Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Порядок оформления покупки квартиры без риэлтора

Порядок действий

Сначала Покупателю нужно найти квартиру, устраивающую его по всем параметрам. Для этого необходимо либо изучить сайты по продаже недвижимости, либо обратиться к опытному риэлтору. За свои услуги специалист потребует комиссию, обычно равняющуюся от 2% до 8% от суммы сделки. Важно, чтобы риэлтор имел Свидетельство о госрегистрации в качестве юридического лица и хорошую репутацию. Свидетельство можно запросить, а репутацию – проверить на Интернет-сайтах для написания отзывов.

Даже если в сделке участвуют третьи лица (риэлтор, Доверенный представитель Продавца и т.д.), Покупателю нужно настаивать на личной встрече с собственником. Именно у него необходимо напрямую уточнять все детали. Чтобы максимально снизить риск работы с мошенниками, Покупателю рекомендуется взять копию паспорта Продавца а, при необходимости, и копии паспортов других участников сделки. Подлинность идентифицирующих документов можно проверить на официальном сайте МВД РФ.

На этапе осмотра жилого помещения у Продавца нужно запросить технический паспорт на квартиру. Планировка по документу и фактическая планировка внимательно сверяются. Если Покупатель заметит где-то расхождения, ему понадобится уточнить у Продавца, была ли перепланировка официально узаконена в Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Также внимание уделяется техническому и санитарному состоянию квартиры. Покупателю нужно проверить:

  • насколько ровными являются полы, стены и потолки;
  • нет ли на них плесени, трещин, сколов;
  • хорошо ли открываются и закрываются двери, окна;
  • есть ли в квартире системы коммуникаций (газопровод, водопровод, электричество, отопление), и как хорошо они работают;
  • как хорошо работают сантехнические приборы.

Если в квартире имеются какие-либо недочеты, далеко не каждый Продавец поспешит честно о них рассказать. Так что Покупателю понадобится самому рассматривать каждый угол и расспрашивать Продавца о любой мелочи.

Вопрос

Разъяснение

Кто числится действующим собственником квартиры по документам?

Если владельцев несколько, это может указывать либо на долевой принцип владения недвижимостью, либо на совместный принцип владения недвижимостью (для супругов). В идеале Продавец должен быть единственным собственником, – тогда он не будет связан правоотношениями с другими хозяевами, и ему не понадобится тратить время на сбор дополнительной документации.

Как и когда Продавец получил право собственности на квартиру?

Важно, чтобы право собственности возникло у Продавца как минимум 3-5 лет назад. Если Продавец начал владеть квартирой совсем недавно, или если вокруг нее только-только утихли судебные тяжбы, это повод задуматься.

Есть ли в квартире прописанные и/или временно выписанные лица?

Продавец должен взять на себя обязательство по выписке прописанных лиц еще до заключения основного договора купли-продажи. Если же в квартире есть временно выписанные лица (служащие в армии, отбывающие наказание в тюрьме), то Покупателю рекомендуется отказаться от сделки. Такие граждане смогут продолжить пользоваться квартирой на законном основании даже после того, как она окажется продана.

Не наложены ли на квартиру аресты, ограничения, обременения?

Позже слова Продавца подтвердятся информацией из выписки ЕГРН.

Порядок оформления покупки квартиры без риэлтора

Если квартира перешла к Продавцу в качестве наследства, то сделка считается рисковой, т.к. свои права на недвижимость в любой момент времени могут заявить другие наследники. Потенциально опасна покупка квартир, которые были приватизированы или куплены на материнский капитал. Такие сделки должны были проводиться с обязательным учетом имущественных интересов несовершеннолетних детей.

Иногда родители по незнанию или по прямому умыслу ущемляют права своих отпрысков, – например, выписывают их прямо перед приватизацией или не выделяют им доли в квартирах, которые были куплены на маткапитал. Впоследствии любые сделки с такими жилыми помещениями могут быть признаны недействительными, если о факте нарушения прав детей узнают ООП или Прокуратура. Покупатель рискует лишиться жилья.

Если осмотр квартиры устраивает Покупателя, стороны переходят к обсуждению основных условий сделки. Участники договариваются об окончательной стоимости объекта недвижимости. Обычно Продавцы выставляют цены на 20-30% больше тех сумм, которые они действительно хотят и рассчитывают получить. Так что Покупатели вполне могут торговаться. Торги особенно уместны, если имеются следующие факторы (напрямую влияющие на понижение цены):

  1. Угловое расположение квартиры.
  2. Отсутствие балкона или лоджии.
  3. Необходимость ремонта или замены какой-либо составляющей.
  4. Неблагоустроенный район (отсутствие вокруг школ, детских садов, больниц, удаленность от транспортных развязок, окраинное расположение и пр.).
  5. Квартира уже находится под обременением в виде ипотеки (т.е. когда-то Продавец приобрел эту недвижимость в кредит, а сейчас – продает ее с согласования и разрешения банка).
  6. В квартире числятся собственниками или жильцами Опекаемые лица (несовершеннолетние, недееспособные, ограниченно дееспособные граждане). Наличие таких лиц всегда обязывает Продавца обращаться в Органы опеки и попечительства, а, значит, выливается для Покупателя в длительное ожидание. Такие квартиры не особенно востребованы на рынке недвижимости, так что Покупатель может запросить у Продавца скидку.

При обсуждении цены важно придерживаться принципов разумности и объективности. Если стоимость квартиры окажется слишком занижена, налоговые службы рассмотрят это как налоговое преступление. При определении стоимости нужно учитывать:

  1. Справку из БТИ о текущей стоимости квартиры.
  2. Цены и тренды, которые существуют на рынке недвижимости для квартир с аналогичными параметрами. По желанию стороны могут обратиться к помощи независимого оценщика.

Если сделка проводится с участием банковской организации, то цену квартиры определяет именно независимый оценщик. Для банка важно оценить все риски, не продешевить и провести куплю-продажу по стоимости, максимально приближенной к рыночной. За услуги независимого оценщика понадобится заплатить от 5000 до 40 000 рублей (в зависимости от площади квартиры и ее местонахождения).

Поэтому важно придерживаться определенных правил, по которым работают все риелторы, и соблюдать установленный порядок действий:

  1. Выбор подходящей квартиры. Один из наиболее длительных этапов, так как выйти на истинного продавца квартиры бывает очень сложно. Многие продавцы предпочитают пользоваться риелтерскими услугами. Поэтому, приходя на осмотр квартиры по объявлению, в большинстве случаев покупатели имеют дело с риелтором. Ситуация легче и проще с новостройками. Их продают в большинстве случаев сами застройщики еще на этапе строительства.
  2. Осмотр и оценка жилья. Если удалось найти несколько хороших вариантов, нужно тщательно изучить саму квартиру, дом и в целом район. Важно оценивать потенциальных соседей, ближайшую инфраструктуру дома. Это все влияет на стоимость жилья. При обнаружении существенных недочетов можно попытаться снизить цену.
  3. Сбор документов. Перед тем как заключать договор и платить аванс или задаток, необходимо проверить все документы на недвижимый объект. Это очень важный этап, так как он может содержать много подводных камней. Нужно убедиться, что продавец имеет право на продажу жилья, что она не состоит в залоге и на нее не предъявляют требования другие лица.
  4. Заключение договора. Только после проверки всех документов можно переходить к изучению договора и его подписанию. Каждая из сторон обязана иметь при себе паспорт. Эти данные обязательно вписываются в договор купли-продажи.
  5. Далее происходит передача ключей, подписание акта приема-передачи помещения, если это предусмотрено договором, передача денег возможна на этом этапе в качестве частичной оплаты либо полной.
  6. Регистрация сделки в Росреестре. Подписанный договор со всеми документами подается в государственные органы для регистрации перехода права. В течение 10 дней они выдают выписку об установлении нового права.

