Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Как подать иск в суд на застройщика за неустойку?

Просрочка сдачи дома по договору долевого участия

Подписан договор долевого участия, выплачены деньги, определенны сроки сдача квартиры, всё ближе ожидаемая дата новоселья, а конца и края строительству нет — надежды на своевременное вселение в долгожданную квартиру рухнули. Знакомая ситуация?

Описание подобных случаев сплошь и рядом встречается на просторах интернета и других информационных площадках. Дольщикам, ставшим заложниками неприятной ситуации — просрочки сдачи дома по договору долевого участия, приходиться обращаться к букве закона, а если конкретнее — Закону № 214 ФЗ, который регламентирует правоотношения в рамках долевого строительства.

OSHI/Depositphotos

Застройщики, к сожалению, очень часто нарушают сроки сдачи домов в эксплуатацию. Бывает, конечно, и по не зависящим от них причинам, но если дольщик не готов дожидаться новых сроков сдачи, то он имеет полное право расторгнуть договор со строительной компанией в одностороннем порядке и вернуть свои денежные средства. Также дольщик всегда может продать недостроенную квартиру путем переуступки прав на нее.

В случае, если дольщик имеет возможность и готов ждать, то он может потребовать выплату неустойки за нарушение условий ДДУ, штраф, возмещение убытков и моральную компенсацию. Важно понимать, что несоблюдение именно срока передачи квартиры (то есть просрочка даты подписания передаточного акта), а не срока сдачи самого дома в эксплуатацию будет считаться нарушением, за которое дольщик вправе потребовать компенсацию.

Для получения неустойки за несоблюдение сроков передачи квартиры по условиям, прописанным в ДДУ, строительной компании сначала направляется досудебная претензия. В ней, помимо самого требования о выплате компенсации, также указывается подтвержденный факт несоблюдения срока передачи объекта согласно договору, и размер неустойки, предусмотренный законом.

Сдача дома затянулась, что делать?

Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?

Претензию можно направить как до момента подписания передаточного акта, так и после, когда квартира уже была сдана, но со сдвинутыми сроками. Такое претензионное письмо составляется в двух экземплярах, один из которых передается строительной компании под подпись и печать на экземпляре дольщика. Также претензию можно направить заказным письмом.

размер неустойки = 1/150 х ставка рефинансирования ЦБ РФ х стоимость квартиры по ДДУ х количество дней просрочки. Здесь 1/150 – это коэффициент, который применяют к ставке рефинансирования для физических лиц (для юрлиц он другой – 1/300). Дополнительный штраф с застройщика в этом случае взиматься не будет.

В случае, если компания застройщика никак не реагирует на претензионное письмо в течение 30 дней, то это расценивается как отказ от выплаты запрашиваемой неустойки. При таком стечении обстоятельств следует подать иск в суд, к которому прилагаются расчет исковых требований, помимо всех необходимых документов.

Но тут есть важный нюанс! Уже в самом договоре долевого участия может быть прописан порядок досудебного разрешения споров (сюда входит и подача претензии). Вот тогда дольщику придется следовать букве договора. Это может также касаться даже образца заявления с претензией, сроков подачи и сроков ее рассмотрения.

Подав иск в суд, дольщик, помимо неустойки от застройщика за задержку сдачи квартиры, может также рассчитывать еще и на дополнительные денежные выплаты в качестве компенсации:

  • возмещение убытков, которые возникли вследствие задержки сдачи квартиры (например, потраченных денежных средств на вынужденную и незапланированную аренду жилья);
  • за причинение морального ущерба;
  • штраф, равный 50% от суммы, которую решит установить суд за отказ добровольно выполнить требования заявителя;
  • возмещение судебных расходов.

Подавать иск в суд можно и на этапе строительства дома, и после его завершения. Но тут не стоит слишком затягивать, так как существует срок исковой давности, который равен трем годам. После его истечения суд может отклонить иск дольщика. Судебная статистика таких дел показывает, что, как правило, исковые требования дольщиков удовлетворяются – иногда в полной мере, иногда частично.

