Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

При покупке квартиры какие документы проверять

Как проверить квартиру перед покупкой через Росреестр?

Обязательно нужно проверить:

  • Свидетельство о праве собственности.
  • Технический/кадастровый паспорт.

Проверяя свидетельство о праве собственности, обратите внимание на:

  • Номер документа.
  • Данные владельца.
  • Сведения о недвижимости.

Начиная с 1998 года, регистрация собственности производится в Росреестре, поэтому выписка из него – самый надежный способ проверить недвижимость. Обратиться в регистрирующий орган можно по интернету либо лично. Чтобы получить расширенную выписку (с историей сделок и наличием обременений) нужно оплатить госпошлину.

Наличие у третьих лиц права на приобретаемую квартиру – серьезный риск оспаривания сделки. Поэтому очень важно заранее узнать степень риска появления подобных граждан.

Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар (п.1 ст. 460 ГК РФ).

Таким образом, у продавца нужно запросить:

  • Нотариально заверенное согласие супруга на продажу.
  • Справку о составе семьи.
  • Указание в договоре пункта о гарантии отсутствия других наследников в случае получения жилья по завещанию.

Все перечисленные меры предосторожности помогут существенно снизить риски при покупке квартиры.

При продаже жилья продавец обязан предоставить оригинал паспорта и документы, подтверждающие его права распоряжаться имуществом (договор предыдущей купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельство о праве на наследство и прочее). Покупатель предоставляет оригинал паспорта. Документы при покупке квартиры (вторичка) составляют большой список, каждую бумагу из которого нужно тщательно проверить.

Одним из важнейших этапов при сопровождении сделки с недвижимостью является ее юридическая проверка, для проведения которой требуется довольно большой список документации. Предлагаем Вашему вниманию стандартный список документов, который потребуется юристу для проверки рисков приобретения квартиры.

Кто может получить / предоставить документы

В каком случае необходим

Какую информацию может содержать

Обычная выписка из ЕГРН на объект

• За кем зарегистрировано право собственности, • дата и номер государственной регистрации права, • какие ограничения наложены на объект, • существуют ли правопритязания и заявленные в судебном порядке права требования, • зарегистрированы ли договоры участия в долевом строительстве объекта

Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости

Цепочка сделок и иных оснований перехода права собственности на объект с указанием: • даты и номера государственной регистрации права; • даты, номера и основания прекращения права

Справка из ЕГРН о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости

При покупке квартиры какие документы проверять

Собственник или лицо по доверенности

• Кто и когда запрашивал сведения об объекте, • исходящие номера полученных выписок из ЕГРН по объекту за весь период

Выписка из ЕГРН о содержании право-устанавливающих документов

Сведения о документе (документах), на основании которого было зарегистрировано право за нынешним собственником (договор купли-продажи, мены, акт приема-передачи, распоряжение госоргана, судебное решение и т.д.)

Сведения из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным

Сведения о признании лица недееспособным (ограниченно дееспособным) по решению суда

Копия Паспорта собственника (всех страниц)

• Паспортные данные собственника, • адрес регистрации, • состоит ли в зарегистрированном браке. Проверить паспорт на действительность можно по ссылке . В случае недействительности паспорта — можно взять справку из УФМС.

Справка из психо-неврологического и из наркологического диспансеров в отношении собственника

Всегда, если собственник ФЛ

Состоит / состоял ли собственник на учете в указанных учреждениях, как страдающий алкогольной / наркотической зависимостью

Копия водительского удостоверения собственника (оригинал — на обозрение)

Дополнительное подтверждение дееспособности лица, идентификации собственника (фотография)

Копия военного билета, пенсионногоудостоверения, загранпаспорта (оригиналы — на обозрение)

Дополнительная идентификация собственника (фотография), чтобы исключить риски совершения сделки по поддельному паспорту

Копия Свидетельства о браке собственника

Если собственник состоит в браке

Паспортные данные супруга собственника, дата регистрации брака

Копия паспорта супруга собственника (всех страниц)

• Паспортные данные супруга собственника, • адрес регистрации, • состоит ли в зарегистрированном браке. Проверить паспорт на действительность можно по ссылке . В случае недействительности паспорта — можно взять справку из УФМС.