В общей совокупности действий порядок должен быть таким. Этап передачи денег может совершаться на любом этапе, это должно быть предусмотрено в договоре.

Многие неискушённые покупатели постоянно задаются одним и тем же вопросом: с чего начать? Первое, что приходит на ум, – это воспользоваться услугами риэлтора при покупке квартиры, то есть обратиться к знающим специалистам.

Естественно, такой вариант значительно снижает хлопотность процесса, потому как бумажной волокитой будут заниматься знающие люди и вам не придётся бегать по нотариусам и юристам. Критичная ложка дёгтя в этом деле – дополнительные расходы. Как ни крути, но любая работа должна оплачиваться, а грамотного специалиста тем более. Поэтому в этом случае будьте готовы заплатить кругленькую сумму за услуги такого рода.

Здесь пошаговая инструкция при покупке квартиры сводится всего лишь к двум пунктам: первый – это обратиться в агентство и заключить с ними договор на оказание услуг, и второй – дождавшись оптимального для вас предложения, сказать «да» и расписаться где нужно. Всё остальное за вас сделают профессионалы, вам нужно будет только заплатить оговоренную в контракте сумму за оказание услуг и за саму квартиру.

Подбор недвижимости

Выбор вариантов недвижимости – первый этап. Специалисты рекомендуют обращать внимание на объявление, которые даются в газетах и журналах, стоит просмотреть городские сайты, где выставляются предложения.

Широкое распространение получили платные базы поиска, в которых указываются все необходимые параметры, а система подбирает подходящие варианты или оповещает о новых предложениях.

Не стоит отказываться от старых методов, поскольку даже в современных условиях они продолжают показывать свою действенность, – расклеивание объявлений и расспрос консьерж.

Не забудьте поинтересоваться, возможно, квартиру продает кто-то из ваших друзей или их знакомые и родственники.

При поиске объекта недвижимости рекомендуется учитывать следующие советы:

  1. Заранее определитесь, каким критериям должна соответствовать недвижимость. Составьте перечень условий – количество комнат, этаж, местоположение дома и т.д.
  2. Предварительно подумайте, на какие уступки вы готовы пойти (к примеру, выбрать высокий этаж).
  3. Не рекомендуется выбирать квартиру, если дом, в которой она располагается, находится рядом с промышленными предприятиями или энергетическими сетями.
  4. При осмотре квартиры обратите внимание на вид из окна, что позволит предупредить неприятные моменты в последующем.
  5. Уделите внимание социальной и инфраструктуре, доступностью транспортного сообщения.

Самостоятельная покупка без помощи риэлтора имеет свои плюсы и минусы.

К достоинствам относится:

  • экономическая выгода – услуги риэлтора составляют от 3 до 7% от стоимости недвижимости;
  • некоторые риэлторы – мошенники, воспользовавшись их услугами, вы рискуете остаться и без денег, и без квартиры;
  • не все риэлторы готовы справиться с задачами, поставленными перед ними – важно найти грамотных специалистов, что не так просто.

К минусам отсутствия риэлтора относится возможное увеличение сроков процедуры.

Более того, вы рискуете связаться с мошенниками-продавцами, которые также оставят вас без квартиры и без финансовых средств.

Где можно оформить сделку купли-продажи

Приобретение квартиры без риэлтора – непростое дело, поскольку всю ответственность он взял бы на себя.

Чтобы не допустить ошибок, рекомендуется изучить, как происходит покупка недвижимости самостоятельно.

В ипотеку

Если квартира приобретается в ипотеку, то выберите наиболее выгодные условия.

Определившись с банком, необходимо представить доказательства покупки квартиры (к примеру, объявления о продаже старой квартиры, авансовый договор или расписка, полученная от продавца и т.д.).

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Djordje Radosevic/Fotolia

Право собственности на квартиру оформляется через подачу документов в МФЦ или отдел Росреестра.

В регистрационное управление сдают:

  • Паспорта продавца и покупателя;
  • Договор купли-продажи;
  • Заявление о государственной регистрации перехода собственности на квартиру (образец есть на сайте Росреестра);
  • Кадастровый паспорт (если ранее не сдавался);
  • Квитанция об уплате госпошлины;
  • Акт приема-передачи;
  • Согласие на продажу недвижимости супруга продавца (заверенное нотариально);
  • Согласие родителей или опеки, если продавец несовершеннолетний.

Государственная регистрация длится не более трех месяцев, после чего покупатель получает юридический статус собственника жилья.

Заниматься поиском квартиры может доверенное лицо. Обычно, если будущий владелец недвижимости не может или не хочет заниматься всем процессом самостоятельно, привлекают риэлтора. Он поможет подобрать варианты и подскажет, как правильно оформить куплю-продажу квартиры.

Если вы ограничены в средствах, и хотите уложиться в минимальный бюджет, тщательно обдумайте вариант самостоятельного подбора квартиры. Если риски не высоки, такой способ значительно поможет сэкономить.

Преимущества риэлтора

Недостатки риэлтора

Опыт. Риэлтор знает, на что стоит обращать особое внимание при выборе квартиры

Комиссия за услуги (0,5-3%)

Сформированная база предложений

Существует риск попасть на недобросовестного посредника

Покупателю не нужно лично встречаться с каждым продавцом, искать объявления, что экономит его время и силы

В народе посредниками часто называют риэлторов, работающих неофициально.

Иногда это начинающие риэлторы, набирающие таким образом клиентскую базу, и получающие необходимый опыт. Посредники берут меньший процент, но при этом не дают гарантий и не несут ответственности за работу.

Кроме того, они не берутся решать возникающие проблемы (например, продавец тянет с предоставлением документов), когда риэлторы контролируют сделку на всех этапах.

Если вы решили воспользоваться помощью риэлтора, тщательно подойдите к его выбору. Чем крупнее агентство, тем оно надежнее, тем больше их базы, но при этом пропорционально растут и цены на их услуги.

