Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Порядок и документы для выкупа земельного участка из аренды в собственность

Что сказано в законодательстве

Порядок и документы для выкупа земельного участка из аренды в собственность

И Земельный Кодекс РФ, и Гражданский (который регулирует вопросы как аренды, так и последующей купли-

продажи

того или иного имущества) утверждают, что выкупить участок после его пребывания в аренде вполне возможно.

Для этого достаточно первоначально оговорить в договоре аренды возможность последующего выкупа арендуемого имущества (в конкретном случае — земельного участка), а по истечении трех лет с момента заключения договора аренды — обратиться с заявлением к собственнику с просьбой осуществить выкуп имущества.

В том случае, если речь идет о выкупе у государства, здесь необходимо знать, что в большинстве случае процедура будет проходить без торгов (если арендатор успел построить на участке дом, который оформил в собственность по всем требованиям законодательства).

Однако, в том случае, если на участке капитальных строений нет, то потенциальному покупателю придется поучаствовать в процедуре торгов, в которых выкуп земли будет осуществляться по всем правилам аукциона — кто предложит максимальную стоимость.

Если рассматривать вариант с приобретением в собственность участка у физического или юридического лица, даже после предварительного пребывания участка в аренде у потенциального покупателя, то здесь достаточно будет указания в тексте договора аренды нормы о возможности выкупа участка, а также составления по итогам прекращения договора аренды простого договора купли-продажи на конкретный участок.

Таким образом, возможность выкуп земельного участка из аренды осуществить возможно.

Порядок и документы для выкупа земельного участка из аренды в собственность

Для этого достаточно в договоре аренды указать, что такой выкуп впоследствии будет произведен. Законодательно этот вопрос достаточно подробно регулируется.

Основным законом, применяемым в отношении всех сделок с землей, является Земельный Кодекс. Помимо него, порядок выкупа регулируют следующие акты:

  1. ФЗ №212 с 30 октября 2007 года регулирует объединение построенных объектов с землей перед домом и под ним в единую недвижимость. Согласно положений закона, допускается оформление земли под домом после проведения приватизации и последующего выкупа, либо использовать территории на правах бессрочной аренды.
  2. Ответственность за нарушение порядка переоформления земель устанавливается на основании КоАП РФ (п.34 ст.7) с назначение штрафных санкций.
  3. Длительность арендного срока без применения выкупа регламентируется положениями ГК РФ. Определение временного отрезка позволит прекратить договор, если заинтересованные лица не намерены продлевать, но и не отказываются от аренды.
  4. Ст. 606 ГК РФ определяет требования к договору аренды земли, порядок оплаты, возможность дальнейшего выкупа.

Какие участки выкупить удастся, а какие нет?

  • участки для комплексного освоения (кроме возведения жилья эконом-класса);
  • участки для НКО под ИЖС;
  • участки с расположенными на них зданиями в собственности покупателя;
  • при продаже земли юридическим лицам с правом бессрочного пользования;
  • после окончания срока аренды с/х земель при условии их надлежащей эксплуатации более 3 лет;
  • при предварительном согласовании участка, выделенного для ИЖС, ЛПХ или дачное строительство.

Для выкупа земельного участка из государственной и муниципальной собственности необходимо пройти ряд обязательных этапов. Стоит отметить, что указанные этапы не отличаются в зависимости от того, в чей собственности находится участок земли. Различаются лишь структуры, которые уполномочены контролировать данный вид сделок.

Ответ на этот вопрос также содержится в Земельном Кодексе. Подробно о тех категориях земель, которые могут быть приобретены в собственность после заключения договора аренды, говорит этот нормативный акт в статье 27, посвященной ограничениям оборотоспобности земель.

Порядок и документы для выкупа земельного участка из аренды в собственность

Аналогичные положения содержатся также и в законе о приватизации земель.

Так, в соответствии с этой статьей нельзя приобрести в собственность из аренды (а равно и нельзя арендовать участки с целью капитального строительства, в том числе индивидуального жилого) земельные наделы, категории которых перечислены в п. 4 ст. 27 Земельного Кодекса.

К таким землям относятся:

  • Участки, занятые государственными заповедниками и заказниками, а также сооружениями, используемыми для их обслуживания (в случае необходимости расположения таких сооружений отдельно от заповедников или заказников);
  • Земли, находящиеся в распоряжении Министерства Обороны, Министерства Внутренних дел, а также специальных служб, в чьи обязанности входит обеспечение безопасности государства и его границ;
  • Земельные территории, на которых расположены объекты, связанные с атомной энергетикой, а также переработкой ядерных отходов;
  • Территории полигонов ликвидации твердых отходов (как бытового, так и промышленного производства);
  • Земли отчуждения вдоль инженерных коммуникаций, линий электропередач, очистных сооружений, дорог и узлов транспортного сообщения (порты, различные виды вокзалов и транспортных терминалов);
  • Территории, которые определены как охранные зоны для водозаборов (вместе с прилегающими к ним водными притоками, например, специальными каналами, выведенными от рек);
  • Земли, на территории которых сформированы административные образования закрытого типа, которые были созданы для достижения научных целей или целей обороны и защиты государства и его законных интересов, а также проведения работ по использованию атомных ресурсов;
  • Земельные участки, выведенные в резерв для государственных проектов, а также различных проектов муниципального значения (например, для строительства газопроводов разного уровня подчиненности);
  • Участки, находящиеся в лесном фонде (они могут быть взяты только в аренду, а вот выкуп их запрещен);
  • Земли, на которых расположены объекты космического строительства.
Порядок и документы для выкупа земельного участка из аренды в собственность

Все остальные участки, которые были взяты в аренду, выкуплены могут быть при соблюдении требований к оформлению всех необходимых документов.

В том случае, если земли не были перечислены в пунктах 4 и 5 статьи 27 Земельного Кодекса, ограничений на их оборот, в том числе и на выкуп, нет.

Если отказали в выкупе

Иногда, даже если все условия для передачи арендуемого участка земли в частную собственность соблюдены, заявитель получает отказ.  Причиной тому может послужить федеральный запрет на передачу отдельных категорий земель в частную собственность. К таким относятся:

  • Земельные участки, которые были зарезервированы членами государственной или муниципальной власти для собственных проектов;
  • Территории, расположенные в зоне отчуждения автомобильного, железнодорожного транспорта, а также аэропортов и портов;
  • Зоны, являющиеся местом захоронения радиоактивных отходов или местом радиоактивной катастрофы;
  • Заповедники, парки, улицы, сады;
  • Зоны, находящиеся под охраной;
  • Природные заповедные зоны;
  • Земли, принадлежащие Министерству Обороны.

Таким образом, перечисленные земли не подлежат переходу в частную собственность.

Нельзя приватизировать территории:

  • Внесенные в соответствующий план, предусматривающий строительство объектов государственного значения;
  • Входящие в площади по организации безопасности аэровоздушных, речных и морских портов, железной и автодороги;
  • Введенные в состав парковых и зон отдыха;
  • Отнесенные к охраняемым территориям водоочистных сооружений, водозаборным и газопроводным территориям;
  • Включенные в пространства, принадлежащие Минобороны РФ, ФСБ и ФСО России.

Если участок не входит в вышеперечисленные категории, то можно приступать к его приобретению в собственность.

Разумеется, далеко не всегда заявление о выкупе арендуемого земельного участка удовлетворяется его собственником.

Существуют случаи, при которых он вполне правомерно может отказать в возможности выкупа. Если вы на свое заявление о намерении выкупить арендуемый земельный участок получили отказ, не стоит отчаиваться.

Лучше поспешите обратиться за помощью к профессиональным юристам. Они внимательно изучат поданные вами документы и то, чем собственник мотивировал свой отказ и правомерность такого отказа. Во многих случаях, с их помощью отказ удается опротестовать, и тогда ничто не сможет помешать вам выкупить земельный участок. Подчеркнем, что отказ в праве на выкуп должен иметь серьезную мотивацию.

Действующее законодательство РФ, в качестве причин для отказа в праве на выкуп арендуемого земельного участка, установило:

  • Принято решение изъять данный земельный участок из оборота;
  • Арендуемый вами участок находится на землях, чей оборот ограничен;
  • Земли, в состав которых вошел арендуемый вами участок, выведены в резерв для каких-либо государственных или муниципальных нужд;
  • Вы подали не надлежаще оформленное заявление, либо пакет документов, приложенных к нему, не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Достаточно часто профессиональным юристам удается найти нестыковки в мотивировочной части отказа и в результате добиться признания его не правомерным. После этого ничто не помешает вам выкупить земельный участок.

Получение отказа на выкуп земельных участков, дело довольно распространённое. При этом есть возможность обжаловать такое решение посредством обращения в суд.

Помощь юристов также окажется довольно нужной для разъяснения причины отказа и разработки оптимального плана по выходу из сложившейся ситуации.

Отказ на выкуп земельного участка может быть обоснован:

  • изъятием участка земли из оборота;
  • ограничением оборота определённого надела;
  • постановкой участка в резерв, предусмотренный для нужды муниципалитета или иного государственного органа;
  • несоответствием представленных бумаг с требованиями законодательства РФ.
  • Право на пожизненное владение с возможностью передачи по наследству.
  • Оформление договора бессрочного пользования.
  • На основании положений закона осуществляется перевод в собственность арендованного по договору участка.

Чтобы выкупить участок из аренды, необходимо соблюдение главного условия – присутствие на рассматриваемом наделе личной постройки вне зависимости от этапов строительства, включая даже закладку фундамента. Однако в данном случае необходимо предварительное оформление возводимого объекта в качестве незавершенного строительства.