Справка из психо-неврологического и из наркологического диспансеров в отношении супруга собственника

Если собственник — ФЛ и состоит в браке, квартира является совместно нажитым имуществом

Состоит / состоял ли супруг собственника на учете в указанных учреждениях, как страдающий алкогольной / наркотической зависимостью

Согласие супруга собственника на отчуждение имущества

Если собственник состоит в браке, квартира является совместно нажитым имуществом

Воля супруга на отчуждение совместно нажитого имущества

Копия доверенности на отчуждение имущества

При покупке квартиры какие документы проверять

Если предполагается совершать сделку по доверенности со стороны собственника

Данные о полномочиях представителя

Копия паспорта представителя собственника (первая страница, прописка)

• Паспортные данные представителя собственника, • адрес регистрации

Копии Право-устанавливающих документов на квартиру (договор купли-продажи, дарения, мены, акт приема-передачи, судебное решение, распоряжение соответствующего органа о приватизации и т.д.)

Основания приобретения собственником права на объект

Копия Свидетельства о государственной регистрации права собственности (с обеих сторон)

Всегда, когда право собственности зарегистрировано и внесено в ЕГРН

• Сведения о дате, номере государственной регистрации права; • Документы – основания регистрации, • Сведения о субъекте и объекте права, • Сведения о виде права и иных правообладателях (при долевой собственности), • Кадастровый номер объекта, • Существующие ограничения права (ипотека, залог и т.д.)

Копия документа, удостоверяющего ранее возникшее право на объект (Постановление органа местного самоуправления, свидетельство старого образца, ордер на квартиру и т.д.)

Всегда, когда сведения о праве собственности не внесены в ЕГРН

• Основания приобретения права собственности на объект; • Сведения о субъекте и объекте права

Технический паспорт на квартиру (документы БТИ)

• Сведения о здании, где расположена квартира (год постройки, % износа, материал стен и перекрытий), • Адресный план (место расположения дома), • Общая площадь квартиры по БТИ; • Метраж, количество и взаиморасположение комнат, • Дата последнего обследования квартиры органами БТИ, • Наличие неузаконенной перепланировки (переустройства) в квартире (красные линии).

Кадастровый паспорт помещения (выписка из ГКН)

Любое лицо может запросить

• Общая площадь квартиры, • Этаж расположения, • Кадастровая стоимость, • Предыдущие кадастровые номера квартиры; • Особые отметки; • План расположения квартиры на этаже

Архивная (историческая) выписка из домовой книги на квартиру

Информация о всех когда либо зарегистрированных в данной квартире лицах (в том числе о впоследствии снятых с регистрационного учета)

Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ (выписка из финансово-лицевого счета)

• о размере платежей по ЖКХ, наличии / отсутствии задолженности по платежам; • о площади квартиры • о зарегистрированных лицах

Квитанция по оплате за электроэнергию и услуги телефонной связи за последний оплаченный период

Сведения о наличии / отсутствии задолженности по электроэнергии, услугам телефонной связи

Письмо (ответ) из органа местного самоуправления по месту нахождения квартиры

• Сведения о дате последнего капитального ремонта здания, где расположена квартира, • Предусмотрены ли действующими распорядительными документами снос, реконструкция или капитальный ремонт данного здания

Акт о вводе многоквартирного жилого дома в эксплуатацию

Если объект исследования — квартира в новостройке

Соответствие порядка ввода дома в эксплуатацию нормам действующего законодательства, исключение риска самовольной постройки.

При покупке квартиры какие документы проверять

Кадастровый паспорт на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом

Вид разрешенного использования земельного участка, сведения о правообладателе(лях)

Разрешительная документация от управляющей компании многоквартирного дома

Если объект исследования — квартира в новостройке, квартиры в которой передавались собственникам с наличием «свободной планировки»

Удостоверение со стороны Управляющей компании соответствия фактической планировки квартиры нормативам

Материалы судебного дела

При покупке квартиры какие документы проверять

Собственник (при условии, что он являлся участником дела), иной участник дела

Если решение суда было вынесено в отношении объекта, собственника (в том числе предыдущего)(по вопросам дееспособности, обязательств ит.д.)