Порядочное агентство:

  • Серьезно относится к своей работе;
  • Дает определенные гарантии, прописывает их в договоре;
  • Давно существует на рынке;
  • Имеет необходимое техническое оснащение (компьютеры в офисе);
  • Имеет полный штат обученных сотрудников, готово предоставить другого риэлтора, если первый вас чем-то не устроит;
  • Поддерживает порядок в офисе.
Предлагаем ознакомиться:  Имею ли я долю в квартире или она полностью находится в собственности матери

Риэлтор может взять с клиента аванс, но его размер должен быть разумным (не более 100 000 рублей). Получение агентом аванса обязательно зафиксируйте документами, отметьте в договоре, что аванс входит в общую сумму вознаграждения риэлтора. Саму сумму тоже обязательно обозначайте в договоре, по возможности фиксировано, а не в процентах.

Эксперты рекомендуют включать в договор следующие пункты:

  • Риэлтор обязуется предоставить минимум три варианта, отвечающих первоначальным (желательно зафиксированным письменно) требованиям клиента;
  • Если клиент отказывается от трех вариантов, он имеет право на возврат части аванса.

Тщательно изучите договор с риэлтором. В норме, если в нем содержатся такие пункты:

  • Требования к квартире и их изменения покупатель предоставляет риэлтору в письменном виде;
  • По окончании работы клиент должен подписать акт выполнения работ;
  • Допустимо привлечение третьих лиц – это профессионалы, которые будет помогать риэлтору – юристы, адвокаты;
  • Профессиональная ответственность риэлтора застрахована.

Следующие пункты должны насторожить, лучше попросить убрать их из договора:

  • Покупателю запрещается общаться с продавцом или его представителями;
  • Штраф за одностороннее расторжение договора превышает 6% от стоимости квартиры.

Документы на покупку квартиры, вторичного жилья

Прежде чем приступать к выбору жилплощади составьте список минимальных характеристик, которые будут выдвигаться в качестве требований к «кандидатам».

Например, это могут быть:

  • Низкий уровень шума;
  • Близость к остановкам общественного транспорта или станциям метро;
  • Большой утепленный балкон или окна на южной стороне;
  • Наличие обустроенной парковки или детской площадки.

Рынок недвижимости широк даже в маленьких городах, и нет ничего невозможного в том, чтобы новая квартира соответствовала нескольким важным для вас параметрам.

Порядок оформления покупки квартиры без риэлтора

Весь рынок недвижимости можно разбить на две основные группы:

  • Первичное жилье (новостройки) – это квартиры в недавно построенных домах, которые принадлежат застройщику и еще не находились в собственности у физических лиц. Такая жилплощадь еще не имеет своей истории и ее будущий внешний облик во многом зависит от покупателя;
  • Вторичное – находится в собственности физического лица (продавца).

Первичное жилье стоит заметно меньше, но с ним связан ряд возможных рисков:

  • Спорные права на землю (если строительство началось на земле со спорным статусом, даже уже готовый дом могут снести или же передать третьим лицам, оставив ни с чем долевых участников);
  • Приостановка или заморозка строительства;
  • Экономия на материалах (например, использование дешевой проводки, труб, систем отопления), которая станет заметной только после ввода дома в эксплуатацию;
  • Повторная продажа одной жилплощади.

Первичное жилье

Вторичное жилье

Собственник – застройщик или подрядчик

В собственности физического лица (или лиц)

Жилплощадь находится в первозданном виде

Прошлые хозяева могли что-то сломать или испортить

Возможны негативные последствия экономии застройщика (плохая шумоизоляция, слабое отопление зимой), которые нельзя сразу проверить

Недостатки строения уже выявлены, но часто о них умалчивается

Требуется косметический ремонт. Обустройство обходится дорого

Ремонт дешевле, а может не потребоваться вовсе

Возраст – новые квартиры

Дом может быть абсолютно новым, а может быть и столетним

Дешевле

Дороже

Отсутствие проблем с документами, с пропиской бывших жильцов

Возможны проблемы с документами, мошенничество. Распространены судебные разбирательства о несогласовании продажи недвижимости с прописанными в ней лицами

Не требуется капитальный ремонт или модернизация

Может потребоваться принудительный капитальный ремонт (если здание не новое)

Сложнее и дольше процесс оформления прав на владение недвижимостью

Оформление прав собственника быстрее, можно сразу прописаться

Застройщик может обанкротиться, заморозить стройку

Чтобы заселиться нет необходимости долго ждать ввод здания в эксплуатацию

В ипотеку

На вторичном рынке ситуация сложнее.

Итак, вы нашли идеальную квартиру и готовы приступить к оформлению документов.

Первым делом внимательно изучите правоустанавливающие документы на квартиру, сверьте данные в них с паспортами собственников. Владельцев может быть несколько, и каждый из них должен дать согласие на сделку. Все собственники должны быть дееспособными (можно попросить взять справку в психдиспансере). Если в квартире владеют долей несовершеннолетние, то для сделки потребуется согласие от местных органов опеки.

Минимальный пакет документов для самой сделки небольшой:

  • копии паспортов всех владельцев недвижимости;
  • свидетельство о государственной регистрации прав собственности;
  • документ, подтверждающий право собственности на квартиру (договор купли–продажи, приватизации, дарения, свидетельство о вступлении в наследование или решение суда);
  • согласие от органов опеки (если собственниками квартиры или доли являются несовершеннолетние);
  • кадастровый и технический паспорта на квартиру.

Все документы должны быть в подлинном виде (копии не подойдут, даже если они нотариально заверены).

Не забудьте попросить у продавца справку об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг, так как задолженность перейдет на вас вместе с правом собственности. Имеет смысл запросить выписку из ЕГРН и удостовериться в том, что на квартиру нет обременений, она не является предметом спора, не выставлена на аукцион, не находится в залоге.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Главные признаки того, что продавец квартиры – мошенник

Если владелец состоит в браке, то для грамотно оформленной сделки нужно нотариальное оформленное согласие супруга или супруги на продажу или решение суда о разделе совместного имущества.

В России не существует единого реестра регистрации браков и разводов. На практике это значит, что если человек поменял паспорт (например, потерял предыдущий) и не поставил отметку о том, что он состоит в браке или находится в разводе, то вы никак не сможете это проверить. Даже если запросить справку по месту регистрации, в ней будет указано лишь то, что человек не состоит в браке в этом районе этого города.

Если вы собираетесь приобрести вторичное жилье в ипотеку, то банк проверит не только вас, но и квартиру, на покупку которой вы намерены взять кредит. Квартира должна быть ликвидной, банку важно понимать, во что он вкладывается и сможет ли он получить обратно свои деньги, если кредитор окажется недобросовестным. Однако не стоит обольщаться: правовую сторону вопроса банки не проверяют – их интересует только, что жилье не аварийное и оценено адекватно.

И еще один нюанс: если в выставленной на продажу квартире прописаны люди, то передавать деньги нужно лишь после того, как все они сделают постоянную регистрацию по новому адресу. Как правило, в этом случае платеж проводится через банковскую ячейку, в которой вы оставляете деньги, и они там блокируются до тех пор, пока не придет подтверждение, что все выписаны и квартира чиста.