  • После переоформления землевладелец получает законное право на передачу земель в аренду и извлечение прибыли из арендной платы.
  • Использование личного надела в качестве объекта залога, если требуется получить крупную сумму в банке.
  • В качестве частной собственности земля может являться предметом договорных отношений при продаже или безвозмездной передаче в дар в пользу третьих лиц.

Долгое время вопрос оформления и правовой статус арендованных наделов не волновал граждан, однако, в связи с последними изменениями законодательства и переоценкой земель, плата за аренду значительно выросла, что поставило под сомнение экономическую обоснованность продолжения арендных отношений. Перспективным выходом из ситуации стало переоформление земли в личное владение через выкуп.

Право на покупку арендованной земли не ограничивается частными лицами. Аналогичные полномочия имеют и организации, построившие объекты недвижимости на землях в аренде. Перевод собственности возможен из муниципальных земель или из госфонда.

В случае отсутствия построек на арендуемой территории выкуп происходит через проведение торгов, так как приоритетное право утрачивается.

Выкуп земельного участка из аренды в собственность — процедура

  • Во-первых, разрешено получение наделов в аренду без предварительного проведения торгов, в случае, когда:
  1. речь идет об участках под ИЖС, ЛПХ (в пределах населенных пунктов), а также наделах под садоводство, дачное и фермерское хозяйство;
  2. запрашивается земля под сенокосы и огороды, ЛПХ. Участок при этом должен находиться за границами поселения.
  • Во-вторых, стоимость выкупа теперь представляет собой процент не от рыночной стоимости надела, как было ранее, а от кадастровой. Это касается земель для сх производства, предоставленных физическим или юридическим лицам, при соблюдении некоторых условий:
  1. Договор аренды должен быть заключен не менее чем на трехлетний срок;
  2. Заявление на выкуп земельного участка из аренды без торгов должно быть подано до истечения срока аренды (3 года, как правило);
  3. Со стороны арендатора не должно быть зафиксировано нарушений пунктов договора аренды.
Предлагаем ознакомиться:  Могут ли алименты быть ниже прожиточного минимума

Зачастую граждане и юридические лица не в состоянии сразу же купить землю. В результате они прибегают к аренде участка земли. Однако со временем может появиться возможность сделать арендованный надел своей собственностью. Как поступать в таком случае, и на что можно надеяться арендатору, а также как составить договор выкупа права аренды земельного участка постараемся выяснить в нашей статье.

Заявление необходимо подавать в местную администрацию, которой принадлежит запрашиваемый участок земли. Сотрудники службы обязаны известить обратившегося о существовании или отсутствии материалов кадастрового дела и ограничений в его использовании. При обращении стоит указать причины для приватизации земли и указать на право первоочередного выкупа. Далее потребуется подготовить необходимые документы.

  1. Период арендных обязательств составляет больше трех лет, а соглашение содержит положение о возможности приобретения территории.
  2. Заявитель является законным нанимателем участка.
  3. Предложение о приобретении объекта отправлено его собственнику до расторжения договора аренды.

Что касается владельцев объектов недвижимости, они имеют права выкупать участки земли в независимости от длительности арендного срока. По окончании термина временного использования владельцы сооружений имеют право приоритетного выкупа земли под постройками (данное правило действует только на государственные земли, для частных владельцев право приоритета не сохраняется).

  1. Передача прав и обязательств по аренде третьему лицу без изменения терминов и без заключения нового договора. При этом согласие собственника не требуется, но арендодатель должен в обязательном порядке известить об изменениях в отношениях. В рамках этого пункта арендованные земли могут быть внесены в уставной капитал фирмы, первого кооперативного взноса или залога.
  2. Передача прав и обязательств в субаренду без изменения терминов и без заключения нового договора. При этом согласие собственника не требуется, но арендодатель должен в обязательном порядке известить об изменениях в отношениях. При этом соарендатор обладает такими же правами.

Что касательно земельного надела, на котором находится полностью либо частично разрушенная недвижимость, то его выкуп имеет некоторые нюансы. Так, по закону РФ покупка земли с целью дальнейшего использования возможна только при условии её текущей эксплуатации.

  • если недвижимость арендатора установлена на территории федерального или муниципального участка;
  • присвоить участок, на котором находится строение владельца, можно как при наличии договора аренды, так и при его отсутствии;
  • право выкупа предоставляется исключительно хозяевам недвижимости, никто более не вправе купить землю под строениями;
  • в случае нескольких владельцев на одной территории оформляется долевая собственность.