Предлагаем ознакомиться:  Договор дарения квартиры есть ли срок давности

Крайне важно ознакомиться не только с судебным решением, но с материалами дела в полном объеме

Проверьте паспорт вашего продавца. Загвоздка в том, что он может оказаться неподлинным. Неподлинные паспорта четко фиксируются современным законом, и их список отображен на сайте МВД России. Если выяснится, что паспорт не действителен, от сделки лучше отказаться.

Проверить квартиру на чистоту через Росреестр сегодня стало особенно просто, ведь вы можете заказать выписку из ЕГРП, электронную выпуску или онлайн сведения об объекте. Что можно выяснить и установить при помощи такого рода документа?

  • Назначение объекта. Известно, что недвижимость может являться как жилой, так и нежилой. Путем нехитрых манипуляций нежилое помещение могут выдать за жилой дом, а ответственность потом будет нести настоящий владелец.
  • Актуальная планировка. Приложены графические изображения, поэтому их можно сравнить с тем, что мы имеем на деле. Так, вы поймете, делались ли незаконные перепланировки или нет.
  • Наличие кадастрового паспорта. Многие считают, что кадастровый паспорт есть в любом случае, однако, это совсем не так. Данный документ отсутствует в случае, если дом не достроен либо недоделан. В справке вы обязательно найдете информацию о наличии кадастрового паспорта.
  • Информация о зарегистрированных лицах и собственниках. В справке будут указаны не только их имена, но также дата их регистрации и номер. Обратите особое внимание на эту информацию, поскольку количество зарегистрированных лиц должно соответствовать количеству собственников.

Какие бумаги нужны для сделки?

ВНИМАНИЕ: Основные – это те документы, без которых граждане не смогут вступить в фактические права собственности, либо подтвердить правомерность вступления в эти права. Такие бумаги констатируют факт юридического вступления в вещные права на квартиру, что позволяет им не только пользоваться жильём по назначению, но и распоряжаться им, совершая имущественные сделки.

Какие документы нужно проверять при покупке квартиры:

  • правоустанавливающие;
  • право удостоверяющие.

При покупке квартиры какие документы проверять

Нормы вступления в права собственности регулируются главой 17 ГК РФ, имеют широкий спектр применения и причин возникновения.

К правоустанавливающим документам относится та документация, на основании которой продавец ранее получил квартиру в собственность. Она разнообразна и может быть представлена в виде:

  • При покупке квартиры какие документы проверятьдоговора купли-продажи;
  • дарственной;
  • договора мены (обмена);
  • свидетельства о приватизации;
  • свидетельства о наследовании;
  • решения суда о признании права собственности.

При этом допускается единоличное приобретение недвижимости или совместное. Если оно приобреталось или получалось по наследству солидарно, то обязательно нужно оформить его в долевую собственность с выделением долей. Тогда оно продаётся:

  • всеми совладельцами;
  • одним из них, по доверенности от остальных.

Договора сделок могут удостоверяться нотариально, но данное требование для них не обязательно.

Оно оформляется на основании право удостоверяющего документа, но не подменяет его. При сделке обязательно используются оба из них. Если квартира распределена по долям – каждый из совладельцев представляет свой экземпляр свидетельства.

При покупке квартиры какие документы проверять

ВАЖНО: Правоустанавливающие и право удостоверяющие бумаги должны находиться у собственника. Проверить их нужно в первую очередь при просмотре квартиры, в помещении её владельца. Можно – в офисе риелтерской компании или юриста, которые сопровождают сделку.

Какие документы проверить у застройщика при покупке квартиры

В офисе рекомендуется вести себя со спокойной уверенностью. Согласно статьям 19,20 и 21 Федерального закона №214-ФЗ, потенциальный дольщик имеет право запросить у застройщика все необходимые документы (оригиналы или заверенные копии). Теоретически бумаги должны быть предоставлены по первому требованию, но на практике бывает и наоборот. Если сотрудник офиса отказался показать испрашиваемые документы – это повод навсегда распрощаться с компанией.

Застройщик должен выложить декларацию в открытый доступ, чтобы все потенциальные инвесторы могли с ним ознакомиться. Она проходит Государственную строительную экспертизу, которая выносит заключение о соответствии документа техническим регламентам и установленным нормативам, принятым в РФ.