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Порядок оформления покупки квартиры без риэлтора

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Приступая к поиску квартиры, начните с изучения порталов, на которых расположены интересующие вас сведения. Можно обратиться к газетам. Часто собственник, чтобы быстрее продать объект, дублирует свое объявление. Не имеет значения то, что объявление написано от имени хозяина – обычно за этим стоит риэлтор.

Однако можно найти недвижимость, которую продает собственник напрямую. Кроме того, что вы можете обратиться к бесплатным каналам, имеются и платные. Они отличаются актуальностью данных и постоянным обновлением, но это не дает гарантии быстрого результата. Придется отобрать несколько вариантов, оценить их, сравнить и отбросить те, которые поданы не собственниками.

Когда вы решили, в каком районе хотите купить квартиру, помогут в поиске печатные объявления, расклеенные по району. Можно попросить друзей или знакомых.

Когда речь заходит об оформлении ипотечных отношений, примите во внимание требования, которые установлены банками к объекту, выступающему в роли залога. Важны его стоимость, износ, сколько лет прошло после постройки, из какого материала он выполнен, осуществлялась ли перепланировка. Если вы изначально это учтете, то сразу отбросите неподходящие варианты.

Когда вы будете производить осмотр квартиры, которая пришлась вам по вкусу, имейте в виду:

  1. осматривать недвижимость лучше в светлое время суток, освещение должно быть хорошим;
  2. когда мы покупаем жилье, нужно проверить исправность коммуникаций (напор воды, включается ли свет, работает ли канализация);
  3. нужно узнать о развитости инфраструктуры в этом районе: прогуляться по району, присмотреться, оценить, имеется ли неподалеку стоянка, как далеко расположены остановка общественного транспорта, магазины, аптеки, учреждения системы здравоохранения.

У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. При самостоятельной продаже вы потратите много сил и времени, в том числе на урегулирование юридических вопросов, но сэкономите на комиссии посреднику.

Порядок оформления покупки квартиры без риэлтора

Продать квартиру с помощью риелтора проще. Всё, что вам нужно будет сделать, — это найти посредника, присутствовать при просмотрах квартиры (желательно, но не обязательно, если вы, например, находитесь в другом городе) и при заключении договора купли-продажи. Но за помощь придётся заплатить специалисту 2–6% от стоимости объекта недвижимости.

Если вас интересуют квартиры на вторичном рынке, то начать стоит с крупных досок объявлений, вроде «Авито» или «Из рук в руки». Не лишним будет просмотреть и какие-то местные интернет-ресурсы, которые принимают заявки такого характера. Также можно полистать тематические газеты и журналы, где размещаются подобные объявления.

Оптимальный вариант – это Сеть. Там можно найти всё что угодно, причём вариантов будет масса, в отличие от печатной продукции. Здесь вам и подробнейшее описание квартир на вторичном рынке, и какие-то фото, а иногда попадаются ивидеостримы квартир, где покупатель воочию может всё рассмотреть без личного посещения объекта.

Если вас интересует покупка квартиры в новостройке, то здесь однозначно лучше отдать предпочтение крупным застройщикам недвижимости, которые и владеют этими объектами. То есть искать нужно не конкретную квартиру, а строительную компанию. Найдите ту, которая строит в нужном вам районе, и уже потом определяйтесь с этажом и комнатами.

Несмотря на свою кажущуюся простоту, покупка квартиры в новостройке имеет и свои подводные камни. Один из таких – это некомпетентные строительные компании. Обязательно просмотрите отзывы о застройщике. Причём сделать это нужно не на сайте самой компании, а на специализированных форумах, где заказные отзывы сведены к минимуму.

Пошаговая инструкция

Пошаговая инструкция при покупке квартиры без риэлтора:

  1. Для начала необходимо выбрать несколько вариантов квартир. Как это сделать? Способы были описаны выше. Уделить внимание необходимо объектам, расположенным в новостройках и на вторичном рынке. Подумайте, можете ли вы подождать и принять участие в долевом строительстве.
  2. После выбора нескольких вариантов, наступает следующий этап – осмотр. Сразу стоит упомянуть, что он включает в себя не только осмотр состояния квартиры, но и дома, в котором она располагается, и близлежащей территории. Сразу оцените, есть ли рядом магазины или иные заведения, которые вы часто посещаете. Если да, это будет плюсом при выборе недвижимости. При осмотре уделите внимание отоплению, сантехническим приборам, состоянию окон, ремонту. Если удастся обнаружить изъяны, то с их помощью можно существенно снизить стоимость.
  3. Если вы определились с вариантом, то необходимо уточнить все условия и обговорить детали приобретения. Обязательно это делать при личной беседе, но не по телефону или, тем более, при переписке. Обговорите стоимость объекта, сроки внесения выплаты, оформление документов, кто будет нести расходы, связанные с регистрацией договора и т.д.
  4. Проверка юридической «чистоты» квартиры. Она включает в себя изучение документации, осведомление о задолженностях на объект недвижимости, гражданах, которые в ней прописаны.
  5. Если вы не изменили своего мнения, то наступает время внесения задатка. Он выступает своеобразной гарантией, указывающей на серьезность намерений каждой стороны. Передача аванса обязательно закрепляется авансовым договором (в нем содержится указание переданной суммы, срок передачи продавцу, ответственность сторон в случае неисполнения обязательств).
  6. Следующий этап – заключение договора и его регистрация.

Список документов

Для покупки квартиры потребуется собрать такой пакет документов:

  • паспорта обеих сторон;
  • свидетельство собственности на недвижимость (от продавца);
  • если квартира находится в собственности нескольких граждан, то от них требуется письменное согласие на продажу, заверенное у нотариуса;
  • когда недвижимость приобретается на совместные средства супругов, необходимо письменное согласие от другого супруга на продажу, заверенное у нотариуса;
  • если одним из владельцев является гражданин, не достигший 18 лет, то необходимо предоставить разрешение на его выписку и продажу объекта от органов попечительства;
  • выписка из домовой книги;
  • кадастровая и техническая документация, план;
  • справка об отсутствии задолженностей;
  • авансовый договор.

Договор купли-продажи необходимо зарегистрировать в государственном порядке – в Росреестре. Для этого необходимо предъявить паспорта обеих сторон, договор и квитанцию, подтверждающую уплату государственной пошлины – 2000 рублей.

В упомянутом соглашении указываются следующие положения:

  • сведения о сторонах, принимающих участие в покупке;
  • информация об объекте – частичное описание (месторасположение, дом, этаж и т.д.);
  • полная стоимость объекта;
  • условия внесения денежных средств;
  • обязательства сторон и т.д.

Знакомство с квартирой

Порядок оформления покупки квартиры без риэлтора

Объявление найдено, информация на сайте или в газете изучена, теперь нужно осмотреть квартиру лично для полноты картины. Если вас заинтересовала покупка вторичной квартиры, то нужно позвонить непосредственному продавцу и уточнить некоторые важные детали, а именно: действительно ли продаётся указанная жилплощадь; верна ли заявленная цена; каковы условия осмотра.