Как подать иск в суд на застройщика за неустойку?

И еще один момент. Согласно законодательству РФ, суд имеет полное право сократить сумму компенсации, если сочтет, что она несоразмерна нарушению ДДУ.

Если договор на покупку квартиры был оформлен в рамках 214-ФЗ и произошла задержка со сдачей дома в срок, то дольщик вправе претендовать на денежную компенсацию. Добровольно застройщик платить не будет или постарается снизить размер выплат. Единственным правильным решением в такой ситуации является подать иск в суд.

Согласно данному примеру, задержка составит 123 дня. Тогда (при условии, что ставка рефинансирования ЦБ не изменится с нынешних 7,25%, а стоимость квартиры по договору – 6 млн рублей) выплата будет равна примерно 356 тысячам рублей. Кроме того, дольщик может претендовать на компенсацию морального вреда.

Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 года № 214-ФЗ предусмотрен ряд компенсационных мер при нарушении застройщиком прав дольщиков, в том числе неустойка за несвоевременную передачу объекта долевого строительства (то есть Вашей будущей квартиры).

Для реализации права на данную компенсацию первоначально необходимо обратиться к тексту Вашего договора долевого участия в строительстве жилого дома. Дело в том, что срок сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию и срок передачи объекта долевого строительства гражданину являются двумя разными понятиями и могут быть разнесены во времени друг от друга на два-три месяца.

Вас, как сторону договора, в первую очередь должен интересовать срок передачи объекта долевого строительства дольщику. Если он напрямую не указан в договоре, а указан лишь срок окончания строительства или ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, то ищите в тексте пункт, регулирующий срок передачи готовой квартиры гражданину после введения дома в эксплуатацию.

Предлагаем ознакомиться:  Можно ли и как брать отгулы в счет будущего очередного отпуска? Заявление на предоставление отгула в счет очередного отпуска: образец, пример. Как оплачивается отгул в счет очередного отпуска?

Важно знать, что перенос застройщиком сроков сдачи многоквартирного дома налагает на него обязательство оповестить всех дольщиков о данном событии. Как правило, застройщик будет пытаться подписать с Вами соглашение о переносе сроков. Однако подписывать данное соглашение стоит только в том случае, если застройщик добровольно соглашается компенсировать Вам неустойку в связи с просрочкой обязательств.

Первым шагом к принудительному взысканию неустойки с застройщика является подача письменной претензии с указанием требований по выплате неустойки. Застройщик должен рассмотреть указанные требования в течение 10 дней с момента получения текста претензии. Если же застройщик добровольно не исполнил Ваши требования в указанный срок, необходимо обращаться с исковым заявлением в суд.

Как взыскать компенсацию с застройщика, задержавшего сдачу дома?

Новостройку сдали на 7 лет позже. Мы можем продать квартиру без налога?

В том случае, если застройщик срывает сроки сдачи объекта и не уведомляет об этом покупателя или же уведомляет, предложив перенести даты вручения ключей, но дольщик отказывается от этого, то ДДУ считается недействительным.

В теории компания обязана вернуть клиенту всю сумму, которую он заплатил за покупку квартиры, а также оплатить ему неустойку. На практике я бы не стал спешить с расторжением договора, поскольку зачастую застройщик в течение ближайших месяцев все же выдаст ключи, а данные проблемы вызваны процветающей бюрократией.

Если же застройщик не уведомляет дольщика о срыве сроков сдачи объекта, то следует написать претензию, в которой нужно указать, какую компенсацию и на каком основании недобросовестная компания обязана Вам выплатить. Необходимо следить за тем, чтобы все сопутствующие юридические документы были приложены к письму. Только в этом случае оно будет иметь силу. Очень важно, чтобы все эти документы существовали в двойном экземпляре и имелись в наличии у Вас.