Изучение истории жилья

Выбирая себе новую квартиру, проверьте следующие моменты:

  • Соответствие правоустанавливающих документов полученной самостоятельно выписки из ЕГРП.
  • Отсутствие обременений.
  • Право перехода собственности, если квартира получена продавцом по наследству, есть риск появления других наследников.
  • Не приобретено ли жилье с использованием материнского капитала (в этом случае необходимо участие органов опеки и попечительства в сделке).
  • Отсутствие незаконной перепланировки.
  • Если у квартиры несколько собственников, нет ли среди них уехавших заграницу либо пребывающих в местах лишения свободы.

Проверка всех этих факторов сведет риск оспаривания заключенной сделки к минимуму.

Титул, или история жилого помещения – существенная часть проверки. От неё зависит правоспособность сделки в целом, а так же возможность беспрепятственного владения жильём впоследствии.

При покупке квартиры какие документы проверять

Здесь главное – не нарушить права третьих лиц, которые впоследствии смогут оспорить сделку в суде. А так же идентифицировать продавца и убедиться в его правоспособности и дееспособности.

Какие документы необходимо проверять при покупке квартиры? Днепропетровск

  1. оригинал правоустанавливающего документа (свидетельство о праве собственности на квартиру, договор купли-продажи, дарения или др.)
  2. тех-паспорт на квартиру
  3. выписка из Реестра прав собственности на недвижимое имущество (ранее оформлялась справка-характеристика БТИ)
  4. Форма № 3 из ЖЕКА
  5. Паспорта всех собственников
  6. Идентификационные коды всех собственников
  7. Письменное, нотариально заверенное согласие сособственника (если он сам не может присутствовать на оформлении сделки)
  • Как давно продавец владеет этой квартирой, если менее трех лет, то желательно проверить документы на покупку этой квартиры продавцом. Если три года не прошло, то продавцы продавца могут иметь претензии на квартиру
  • Также, по дате покупки квартиры продавцом важно проверить: был ли продавец в браке на момент покупки квартиры и на момент продажи Вам квартиры – если да, то необходимо получить письменное согласие супруга (супруги), или отказ от претензий на квартиру
  • Необходимо получить письменное согласие всех собственников квартиры на продажу (если их несколько)
  • Если на дату продажи квартиры в квартире прописаны взрослые, у которых есть несовершеннолетние дети, и эти дети нигде не прописаны, или же прописаны с своими родителями, то придется получать согласие органа опеки и попечительства. До оформления сделки важно проверить прописаны ли несовершеннолетние дети по новому адресу
  • Необходимо проверить технический паспорт квартиры на дату покупки квартиры Вашим продавцом и на сегодняшний день: не было ли в квартире перепланировок, а если они проводились, то оформлены ли они документально. Надлежащее оформление перепланировки очень важно, иначе, у Вас могут возникнуть проблемы при продаже квартиры в дальнейшем. Вы не сможете оформить залог на квартиру с неоформленной перепланировкой. Оформление перепланировки может стоить 10-15 % стоимости квартиры. В некоторых случаях, для оформления техпаспорта на квартиру при продаже проще временно восстановить снятые ранее стены, нежели официально получать все необходимые согласования на перепланировку.
  • Необходимо проверить, не внесена ли квартира в Государственный реестр ипотек и в Единый реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества. Это можно проверить у нотариуса. Если квартира является предметом какого-то спора, внесена в залог за кредит, внесена в уставной фонд юридического лица, то оформление покупки нужно будет согласовывать с теми, кто внес квартиру в реестр.
  • Возможно, будет целесообразным, попросить продавца (и сособственников квартиры) предоставить справку о состоянии их психики.
  • Внимательно изучите документы продавца и членов его семьи, проверьте, совпадают ли даты: отметки о браке у супругов.
  • В том случае, если продавец получил квартиру по наследству, важно проверить, нет ли претензий у родственников умершего на эту квартиру и какой срок исковой давности. Возможно кто-то из родственников умершего за границей или в местах лишения свободы, и в этом случае, у вас могут возникнуть проблемы с такими родственниками не зависимо от даты смерти. Претензии могут быть предъявлены как только такие родственники узнают о смерти предыдущего собственника квартиры, что может случиться или через 10 лет после покупки Вами квартиры.

Общение с собственником

У владельца помещения сразу же следует проверить паспорт с пропиской и идентифицировать его персональные данные со сведениями, указанными в основной документации. Они не должны различаться. Если фамилия не совпадает – нужно затребовать свидетельство о браке, которое подтверждает смену фамилии.