Предлагаем ознакомиться:  Обязателен ли претензионный порядок по договору займа

В случае с новостройками дела обстоят, как правило, иначе. Есть конкретные дни, которые указаны компанией-застройщиком, где желающие могут осмотреть объект и задать все интересующие вопросы. Такой осмотр проходит чаще всего в формате экскурсии: группа потенциальных покупателей ходит с «гидом», попутно узнавая необходимую информацию.

Вернёмся ко вторичному жилью. В день, когда вы договорились с продавцом о встрече, вам следует ещё раз созвониться и уточнить время. Иногда случается, что квартира уже продана или обещана другому за хороший аванс, то есть более «интересному» клиенту. Если со стороны продавца выступает риелтор, то он может попросить вас об индивидуальной встрече сам, чтобы задать некоторые вопросы.

Дело в том, что на работнике агентства недвижимости лежит ответственность по договору, то есть здесь речь идёт о безопасности сделки в первую очередь для продавца. А сделать какие-то выводы о покупателе по телефону очень сложно. Некоторые агентства так и вовсе предлагают подписать своеобразные бланки на покупку квартиры, которые гарантируют дальнейшее сотрудничество двух сторон.

Где можно оформить сделку купли-продажи

Сделка действительна при следующих условиях:

  • убедитесь, что продавец может осуществлять сделки от своего имени, и что именно он является собственником квартиры;
  • важно соблюдать установленную законодательством форму сделки (письменная форма, регистрация);
  • сделка действительна, если она не нарушает права других граждан и не носит противозаконного характера.

Есть ли риск?

Не используя услуги риэлтора, присутствует серьезный риск. Это является одним из минусов при самостоятельном приобретении квартиры.

Можно попасть «на удочку» к мошенникам, и тогда вы рискуете остаться и с чем.

Рассмотрим, что делать, когда вы приняли решение купить квартиру самостоятельно.

  1. Проверьте наличие права собственности в отношении квартиры, не обременена ли она. Нужно выяснить, какое основание положено в основу владения. Когда речь пойдет о наследстве, то уточните, сколько времени прошло с этого момента. В том случае, когда времени прошло немного, могут возникнуть спорные ситуации с другими правопреемниками. Безопасный срок исчисляется с 3-х лет владения имуществом.
  2. Соберите сведения о собственнике. Вы должны быть уверены, что продавец дееспособен. Попросите его представить документ от медицинской организации.
  3. Проверьте квартиру. Нужно убедиться, что не производилась перепланировка, а если проводилась, то была законной. Также нужно знать, что все долги погашены, а зарегистрированные ранее лица выписаны.

Обратите внимание на безопасность, когда вопрос касается передачи денег. Лучше передать всю сумму в день получения документации, подтверждающей прохождения регистрации.

Осмотр

Первым делом нужно осмотреть подъезд. По нему можно составить первое впечатление о жильцах и в некоторых случаях о самих квартирах. По убранству подъезда или по отсутствию такового легко определить чистоплотность будущих соседей и как относится к дому обслуживающая жилищная компания.

Обязательно обратите внимание на стены и плинтусы. В особенности это касается первого этажа, где нередко можно увидеть плесень, – рассадник болезней. Если вы рассматриваете вариант с последними этажами, то необходимо досконально рассмотреть потолки и качество стен. Наличие хотя бы малейших следов подтекания говорит о том, что вы будете мучиться с ремонтом жилплощади до тех пор, пока не будет нормально отремонтирована крыша дома.

Угловая квартира требует несколько другого, особого подхода, в отличие от остальной площади дома. Она предоставлена, что называется, всем ветрам, поэтому такое жильё, без надлежащего внимания становится заметно холоднее, а вместе с тем добавляется и сырость.

В обязательном порядке осмотрите всю сантехнику. Если таковая закрыта симпатичными панелями, то не постесняйтесь попросить хозяина как-то приоткрыть её или демонтировать. Чаще всего за такой «красотой» скрываются большие сантехнические огрехи в виде ржавых и подтекающих труб.

Обратите внимание на запах. Если вас при осмотре встречает сильный запах лаванды или «горной свежести», то нужно насторожиться. Здесь может быть завуалирована зловонная канализация или какая-нибудь местная свалка под окном.

Порядок оформления покупки квартиры без риэлтора

Также следует заметить, что осматривать квартиру лучше в светлое время суток. Свет от лампы не так много скажет о ремонте или мелких деталях интерьера, да и вид из окна вы толком не оцените, равно как и «дневную жизнь» жилья (трамваи, гудение машин под окнами и т. п.).

Как избежать мошенничества

При сделках с недвижимостью наиболее уязвимым звеном является покупатель. Но и продавцу есть на что обратить внимание:

  1. Передача денег должна состояться до подписания договора купли-продажи. Иначе продавец рискует остаться без платы за недвижимость: сделка уже заключена и у покупателя нет оснований торопиться с расчётом. Если вы имеете дело с мошенником, он может быстро продать квартиру и исчезнуть уже с двойной порцией денег: вашей и нового покупателя.
  2. Не передавайте оригиналы документов до завершения сделки ни покупателям, ни риелтору. Иначе квартиру могут продать без вашего ведома.

Мошенничество может проявляться в том, что одна и та же квартиры продается несколько раз по предварительному соглашению.

Ничего не подозревающие люди вносят деньги, после чего продавец скрывается, а им приходится делить недвижимость и вести разбирательство.

Переговоры

После того как вы досконально изучили жильё и осмотрели подъезд, можно переходить к переговорам с продавцом и обсуждению аванса при покупке квартиры. Те изъяны, которые вы увидели, могут быть использованы в качестве предлога, то есть можно попросить скидку. Больше чем на 10 % продавцы, как правило, не снижают цену, но иногда некоторые согласны и на большее.

Порядок оформления покупки квартиры без риэлтора

Кстати, если с вами быстро согласились насчёт каких-то недочётов по жилью и предложили небывалую скидку, то это повод насторожиться. Значит, с этой квартирой не всё так безоблачно как расписывает продавец. Здесь могут быть какие-то скрытые проблемы как с состоянием самого жилья, так и с юридической стороны. Первое ещё как-то можно поправить, а вот со вторым вы рискуете не только надолго затянуть процесс покупки, но и даже потерять деньги.

Первый взнос

Практика заключения сделок по недвижимости показывает, что подписание практически любого договора такого плана предусматривает аванс при покупке квартиры. Этого не нужно бояться и здесь нет никакой мошеннической подоплёки, если, конечно, перед вами настоящий продавец или риелтор. Такой шаг является прямым подтверждением серьезных намерений покупателя насчет покупки жилплощади.

Задаток – это гарантия и для продавца, и для приобретателя. Первый больше не будет искать покупателей, а второй уверен в том, что квартира найдена и можно переходить к следующему этапу.

Договора такого плана более лояльны к тем, кто приобретает жильё (в основном). Если продавец нарушит своё слово, то есть оформление покупки квартиры будет не на вас, то ему надлежит вернуть задаток в двойном размере. В том случае, когда инициатива расторжения договора исходит от того, кто приобретает жильё, аванс ему просто не возвращается.

