковой аппаратурой.

После оформления заявки на вынос границ в натуру кадастровый инженер приступает к подготовительному этапу, который состоит:

  • из получения выписки в Росреестре;
  • изучения расположения поворотных точек на прилегающих участках;
  • изучения карты-плана;
  • предварительного планирования расстановки поворотных точек.

Заявление на выполнение работ по межеванию надела.

Проведенные действия выносятся в техническое задание, по которому на следующем этапе геодезисты работают на местности:

  1. Проводят топографические замеры.
  2. Выверяют правильность предварительно составленного плана расположения ЗУ.
  3. В местах планирования поворотных точек ставят колышки.

Техническое задание на выполнение кадастровой съемки.

Кадастровый инженер выверяет правильность проводимых работ и получает от геодезистов результаты проведённых измерительных действий в виде отчёта. На последнем этапе он перепроверяет информацию о расстановке поворотных точек и проводит границы ЗУ.

Акт освидетельствования межевого дела.

Определение границ

Согласно полученным сведениям, о местах расположения поворотных точек, проводится определение точек границ земельного участка. Они выделяют доли в натуре из общей долевой собственности или отделяют ЗУ от мест общего пользования и иного, не принадлежащего ему, земельного пространства. Выполнение кадастровых работ проводится:

  • на местности;
  • на схематическом изображении ЗУ.

На местности линии межевания проводятся после предварительных разметок, на основании технического задания. Последовательность действий:

  1. На указанных местах ставятся колышки, которые исполняют роль временных межевых знаков. Либо сразу устанавливаются постоянные знаки с табличками.
  2. От одного колышка до другого проводится линия, которая меняет направление, только в установленном месте.
  3. Геодезист следит, чтобы между установленными знаками, линия оставалась ровной.

Любое неаккуратное проведение черты границы, допускает её фактического смещения.

Далее производится сверка сведений между фактическим установлением границы и линией, определяющей конфигурацию на схеме. После проверки готовые сведения передаются в виде электронного отчёта в Росреестр, а заказчик получает межевой план на бумажном носителе. Стоит знать, что в зависимости от целей проведения межевания различают разные виды межевых планов.

По преимуществу постоянные межевые знаки в местах поворотных точек устанавливаются лишь после тщательной сверки правильности координат.

Как показано – поворотные точки играют главную роль при определении границ земельного участка по координатам. От правильности определения их места расстановки, зависит правоспособность межевания и документации на земельный участок.

Добавить комментарий

Adblock detector