Если изменились другие данные, их также нужно восстановить, просмотрев соответствующие свидетельства, акты или справки. Если квартира в долевом пользовании – та же процедура распространяется на всех граждан, выступающих со стороны продавца. Или – основной продавец предъявляет свой паспорт и доверенности от сособственников. Эта документация проверяется при первом знакомстве с продавцом.

Взамен требуется представить свой паспорт, чтобы у потенциального контрагента так же не осталось сомнений в добросовестности намерений покупателя. Впоследствии, для оформления сделки продавцу нужно предъявить все паспорта членов семьи или свидетельства о рождении детей, которым не исполнилось 14 лет. В паспорте собственника нужно проверить штамп о заключении брака.

Если он женат, то на основании статьи 35 СК РФ недвижимость может являться совместно нажитой. В этом случае должно прилагаться разрешение на сделку от супруга. ВАЖНО: Наличие брачного контракта может отменять действие статьи 35 СК РФ, вступлением в силу статьи 40 СК РФ. Важную роль играет выписка из Единого государственного реестра правообладателей (ЕГРП).

Предлагаем ознакомиться:  Как правильно осуществляется покупка квартиры супругами?

Статья 40 СК РФ. Брачный договор

Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения.

В ней указывается собственник объекта недвижимости, что даёт возможность полностью удостовериться в надёжности контрагента. Кроме этого в выписке содержатся сведения о предшествующих правообладателях. На этом основании можно выявить белые пятна в титуле квартиры, определить частоту продаж.

Если квартира в короткие сроки переходила от одного хозяина к другому, можно усомниться в том, что для сделки выбран достойный вариант (о том, чем опасна покупка квартиры, находящейся менее 3 лет в собственности, читайте здесь). Выписка должна быть получена продавцом до начала поиска покупателя. Если он её не получал – нужно запросить её до начала сделки.

Оценка его дееспособности

Нужно обязательно убедиться в том, что лицо, выступающее в роли продавца, достигло правоспособного возраста и является вменяемым. При малейшем сомнении требуется запросить справку о его дееспособности:

  • из психиатрической клиники;
  • из наркологического диспансера.

Такая справка может быть получена в любое время, до оформления договора купчей и приложена к основному пакету. Без её наличия возникает опасность связаться с лицом, состоящим на учёте в одном из диспансеров, что может привести к оспариванию сделки и её двусторонней реституции на основании статей 171, 175 ГК РФ.

Какие документы нужны при покупке квартиры и как их правильно оформить

При покупке квартиры какие документы проверять

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

  • паспорт;
  • правоустанавливающие документы;
  • форма N11a ее план;
  • справочный материал о том, что отсутствует задолженность по оплате;
  • финансово-лицевой счет с копией;
  • наличие выписки из домовой книги;
  • если ребенок собственник, нужно предоставить разрешение, взятое в органах опeки и попечительства;
  • справка из государственной налоговой инспекции о том, что налог уплачен;
  • наличие супруга говорит о том, что нужно подтверждение того, что он согласен на продажу, и заверить согласие нотариусом.

Посмотрите все документы, узнайте, есть ли проблемы наследственности жилища, нарушения правил проживания и т.д. Момент получения денег также нужно прописать в договоре. Если все в порядке, никаких проблем нет, то можно подписать предварительный договор и внести аванс, либо всю сумму, это зависит от соглашения.

В интересах продавца может действовать поверенный. Для этого ему потребуется иметь на руках нотариально удостоверенную доверенность. Она действительна только при предъявлении паспорта поверенного. Срок действия доверенности должен указываться. Если такого указания нет, то она может действовать:

  • до момента совершения сделки;
  • не более трёх лет.

Кроме этого доверенность на продажу представляют лица, продающие один объект, находящийся в долевой собственности – если от имени всех действует один представитель. Наличие согласия на совершение сделки не отменяет предъявление доверенности. Если у продавца генеральная доверенность, нужно насторожиться.

В этом случае целесообразно проверить сведения, представленные в выписке из ЕГРП. Череда продаж на основании доверенности может указывать на то, что квартира участвует в «серой схеме» (о том, какие еще существуют схемы мошенничества при продаже жилья и как проверить недвижимость, читайте здесь).