Договор

Если вы договорились с покупателем и собираетесь выходить на сделку, заключите предварительный договор купли-продажи или договор задатка. Если покупатель передумает, задаток останется у вас. Если передумаете вы, задаток придется вернуть в двойном размере. Заключать такой договор не обязательно, но с ним спокойнее. Стандартный размер задатка — 2-5% от стоимости квартиры.

📌 паспортные данные продавца и покупателя;

📌 адрес и описание квартиры;

📌 точную стоимость квартиры;

📌 размер задатка, сроки и способ оплаты;

📌 условие, что задаток останется у вас, если покупатель откажется от покупки;

📌 подтверждение, что у квартиры нет обременений на продажу;

📌 срок, в который вы должны освободить квартиру и подготовить все документы к продаже;

📌 взаимную ответственность за нарушение условий договора;

📌 человека, который несет дополнительные расходы на регистрацию сделки, оплату госпошлин, аренду ячеек в банке;

📌 дату и подпись. 

Когда обо всем договоритесь и соберете все документы, заключите договор купли-продажи. Надежнее составить договор у юриста или риелтора. Ошибаться нельзя — если пропустите что-нибудь важное, сделку могут отменить. Договор обязательно заверьте у нотариуса — в случае проблем, суд не примет незаверенные договоры.

📌 ФИО продавца и покупателя, ваши адреса и полные паспортные данные;

📌 точную стоимость квартиры;

📌 подробное описание квартиры: адрес, количество комнат, площадь;

📌 наличие или отсутствие обременений на квартиру;

📌 условия, без которых договор не считается заключенным;

📌 разрешение супруга или супруги на продажу;

📌 отсутствие других собственников и зарегистрированных в квартире людей;

📌 сроки и порядок передачи квартиры;

📌 сроки и способ оплаты;

📌 взаимную выгоду,  добровольность заключения договора, дееспособность сторон.

К договору приложите все сопутствующие документы: разрешение супруги, копию техпаспорта, расписку о получении денег, акт приема-передачи квартиры. 

Схема

Параллельно со сбором документации стороны могут заняться заключением предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Это действие не является обязательным. Предварительный договор составляется так же, как и основной договор купли-продажи. Он включает в себя перечень тех договоренностей, которые были достигнуты участниками сделки.

Часто ПДКП содержит пункт об уплате задатка или аванса – предварительного платежа, который Покупатель передает или переводит Продавцу в счет будущей сделки. Размер аванса или задатка обычно составляет от 1% до 10% от всей стоимости квартиры. Факт уплаты аванса или задатка рекомендуется подтверждать путем составления Соглашения о задатке и Расписки о передаче и получении денег.

В отличие от основного договора, предварительный договор не регистрируется в органах Росреестра. В целом ПДКП составляется тогда, когда Продавец или Покупатель хочет совершить сделку, но ему требуется время (для сбора полной суммы, для подготовки отсутствующих бумаг и пр.). В предварительном договоре должна быть указана дата, до наступления которой стороны обязуются заключить основной договор.

Далее стороны переходят к составлению основного договора купли-продажи (ДКП). К этому моменту Покупатель уже должен убедиться в юридической чистоте квартиры и благонадежности Продавца.

ДКП имеет письменную форму и составляется в экземплярах по количеству сторон, участвующих в сделке (обычно это Продавец, Покупатель и Росреестр, но могут добавляться банк, нотариус и др.). Нотариальное удостоверение договора не считается обязательным условием. Однако заверение требуется, если:

  1. В качестве Продавца выступает несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин.
  2. Происходит продажа не отдельной квартиры, а доли в праве общей долевой собственности. Важно знать, что долю в праве общей долевой собственности Покупатель может приобрести лишь за свои личные сбережения. Когда речь идет про банковский кредит или про материнский капитал, допускается покупка только натурально выделенной доли (т.е. фактически обособленного пространства с независимыми системами коммуникаций).

Правильно оформленный договор купли-продажи включает в себя следующие сведения:

  • место и дата заключения соглашения;
  • персональные реквизиты сторон сделки;
  • адрес отчуждаемой квартиры и ее технические параметры;
  • стоимость недвижимости (цифрами и прописью);
  • права и обязанности сторон;
  • порядок проведения расчетов;
  • порядок разрешения споров;
  • порядок несения расходов;
  • порядок передачи собственности от Продавца к Покупателю;
  • ответственность сторон в случае срыва сделки;
  • дата вступления настоящего договора в законную силу;
  • подписи сторон.

Отдельное внимание нужно уделить пункту о порядке проведения расчетов за жилплощадь. Здесь указывается, как, из каких сбережений, в каком размере и куда именно вносится оплата. Так, в этом пункте могут встречаться следующие формулировки:

  1. «Покупатель уплачивает сумму в размере 1 млн. рублей , что равняется полной стоимости квартиры, за счет личных сбережений и перечисляет их со своего персонального банковского счета № … на персональный банковский счет Продавца № … .»
  2. «Покупатель уплачивает сумму в размере … за счет средств материнского капитала в установленном законом порядке по Государственному сертификату на материнский (семейный) капитал № … . Оставшуюся сумму в размере … Покупатель уплачивает Продавцу из личных сбережений».
  3. «Покупатель уплачивает сумму в размере …, что равняется полной стоимости квартиры, за счет кредитных средств. Деньги перечисляются Кредитором на основании поручения Покупателя-Заемщика на персональный банковский счет Продавца № …».

В тексте договора следует зафиксировать, что Продавец получит всю сумму только после перерегистрации права собственности в Росреестре. Так Продавец едва ли сможет обмануть Покупателя и исчезнуть с деньгами раньше положенного срока.

Если квартира приобретается в ипотеку, то параллельно с основным договором купли-продажи происходит заключение кредитного договора. Его подготавливает банк. Все, что остается Покупателю-Заемщику, – это неспешно и внимательно изучить документ. Важно, чтобы здесь указывалась фиксированная ставка по кредиту и разумные последствия просрочки платежа. Условия не должны быть кабальными.

Если Покупатель приобретает квартиру с использованием маткапитала, то ему понадобится выполнить еще несколько действий. После заключения ДКП его путь будет лежать в Пенсионный фонд.

Сюда подается Заявление о распоряжении средствами материнского капитала. Заявление должно быть дополнено письменным и нотариально заверенным Обязательством о выделении равнозначных долей детям и супругу (супруге). Это значит, что Покупатель не может потратить субсидию для приобретения квартиры только на свое имя.

ПФР рассматривает заявление в течение 1 месяца. Учреждение может выдать согласие, – тогда деньги будут переведены в безналичном формате по указанным в заявлении банковским реквизитам. Однако ПФР может и отказать заявителю (с объяснением причины). Тогда все обязательства по договору с Продавцом или по договору с банком Покупателю придется выполнять самостоятельно. Деньги для расчетов также понадобится уплатить из личных сбережений, а не за счет субсидии.