Если застройщик получил письмо, но никак на него не отреагировал, дольщик имеет право подать на него в суд. Если ситуация доходит до суда, то дольщику необходимо в первую очередь нанять адвоката, так как даже несмотря на то, что большинство судей встают на сторону обманутых клиентов, компании имеют широкие финансовые возможности и, наняв квалифицированных юристов, могут уйти от ответственности.

Если решение суда принято в пользу истца, застройщик обязан удовлетворить его требования, согласно решению суда. Если же и после этого дольщик не получает своих денег, то он может обратиться в соответствующие компетентные органы, которые возбудят уголовное дело и начнут процедуру принудительной передачи средств от застройщика к клиенту.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли въехать в новостройку до госкомиссии?

Как подать иск в суд на застройщика за неустойку?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

Как обстоят дела с задержкой строительства в Германии?

Что делать, если сдача дома откладывается

Согласно требованиям правовых актов РФ, за ненадлежащее исполнение сроков, установленных договором, дольщик имеет право на получение выплат, предусмотренных ст.ст. 6, 10 Закона № 214, а именно: неустойки, а также возмещения полного объёма причиненных убытков сверх неустойки.

Важно! Требования ч. 3 ст. 6 Закона № 214 обязывают застройщика, в случае предполагаемой задержки сроков сдачи жилья установленных договором, уведомить об этом дольщика за 2 месяца до наступления конечной даты и предложить ему подписать обоюдное соглашение о переносе сроков сдачи дома при долевом строительстве.

Соглашение, согласно ст. 452 ГК России, оформляется в той же форме, что и основной договор, причем обязательной является его гос. регистрация.

Участник долевого строительства должен понимать, что соглашаюсь на условия застройщика о продлении срока он лишает себя права получить установленную законом компенсацию за просрочку сдачи дома по ДДУ.

Если же дольщик не соглашается с предложением перенести срок сдачи жилья, то он вправе инициировать процедуру взыскания неустойки с застройщика. В этом случае в адрес нарушителя может быть направлена претензия. Этот шаг, можно считать попыткой дольщика избежать судебного разбирательства дела.

Однако, как правило, застройщики не реагируют на претензии и отказываются добровольно выплачивать неустойку. И процедура взыскания будет осуществляться дольщиком в порядке судебного производства.

Скорее всего, застройщик предложит подписать дополнительное соглашение о продлении сроков сдачи. Для того чтобы в дальнейшем взыскать неустойку, Вам стоит отказаться от подписания этого соглашения. Дождитесь получения ключей от квартиры и после подписания акта приема-передачи можете готовить документы в суд.

Что я должна делать при банкротстве застройщика моего ЖК?

Как расторгнуть договор паевого взноса и вернуть всю сумму?

Конечно, возможна. Ваши интересы, как дольщика и как участника долевого строительства, защищает специальный закон № 214-ФЗ, а также закон о защите прав потребителей.

Вы вправе потребовать с застройщика неустойку в размере 1/300 от ключевой ставки ЦБ х 2 (если дольщик – физическое лицо), штраф, компенсацию морального вреда, а также убытки и судебные расходы. Однако чтобы рассчитать все правильно, а также представить необходимые и достаточные доказательства, возможно, Вам имеет смысл воспользоваться квалифицированной юридической помощью.

Порядок действий следующий:

  • составление и направление в адрес застройщика судебной претензии;
  • получение (или неполучение) ответа;
  • подготовка документов в суд;
  • взыскание денежных средств с застройщика в судебном порядке.

Как определить срок просрочки передачи жилья

Срок сдачи готового для проживания в нём жилья, является одним из основных (существенных) условий, которые должен содержать ДДУ. Отсутствие такого пункта в договоре дает право дольщику, признать его недействительным.

Договор не может содержать расплывчатых сроков сдачи объекта, они также не должны быть привязаны к наступлению какого-либо события, которое не содержит конкретной даты или имеет какие-либо оговорки.