Прописка третьих лиц

Многолетняя история квартиры допускает, что на её площади могут остаться прописанными граждане, оставшиеся от предшествующих хозяев. По преимуществу такие сделки существенно снижают стоимость помещения, так как впоследствии выписывать этих жильцов придётся новому владельцу. Кроме этого, нет гарантии, что суд встанет на сторону нового собственника.

Для того чтобы избежать таких инцидентов, нужно затребовать выписку из домовой (поквартирной) книги. Если квартира имеет давнюю историю, лучше всего, чтобы эта выписка была расширенной (архивной). Такая выписка должна быть на руках у продавца в момент показа квартиры. Перед сделкой целесообразно запросить простую справку, гарантирующую отсутствие на жилплощади посторонних граждан.

Также нужно внимательно изучить выписку из ЕГРП, убедившись в том, что все предшествующие сделки проведены добросовестно. Особенно важно выписать матерей несовершеннолетних жильцов. Если они останутся зарегистрированными на перешедшей покупателю жилплощади, то их выписка может затянуться вплоть до достижения детьми возраста 18 лет.

Если у матери прописанной вместе с детьми нет иного жилья – суд вправе отказать в снятии этих граждан с регистрационного учёта. Единственной категорией прописанных граждан, не представляющей опасности для нового собственника, являются временные жильцы, так как они утрачивают право на прописку в установленный срок.

Под третьими лицами понимаются граждане, которые могут встроиться в сделку с третьей стороны, начав оспаривать двусторонний договор, которым является купчая. Такие действия допустимы, если права граждан неявные, но допускающие участия в оспаривании сделки.

Право на часть жилплощади имеют нижеследующие категории:

  • совладельцы, имеющие право на долю в квартире;
  • супруг, если квартира приобреталась в совместную собственность;
  • лица, чьи имущественные интересы были нарушены.

Поэтому долевая собственность требует предоставление доверенности от совладельцев, а от супруга нужно согласие на сделку. Особенная внимательность нужна, когда супруги в разводе. Если раздела имущества не последовало, то в течение 3 лет, согласно нормам статьи 196 ГК РФ, бывший супруг может предъявить свои имущественные права.

Статья 196 ГК РФ. Общий срок исковой давности

  1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
  2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму».

Если один из не выписанных родственников находится в местах лишения свободы, то его право на имущественные претензии вступает в силу с момента его выхода из мест заключения. То же касается граждан, выехавших в длительную командировку за рубеж и отсутствующих по иным уважительным причинам длительное время.

Это особенно важно, если таковые являлись супругами, детьми или супругами детей, которые имели право на приватизацию, но не участвовали в ней и не представили в отдел по приватизации официальный отказ.

СОВЕТ: Если при приватизации были нарушены права одного из членов семьи, прописанного в квартире, то он может затребовать восстановление нарушенных прав в суде, причинив ущерб новому владельцу. Такие сведения можно получить, сверив данные из архивной выписки со сроками приватизации квартиры.

При выбытии одного из претендентов из процедуры приватизации, нужно запросить справку из администрации о том, что указанное лицо официально отказалось от участия.

  • Бывшие и нынешние супруги — обратите внимание на штампы в паспорте собственника квартиры (регистрация и расторжение брака). Если брак был расторгнут меньше чем за 3 года до сделки, уточните момент по разделу имущества супругов. При отсутствии нотариального соглашения или судебного решения о разделе имущества нужно получить нотариальное согласие на сделку от бывшего супруга продавца. Аналогичное согласие нужно получать и от нынешнего супруга, если квартира находится в общей собственности мужа и жены, но зарегистрирована лишь на кого-то одного из них.
  • Невыписанные жильцы — попросите у продавца подробную выписку из домовой книги и обязательно потребуйте выписки всех прописанных в квартире граждан с постоянной и временной регистрацией до подписания и регистрации договора купли-продажи, чтобы вам потом не пришлось выписывать всех этих людей через суд.
  • Недовольные наследники. Поинтересуйтесь семейным положением продавца и обстоятельствами оформления наследства. Были ли другие наследники, судебные процессы по разделу наследства? Не стоит покупать квартиру, которая была получена в наследство и оформлена в собственность меньше 3 лет назад. Это поможет избежать возможных споров с недовольными наследниками. Еще лучше, если с момента вступления в наследство прошло порядка 7-10 лет: в таком случае вероятность появления обиженных наследников, желающих что-то оспорить в суде, гораздо ниже.
  • Участники приватизации квартиры. Посмотрите, кто проживал в квартире на момент приватизации, кто принимал в ней участие и в итоге стал собственником. Если какие-то жильцы отказались от участия в приватизации, по закону они сохраняют право бессрочного пользования этой квартирой. Выписать таких граждан из квартиры не удастся даже через суд. Также нужно обязательно изучать обстоятельства участия или неучастия в приватизации детей.
Предлагаем ознакомиться:  Какие банки блокируют счета по запросу судебных приставов