Предлагаем ознакомиться:  Как сделать замер шума в квартире

В качестве образца обычного (стандартного)договора купли-продажиквартиры может использоваться нижеприведенный документ.

В конце Покупателю потребуется обратиться в Росреестр с основным договором купли-продажи и остальными документами, которыми сопровождалась сделка. Здесь заявитель уплачивает госпошлину в размере 2000 рублей. Обычный договор купли-продажи квартиры регистрируется в течение 7 дней, а договор купли-продажи квартиры в ипотеку – в течение 5 дней. Если договор заверял нотариус, то на регистрацию и вовсе уходит 3 дня.

Обычно взаиморасчеты осуществляются на самом последнем этапе (однако отталкиваться нужно все же от положений ранее заключенного договора). Расчет может быть наличным или безналичным. Если стороны договаривались об уплате «налички», следует:

  • составить Расписку о передаче и получении денег (как в случае с авансом/задатком);
  • Покупателю – взять на встречу с Продавцом своего свидетеля.

При безналичном расчете не рекомендуется просто переводить деньги 2-ой стороне. Лучше воспользоваться банковской ячейкой или аккредитивом. Это позволит Покупателю заранее положить деньги в специальное хранилище и «заморозить» их. Продавец получит доступ к средствам сразу после того, как выполнит все договоренности и передаст ключи новому собственнику.

По завершении сделки Покупатель может частично компенсировать свои расходы, получив имущественный налоговый вычет. Для этого понадобится обратиться в местную налоговую инспекцию. На налоговый вычет могут претендовать только официально трудоустроенные граждане, с каждой зарплаты которых в государственный бюджет страны регулярно отчисляется НДФЛ.

Имущественный налоговый вычет удастся получить в следующих случаях:

  1. Покупатель купил квартиру напрямую у собственника.
  2. Покупатель купил квартиру в ипотеку (здесь полагается даже 2 вычета – это компенсация расходов на покупку квартиры и компенсация по ипотечным процентам).

И, наоборот, имущественный налоговый вычет не полагается в следующих случаях:

  1. Покупатель купил квартиру у своего близкого родственника (родителя, супруга, ребенка, брата или сестры).
  2. Покупатель купил квартиру у своего работодателя.
  3. Покупатель использовал для покупки квартиры государственные субсидии (например, материнский капитал).

При заключении договора важно внимательно его прочитать и внести необходимые коррективы. Он должен обязательно содержать порядок передачи ключей, денежных средств. Должны быть оговорены все сроки, в течение которых предыдущий владелец должен покинуть квартиру.

Также без данного документа нельзя будет вернуть налоговый вычет на квартиру. Поэтому желательно составить акт приема-передачи. Он несет юридическую силу. С момента его подписания права и обязанности по содержанию квартиры перекладываются полностью на нового собственника. В случае возникновения чрезвычайной ситуации ответственность за квартиру будет нести новый собственник.

Документы

Для совершения сделки купли-продажи недвижимости понадобятся:

  1. Паспорт покупателя и продавца;
  2. Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость;
  3. Единый жилищный документ (только для москвичей);
  4. От продавца: справка или выписки из домовой книги об отсутствии задолженностей и прописанных в квартире лиц;
  5. Договор купли-продажи.

Перечень документов при покупке квартиры в ипотеку гораздо шире:

  1. Копия паспорта;
  2. Экспертное заключение, подтверждающее стоимость квартиры;
  3. Кадастровый паспорт;
  4. Свидетельство о регистрации недвижимости;
  5. Свидетельство о составе семьи;
  6. Справка об отсутствии задолженностей;
  7. Заявление на ипотеку;
  8. Подтверждение платежеспособности.

Помимо подписей продавца и покупателя, договор должен удостоверить нотариус в следующих ситуациях:

  • Продается доля;
  • Собственник квартиры не достиг 18 лет;
  • Собственник находится под опекой (недееспособный).

Для этого любому нотариусу предоставляются:

  • Паспорта участников сделки;
  • Шаблон договора купли-продажи (без подписей);
  • Свидетельство о праве собственности на квартиру, кадастровый паспорт;
  • Разрешение опекуна или извещение остальных участников общей долевой собственности.

Если купля-продажа проводится напрямую с Продавцом, то комплект документов является стандартным. Покупателю должны быть предоставлены:

  • паспорт Продавца;
  • выписка из ЕГРН;
  • правоустанавливающий документ (предыдущий договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о приватизации и т.д.);
  • технический паспорт из БТИ;
  • при наличии перепланировок – справка из БТИ об их законности;
  • архивная выписка из домовой книги;
  • справка из ЕИРЦ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
  • если есть сомнение в дееспособности Продавца – справка из неврологического диспансера;
  • если в квартире прописаны или числятся собственниками Опекаемые лица – разрешение от ООП на проведение сделки;
  • если квартирой владеет несколько долевых собственников – их письменные и нотариально заверенные отказы от преимущественного права выкупа доли (ст. 250 ГК РФ);
  • если квартира была нажита в браке как совместная собственность – письменное и нотариально заверенное согласие супруга на проведение сделки.

Порядок оформления покупки квартиры без риэлтора

Если Покупатель планирует приобрести вторичное жилье в ипотеку, то сначала он также должен получить от Продавца все вышеупомянутые документы и внимательно их проверить. Ошибочно полагать, что банк станет проверять юридическую чистоту сделки вместо своего клиента. В задачи банка входит только отслеживание того, чтобы пакет документов был полным. Если же бумаги окажутся оформлены на мошенника, банк не будет нести за это ответственности.

При посещении банка Покупателю-Заемщику нужно будет принести с собой:

  • стандартный пакет документов от Продавца (см. выше);
  • справку с места своей работы с указанием заработка как минимум за последние 6 месяцев;
  • копию своей трудовой книжки;
  • подтверждение владения дополнительными доходами, активами, объектами недвижимости (если имеются);
  • отчет независимого оценщика о стоимости квартиры;
  • копии паспортов обоих участников сделки (и своего, и Продавца).

Если Покупатель хочет купить вторичное жилье в ипотеку с привлечением средств материнского капитала, то ему понадобится принести в банк аналогичные документы. Иногда работники могут дополнительно запрашивать свидетельство о браке, а также свидетельства о рождении или паспорта детей.

Однако далеко не все банки работают с МСК и позволяют оплатить с помощью этих денег первоначальный взнос. Кредитно-финансовые организации сразу же хотят увериться в платежеспособности и финансовой состоятельности своего клиента, а субсидия – это все же государственные средства. Так что Покупателю понадобится найти банк, выдающий кредиты по программе «Ипотека Маткапитал».

Заявка на ипотечное кредитование (и без привлечения средств МСК, и с привлечением средств МСК) рассматривается в среднем 5-7 дней. После этого банк сообщает о своем решении Заемщику. В случае вынесения положительного решения банк обяжет Покупателя обратиться в страховую фирму и застраховать квартиру.