Предлагаем ознакомиться:  Должник не исполняет решение суда: гарантии взыскателя

Необходимо помнить, что приемка жилья дольщикам — не быстрая процедура, поскольку правообладателю квартиры необходимо проверить:

  • основные характеристики жилых и нежилых помещений;
  • их соответствие качеству, которое предъявляет законодательство и предполагает договор;
  • наличие и рабочее состояние, а также соответствие качеству и требованиям законодательства эксплуатационных характеристик инженерных систем, лифтов и т.д.
  • соблюдение застройщиком всех условий договоренности, которые касаются качественных и количественных характеристик дома в целом.

Поэтому, даже при наличии в договоре конкретной даты сдачи дольщику жилья, потребуется время для проведения всех вышеуказанных мероприятий.

Положения статьи 8 Закона № 214-ФЗ устанавливают правила, согласно которым производится передача построенной многоэтажки участнику долевого строительства.

Готовый объект передается дольщику по передаточному акту, либо другому документу о передаче построенного объекта. Предшествует подписанию акта обязательное получение застройщиком разрешения на введение многоэтажки в эксплуатацию.

Составление искового ходатайства

Что касается подачи иска на самого застройщика, то при его составлении следуют придерживаться следующих структурных и содержательных особенностей:

  • В «шапке» документа прописываются реквизиты суда, в который подается иск (полное наименование, номер участка, адрес), реквизиты стороны истца (ФИО, адрес, контактный телефон), реквизиты стороны ответчика (ФИО, адрес, контактный телефон);
  • Название документа — «Исковое заявление на застройщика за задержку сроков сдачи дома»;
  • В описательной части описывается суть подачи иска, перечисляются все факты о обстоятельства, которые играют существенную роль при рассмотрении судопроизводства. Немаловажную роль играет указание законодательных ссылок, подтверждающих право заявителя и заказывающих совершение правонарушений со стороны застройщика.

В этом же части важно указать информацию о договоре, заключенном с застройщиком, сведения о недвижимом объекте, который находится в строящемся доме и другие важные данные.

  • В части выдвижении требований крайне важно как можно точнее прописать, чего именно заявитель хочет получить от застройщика по пунктам (ускорения сроков сдачи дома, выплата неустойки/пени и проч.);

Каждое требование должно подкрепляться подходящей ссылкой на статью закона, иначе прошение будет расценено судом, как необоснованное.

  • В части «Приложения» истцу требуется перечислить все документы, которые он приложит к составленному иску. В список могут входить: ксерокопия ранее поданной претензии, документы, подтверждающие дополнительные затраты, ксерокопия договора аренды, ксерокопия договора с застройщиком и другие;
  • В самом конце проставляется дата подачи заявления, а также личная подпись истца.

Исковое заявление на застройщика за задержку сроков сдачи дома ССЫЛКА

Составленное исковое заявление на застройщика должно подаваться в суд в количестве экземпляров, равному числу участников дела.

Если дольщик все же решился попытать счастья и составить претензию, то необходимо понимать, что, в первую очередь, это юридический документ, содержащий информацию о том:

  • какое право было нарушено застройщиком;
  • ссылки на условия договора и нормы законодательства;
  • описание расчета пени, неустойки, который произведен в соответствии с правилами, установленными Законом № 214-ФЗ;
  • размер финансового требования, который определён на конкретную дату и т.д.

Важно! Требования о взыскании неустойки, предъявляемое застройщику, рассчитывается исходя той суммы, которая выплачена по ДДУ.

Претензия должна быть направлена на юридический адрес компании–застройщика, которая является контрагентом по договору.

Обязательным требованием для добросовестного лица в гражданско-правовых отношениях является попытка решить спорный юридический вопрос мирным путем. Если инициатором решения вопросам мировым способом будете вы, то суд зачтет это вам в плюс. Поэтому прежде чем подать иск на застройщика, необходимо написать претензию.