Зачастую все операции с недвижимостью проводит не сам владелец, а его доверенное лицо. Такие взаимоотношения также фиксируются на бумаге и заверяются нотариально. Только именно здесь – великое поле для мошенников. Известны случаи, когда собственников даже заставляли подписать доверенности. Потому рекомендуем все же познакомиться с хозяином лично, а если человек живет далеко – найти способ с ним связаться. Да и сама доверенность может оказаться просроченной: проверьте документы у нотариуса.

Права и обременения

В полученной выписке из ЕГРН найдите документы, на основании которых регистрировалось право (договоры), и проверьте давность регистрации прав. Посмотрите сами правоустанавливающие документы. Наиболее пристальное внимание нужно уделить квартирам, полученным в наследство, а также приватизированному жилью.

Еще один важный раздел выписки — ограничения и обременения. Чаще всего это залоги (ипотека), а также аресты и запреты регистрационных действий. Учтите, что для продажи заложенной квартиры потребуется письменное согласие залогодержателя — банка или другой организации, которой принадлежит закладная. Наличие запретов или арестов станет поводом для приостановки регистрации.

Аресты и запреты могут выставляться судом в качестве обеспечительной меры или судебными приставами в рамках исполнительного производства.

  • Судебные аресты. Для их снятия обязательно придется обращаться в суд — собственник может подать ходатайство об отмене обеспечительных мер в рамках того же процесса, в котором они были установлены. Продавцу нужно будет получить в суде заверенную судом копию определения об отмене обеспечительных мер. Это определение нужно сдать регистратору в составе пакета документов по сделке.
  • Аресты приставов. Снять наложенный приставами арест или запрет регистрационных действий иногда можно, просто обратившись к приставам. Однако если приставы откажутся снимать аресты, их действия придется обжаловать начальнику отдела приставов или в судебном порядке. Постановление приставов об отмене арестов или запретов регистрационных действий также нужно будет предоставить в общем пакете документов по сделке.

Обременение выражается в том, что квартира может находиться в залоге или быть арестованной. Сведения о залоге подтверждаются кадастровой справкой об отсутствии обременения. Такую справку получают в Кадастровой палате или МФЦ, непосредственно перед сделкой. Она действительна от 10 дней до 1 месяца.

Обременение в виде ареста может налагаться и на должников, которые долгое время не рассчитывались за услуги управляющей и жилищно-эксплуатационной компании.

При покупке квартиры какие документы проверять

Поэтому кроме кадастровой справки продавец предъявляет:

  • копию лицевого счёта из ЖЭК;
  • справку из УФНС об отсутствии налоговой задолженности.

Эти справки действительны в течение одного месяца. Если покупается квартира с долгами, обязательно оформляется договор переуступки долговых обязательств, допускающий существенное снижение стоимости. Но такие сделки допускаются только до момента ареста квартиры.

Сведения о том, что собственник задолжал и стал заложником судебной тяжбы, указывается в выписке из ЕГРП пометкой о наличии правопритязаний.

Согласование с БТИ и перепланировка

Обязательно проверяется полученная собственником в БТИ документация:

  • выписка из техплана;
  • справка об инвентарной оценке.

Выписку из техплана продавец может использовать в течение года. Однако нужно обязательно сверить соответствие представленного плана с фактическим помещением. Поэтому запросить её для проверки нужно ещё до решения о проведении сделки. Дело в том, что незаконная перепланировка в квартире налагает на собственника административную ответственность по статье 7.1 КоАП РФ.

Последствиями этого могут стать:

  • штрафные санкции;
  • административное предписание о возвращении помещения в изначальное состояние;
  • оформление документации за счёт нового владельца.