После того как выбор будет сделан, важно проверить следующие документы продавца:

  • выписка из домовой книги о том, что из квартиры все жильцы выписались;
  • справка БТИ (проверить жилье на соответствие экспликации);
  • выписка из ЕГРН (позволит проверить наличие обременений);
  • согласие всех совершеннолетних членов семьи на продажу, а также органов опеки для несовершеннолетних;
  • справка о том, что гражданин не состоит на учете в наркологическом и психологическом диспансере.

При покупке первичного жилья нужно проверить следующее:

  • правоустанавливающие документы на землю;
  • лицензию на право строительства;
  • проектную документацию;
  • отсутствие у застройщика задолженностей перед другими дольщиками, налоговыми органами и иными организациями.

Ипотека

При покупке в ипотеку важно уточнить у банка требования к жилью, как к первичному, так и вторичному. Потому что именно от одобрения банка зависит дальнейшая возможность покупки.

Следует не забывать, что при ипотеке накладывается обременение на квартиру, поэтому до полной выплаты кредита продать квартиру будет практически невозможно.

После осмотра жилплощади и обсуждения с продавцом финансовых вопросов необходимо тщательно изучить имеющиеся документы на квартиру. Если вы хорошо подкованы в юридическом плане, то такую оценку можно сделать самостоятельно, в остальных случаях лучше не поскупиться и обратиться к юристам. Проверка такого плана – это не полноценная продажа, а простой осмотр документов, поэтому стоит она недорого, а её важность неоценима.

Если вы всё же решились проверять комплект самостоятельно, то обратите особое внимание на следующие моменты.

Во-первых, это подлинность документов. У реального продавца на руках должны быть подлинный набор документов, а не копии, пусть даже и заверенные нотариально.

Во-вторых, нужно обязательно уточнить, нет ли на эту жилплощадь какого-то обременения, то есть имеет ли перед вами стоящий человек право заключать договора и заниматься продажей этой недвижимости. В этом вопросе очень поможет домовая книга, где указаны все сведения о жильцах, равно как и собственниках квартиры.

В-третьих, явно нелишним будет собрать заявления (продавцу или покупателю) с других собственников жилья об их согласии на сделку, если последние имеются. Такой документ должен быть обязательно заверен нотариально.

Ну и последнее: если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, то необходимо приложить разрешение на продажу, выданное органами опеки и попечительства.

Все эти документы при покупке квартиры должны быть юридически грамотно оформлены и обязательно с не истёкшим сроком давности.

Шаг 9. Зарегистрируйте переход права собственности

После подписания договора купли-продажи квартира все еще остается вашей. Чтобы она перешла к покупателю, надо зарегистрировать переход права собственности. 

Чтобы зарегистрировать переход права собственности, обратитесь в МФЦ или отделение Росреестра. Госпошлина за регистрацию — 2000 ₽.  В течение 9 рабочих дней вам выдадут запись из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — она подтвердит, что у квартиры новый владелец. Запись заверяется печатью.

Как купить квартиру, если нет денег

Найти необходимые средства на покупку собственной недвижимости довольно сложно. И тут на помощь приходят кредиты, ипотеки и материнский капитал. Проверенный способ сэкономить – купить квартиру в строящемся здании. Даже с переплатой за кредит ее стоимость окажется ниже готового вторичного жилья.

Накопить на квартиру возможно. Если прожить несколько лет в доступном жилье (чаще всего с родителями) и откладывать каждый месяц те же суммы, что вы платили бы за погашение ипотечного кредита, можно накопить на квартиру примерно в два раза быстрее.

То есть если бы ипотеку на однокомнатную квартиру вам пришлось бы погашать 16 лет, откладывая суммы платежей в банк, накопить на такую же жилплощадь возможно уже через 8 лет.

Конечно, при этом вы не будете жить в своей квартире, но зато начать копить на новое приобретение (например, автомобиль) вы тоже сможете в два раза быстрее: не через 16 лет, после погашения ипотеки, а уже через 8.

Деньги можно получить во время подписания основного договора или передаточного акта. Чаще всего, их передают после перехода права собственности.

Передать деньги можно наличными или банковским переводом. Наличными на месте сейчас передают редко — это опасно и неудобно. В основном деньги переводят на аккредитивные счета или оставляют в банковской ячейке.

Аккредитивный счет — это специальный банковский счет, на который покупатель перечисляет деньги. Вы как продавец сможете забрать деньги со счета только после регистрации договора купли-продажи. Это самый прогрессивный и безопасный вариант.

При передаче денег через банковскую ячейку покупатель приносит деньги в банк и оставляет в специальной ячейке. Перед этим деньги в присутствии вас и банковских работников пересчитывают, проверяют и заклеивают в пакет, на котором продавец и покупатель ставят подписи. Покупатель больше не сможет их забрать, продавец — сможет, но только после того, как покажет договор с отметкой о регистрации.

В обоих случаях банк не несет ответственности за подлинность документов, которые предоставит продавец. 

За использование аккредитивного счета попросят столько же, сколько и за использование банковской ячейки — 2-5 тысяч рублей. Но за аккредитив могут взять дополнительную комиссию сверху — 0,2-0,3% от суммы перевода. Аккредитивные счета сложно использовать при альтернативных сделках с обменом. 

Что потом?

Как выбрать риелтора и продать квартиру

Покупателю с продавцом следует обсудить организационные моменты по поводу вселения нового жильца, равно как и выселения старого. Как правило, законом предусмотрен чёткий промежуток времени – две недели, которые даны продавцу на освобождение жилплощади. Но обоюдному согласию эти сроки можно изменить как в большую, так и в меньшую сторону. Лучше это сделать в письменной форме во избежание дополнительных проблем.

Далее покупателю необходимо зарегистрироваться в паспортном столе, то есть получить официальную прописку в паспорте. Нелишним будет сразу посетить ЖЭК, водоконал и прочие жилищные организации, чтобы переоформить обязанности и получить лицевые счета на своё имя.

Оформление налогового вычета — также одна из обязанностей покупателя, поэтому с визитом в налоговую инспекцию тянуть не стоит. Перед походом в ФНС обязательно нужно сделать копии документов о собственности. Нотариально заверять их нет необходимости, но при оформлении вычета нужно будет кроме копии показать и оригинал.

В целом, процесс покупки-продажи квартиры занимает порядка двух недель, а если с документами полный порядок, и вы оформляетесь через агентство, то и того меньше.

Шаг 11. Передайте квартиру новому собственнику: составьте акт приема-передачи

В день подачи документов в МФЦ или Росреестр передайте покупателю ключи от квартиры. В этот же день подпишите с покупателем акт приема-передачи — документ подтвердит, что вы передали квартиру в надлежащем виде, а покупатель ее принял и всем доволен. Это необходимо, чтобы избежать возможных конфликтов.

📌 ФИО продавца и покупателя, ваши паспортные данные;

📌 отсутствие взаимных претензий, добровольность сделки, дееспособность и вменяемость обеих сторон.

Приложите к договору справку об отсутствии долгов по коммуналке. Чтобы перестраховаться от ошибок, заверьте акт приема-передачи у нотариуса. 

Добавить комментарий

Adblock detector