Как подсказывает практика судов и прочих споров с застройщиком, лучше всего писать претензионный документ по следующему алгоритму:

  • В договоре долевого участия находим точный адрес застройщика. Если там есть юридический и фактический адреса, то запоминаем оба
  • В преамбуле указываем точное наименование юридического лица – информация есть в ДДУ.
  • Пишем, от кого претензия – ваши ФИО полностью, адрес регистрации, контактные данные
  • В предмете претензии пишем: «В соответствии со статьей 6 ФЗ-214 сообщают о необходимости выплатить мне неустойку в размере таком-то. Основанием для выплаты неустойки считаю то-то и то=то»
  • Не забудьте добавить, расторгаете ли вы договор долевого участия или нет, в зависимости от вашей ситуации
  • Укажите точный строительный адрес объекта, оценочные характеристики помещения, по которому ведется спор
  • Если договор долевого участия расторгается на основании гарантийных обязательств застройщика – низкое качество жилья или иное – то нужно перечислить все проблемы и приложить копию акта о приемке, в котором вы написали, что не принимаете квартиру из-за выявленных проблем

Вам нужно добавить в претензию информацию о том, как вам следует получить сумму за неустойку. Обычно для этого открывают обычный счет «До востребования» в любом банке. Можете добавить любой номер счета в банке России.

Застройщик за просрочку наказывается рублем

Долевое строительство — это популярный и сравнительно дешевый способ решить вопрос с приобретением квартиры на первичном жилищном рынке, при котором распределение жилья происходит на начальном этапе, практически сразу же, на стадии разработки строительного проекта, как только вырыт котлован и вбиты первые сваи.

Между застройщиком (компанией, ведущей строительство) и участниками проекта (дольщиками) заключается договор ДДУ (договор долевого участия). Застройщик принимает обязательство перед дольщиками о своевременной сдаче в срок дома и его соответствии требуемым техническим нормам и нормативам качества. Дольщики в свою очередь обязуются внести на счёт застройщика деньги, на которые будет осуществляться строительство.

Очень часто дома по ДДУ сдаются с большим опозданием, сроки, указанные в договоре, не соблюдаются. И это не самое страшное — порой стройка на долгие годы замораживается фактически в самом начале. Что делать? Как бороться с недобросовестными застройщиками и возможно ли взыскание неустойки по ДДУ? И как рассчитать неустойку по договору долевого строительства?

Предлагаем ознакомиться:  Банк обвиняет в мошенничестве - советы адвокатов и юристов

Давайте более подробно разберем формулу расчета выплаты неустойки за просрочку сдачи дома

Мы уже писали о всевозможных уловках, используемых застройщиками при составлении договора о долевом участии в статье Как не дать себя обмануть в долевом строительстве.

В последнее время требования к застройщику ужесточены и сформировалась тенденция вытеснения с рынка частных девелоперов государственными.

  • Фирма-застройщик должна иметь разрешение на строительство и обладать необходимым уставным фондом, не менее 10% от стоимости проекта.
  • У нее не должно быть никаких невыполненных обязательств перед третьими лицами, задолженностей, процедур банкротства или ликвидации.
  • Застройщики должны начать переходить к новой системе целевого финансирования, с использованием банковских кредитов, специальных счетов и счетов эскроу, исключающих нецелевое использование денежных средств дольщиков. Вклады участников долевого строительства будут защищены при помощи страхования. (См. «Дорожную карту» по переходу застройщиков к новой финансовой модели, утвержденную правительством РФ в конце минувшего года).

С 1.07.2019 г. долевое строительство с применением средств граждан будет прекращено.

Взыскание неустойки с застройщика производится в соответствии со ст. 6 договора 214-ФЗ «О долевом строительстве».