Эта ответственность передаётся новому владельцу помещения вместе с купленной квартирой.

Незаконная перепланировка не является причиной для отказа в регистрации имущественной сделки. Если перепланировка проводилась, то дополнительного пакета документации не потребуется, нужно лишь идентифицировать соответствие полученного в БТИ техплана – реальному положению дел, что означает получение разрешения на перепланировку и внесение соответствующих сведений в инвентаризационные записи.

Справка об инвентарной оценке также играет важную роль. По данным, извлечённым из неё, можно определить степень износа квартиры и сделать более точные прогнозы на её последующую функциональность и затраты, требующиеся для содержания, эксплуатации и ремонта. Эта справка должна быть получена и представлена не позднее, чем за месяц до оформления купчей.

Прочие моменты, которые необходимо соблюсти

Исходя из вида правоустанавливающего документа, представленного собственником, может возникнуть необходимость проверки дополнительной документации. По преимуществу это касается квартир, которые ранее были:

  • получены в дар;
  • приобретены в ипотеку;
  • унаследованы.

Каждый вид перечисленной сделки может иметь свои подводные камни, которые повлияют на имущественное положение покупателя после оформления и регистрации купчей.

Дарение

Здесь отменяются нормы статьи 35 СК РФ о совместно нажитом имуществе, поэтому согласие супруга не требуется. Распространённое представление о праве пожизненного проживания дарителя в квартире не влияет на правоспособность сделки согласно нормам статьи 292 ГК РФ.

То есть собственник вправе продать квартиру, предоставив дарителю иное место для проживания. Но проверить стабильность права на недвижимость, принадлежащую продавцу, следует предельно досконально. Вопрос в том, что дарение – наиболее распространённая сделка, которая подлежит оспариванию со стороны родственников, а часто – и самого дарителя. В этом случае подстраховаться следует, проверив правоустанавливающий договор.

Если это типовой договор дарения, составленный нотариусом и удостоверенный им же – правоспособность документа максимальная. Если это рукописный текст, написанный символически, без учёта юридических нюансов, то нужно убедиться:

  1. Что со времени заключения дарственной прошло более трёх лет, что составляет срок давности для оспаривания.
  2. В выписке из ЕГРП отсутствуют пометки о судебных тяжбах и притязаниях в отношении подаренной квартиры.

Ипотека

При покупке квартиры какие документы проверять

На этот вид собственности распространяются нормы, применяемые к обременяемому имуществу. Поэтому для взятых в ипотеку квартир требуется справка из банка о том, что долговые обязательства исполнены и долг погашен. Если объект оформлялся по закладной, то эта ценная бумага, при расчёте, должна вернуться к продавцу. А он, в свою очередь, обязан приложить её к пакету документации.

Если закладная утеряна банком, продавец должен оформить её дубликат. Кроме этого обязательны кадастровые справки об отсутствии обременений и проверка выписки из ЕГРП, в которой констатируется передача прав от банка к собственнику.

Наследование

При предъявлении продавцом свидетельства о наследстве, требуется выявить число наследников. Если их несколько, то квартира должна оформляться в долевую собственность и продаваться согласно требованиям, предъявляемым к такому виду сделок. Кроме этого нужно выяснить – не возникли ли между наследниками судебные разбирательства и споры.

Если споры отсутствуют, то у продавца должны быть нотариально удостоверенные доверенности на продажу от сонаследников, вступивших в долевую собственность на квартиру. Или – нотариально удостоверенный отказ от собственной доли наследства на квартиру в пользу покупателя.

Также правопритязание на имущество, возбужденное исковым производством, указывается в выписке из ЕГРП. Если исковое производство возбуждено, то сделка может проводиться не ранее чем через 10 дней после получения выписки с положительным решением суда, вынесенного в пользу продавца. Выписка из решения суда выступит правоустанавливающим документом.

Заключение

Проверка документации на квартиру перед подписанием договора – важнейший этап организации сделки. От правильности его прохождения зависит последующее благополучие нового собственника, выражающееся в беспрепятственном владении и распоряжении жилым помещением.

Проверять требуется не только документацию на жильё, с учётом специфики предъявленного правоустанавливающего документа, но и правоспособность продавца, а так же – историю квартиры от самого начала её существования.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Добавить комментарий

Adblock detector