  • Ч.1 статьи гласит: Застройщик обязуется сдать многоквартирный дом или другой жилищный объект не позже указанного в договоре срока, за исключением ситуации, указанной в ч.3. данной статьи.
  • Ч.2: За каждый день просрочки застройщик должен выплатить неустойку юридическому лицу, с которым подписан ДДУ в размере 1/300 от базисной ставки рефинансирования* ЦБ (последнее действительное значение СР — 7,25%). Если дольщиком является физическое лицо, сумма штрафа удваивается. Если сдача объекта в эксплуатацию затягивается не по вине компании по долевому строительству, а по вине дольщика, уклоняющегося от подписания акта о передаче жилищного объекта, то застройщик освобождается от выплаты неустойки, если все основные условия договора им соблюдены.
  • Ч.3 Застройщик обязан при возникших у него затруднениях и невозможности сдать объект вовремя, не позднее, чем за два месяца до указанного в договоре срока, информировать об этом всех участников ДС и предложить им изменить условия договора.
  • *Ставка рефинансирования — это процент кредитования внутри банковской системы, по которой ЦБ выдаёт кредиты подотчётным ему банкам.
  • Ключевая ставка — минимальный процент ЦБ по краткосрочным, выдаваемым максимум на одну неделю кредитам, и одновременно наивысший %, по которому он сам одалживает деньги у нижестоящих кредитных организаций.

Ключевая ставка уже два года ( г) равна ставке рефинансирования, то есть и КС и СР в настоящее время составляют 7,25%.

Расчет неустойки по ДДУ легко произвести самостоятельно, используя формулу: N = S * n * КС/300 * k, где

  • N — размер неустойки;
  • S — cумма договора;
  • n — кол-во дней просрочки;
  • КС — ключевая ставка (так как указана в %, надо разделить её на 100);
  • k — штрафной коэффициент. Для дольщика юридического лица равен 1, для физического лица — 2.

Отсчёт периода просрочки начинается со второго дня, следующего за датой сдачи объекта по договору и заканчивается в день сдачи дома: так, если дом сдан , , то просрочка составит один день.

Вы — инвестор, вложивший деньги в новостройку? Началась просрочка? Тогда вам положена неустойка.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214 гласит, что у покупателя есть пять лет, чтобы потребовать с подрядчика выплату неустойки за просрочку сдачи дома. При этом нет разницы, жилое это помещение или нет, главное чтобы у вас был договор о вашем долевом участии. Обязательно прочтите этот закон, если еще не прочитали.

Более того, если вы – физическое лицо, то вы вправе требовать у недобросовестного застройщика около 1150 части от общей суммы, которую вы заплатили ему, за каждый день просрочки. В случае невыполнения каких-либо условий или при несоответствии конечного результата параметрам, заявленным в договоре с застройщиком, (к примеру, маленькая площадь или низкое качество помещения) вы также можете потребовать с него неустойку.

Порядок требования выплаты неустойки за просрочку сдачи дома подробно описан в том же ФЗ-214, в статье шестой, во втором подпункте. Конкретные цифры — расчитаны ниже.

Если стоимость помещения по договору с застройщиком составляет, к примеру, 2,3 миллиона рублей, то сумма неустойки будет составлять порядка сорока тысяч рублей в месяц (если точно, то 39 тысяч 215 рублей в месяц).

В вышеуказанном примере сумма по договору – 2,3 миллиона. Один процент от этой суммы равен 23 тысячам рублей. Если умножить эту цифру на ставку рефинансирования, которая равняется 8,25, то получаем 189,75 тысяч рублей.

Если сумма вашей покупки составила 4 миллиона, то с застройщика ежемесячно можно требовать более, чем 68 тысяч рублей.

    Для того, чтобы взыскать неустойку, подготовьте минимальный пакет документов:
  • Лист осмотра (смотровой лист) квартиры или офиса — составляется во время приема квартиры в новостройке;
  • Письмо от застройщика с датой на прием помещения;
  • Акт с датой о передаче имуществе.
  • После сбора всех документов, обратитесь к юристу, чтобы тот подготовил дело для передачи в суд. Не переживайте об оплате юридических услуг, стоимость их, как правило, юрист включает в иск.

    Имейте ввиду, что застройщик в некоторых случаях может сам расторгнуть с Вами ДДУ и вы не получите неустойку. Подробнее об этом читайте в полезной статье про расторжение ДДУ застройщиком.

    Добавить комментарий

    Adblock detector