Куда обращаться

Заявление необходимо подавать в местную администрацию, которой принадлежит запрашиваемый участок земли.  Сотрудники службы обязаны известить обратившегося о существовании или отсутствии материалов кадастрового дела и ограничений в его использовании. При обращении стоит указать причины для приватизации земли и указать на право первоочередного выкупа. Далее потребуется подготовить необходимые документы.

Обратиться в органы муниципальной власти, имея при себе документ, удостоверяющий вашу личность Кроме удостоверения личности вам потребуется представить договор, на основании которого вы арендуете земельный участок, его кадастровый паспорт и схему
Необходимо получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости Для этого вам потребуется обратиться в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Здесь необходимо заказать межевание, после проведения которого вы получите технические и кадастровые документы на земельный участок, который вы собираетесь выкупать
Необходимо добиться от муниципалитета принятия решения о передаче данного земельного участка вам в собственность. Чтобы органы муниципальной власти приняли такое решение, вам потребуется предоставить определенный пакет документов. По результатам его рассмотрения, будет вынесено решение, в котором будет четко определено, сколько денег вам придется заплатить, чтобы получить данный земельный участок в частную собственность
Когда вы внесете денежные средства в размере, который указан в решении, вам потребуется подать заявку К подаваемой вами заявке на регистрацию сделки необходимо приложить решение о передаче земельного участка вам в собственность, а также копии финансовых документов подтверждающих факт внесения денежных средств в сумме, установленной в решении, и оплату государственной пошлины. Кроме этого, вам потребуется документ, удостоверяющий вашу личность
Через месяц вы получите документы Полученные документы будут подтверждать ваше право собственности на данный земельный участок

Отметим, что помимо выкупа существует возможность получить земельный участок в собственность на безвозмездной основе. Для этого вам потребуется приватизировать его, если возможность такой процедуры предусмотрена.

Порядок и документы для выкупа земельного участка из аренды в собственность

Какова стоимость

Цена каждого участка исчисляется в индивидуальном порядке и составляет определенный процент от его кадастровой стоимости.

Так, по стандартным условиям для физических лиц, если на арендуемом участке они возвели какие-либо постройки, и для юридических лиц, обладающих правом собственности на находящиеся на арендуемом земельном участке, здания и сооружения, размер платы за выкуп земельного участка из аренды будет установлен в пределах 60% от его кадастровой стоимости.

Если выкупаемый земельный участок находится в федеральной собственности, то размер платы за его выкуп может составить всего 2,5% от его кадастровой стоимости.

По такой же ставке юридические лица могут выкупить земельный участок из аренды, если данный земельный участок передавался в аренду для создания дачного хозяйства.

Стоит подчеркнуть, что если вам потребуется изменить категорию или назначение выкупаемого земельного участка, то ваши расходы на его выкуп могут составить порядка 80% его кадастровой стоимости.

В случае если подобные изменения вами не планируются, то размер выкупа составит 20% от кадастровой стоимости выкупаемого земельного участка.

Какие участки выкупить удастся, а какие нет?

Ответ на данный вопрос подробно изложен в 27 статье ЗК РФ. В этой статье максимально подробно перечислены те категории земель, которые вы после аренды сможете выкупить, а какие нет. Эквивалентные нормы также вошли в закон о приватизации земель.

В соответствии с вышеупомянутой статьей, вы не сможете выкупить после аренды, а также арендовать с целью возведения объектов капитального строительства следующие земельные участки:

  • Земельные участки, на которых расположены заповедники и заказники различных уровней. Это правило распространяется и на земельные участки, находящиеся за пределами территории заказников или заповедников, если на этих участках находятся сооружения, используемые для обеспечения деятельности заказников и заповедников;
  • Земли, которые используются Министерством обороны, Федеральной службой безопасности, Министерством внутренних дел и иными органами охраны правопорядка и специальными службами, основной задачей которых является обеспечение безопасности нашей Родины и охрана ее границ;
  • Земли, на территории которых находятся объекты атомной энергетики, либо предприятия занимающиеся хранением и утилизацией ядерных отходов;
  • Земельные участки, на которых располагаются полигоны ликвидации твердых отходов, то есть мусорные свалки;
  • Земельные участки, находящиеся в зоне отчуждения располагающейся вдоль различных коммуникаций, высоковольтных ЛЭП, коллекторов и иных сооружений, направленных на очистку сточных и канализационных вод, а также трасс и крупных транспортных узлов;
  • Земельные участки, находящиеся в пределах охранной зоны водозаборов;
  • Земли, находящиеся в пределах закрытых административно-территориальных образований, созданных для цели обороны и защиты государственных интересов, либо для научных целей, а также для осуществления работ, связанных с добычей, переработкой и использованием атомных и ядерных ресурсов;
  • Участки земли, находящиеся в резерве, и на которых в последствии планируется осуществление государственных или муниципальных проектов, а также создание газотранспортной системы;
  • Земельные участки, входящие в лесной фонд. Данные земельные участки могут быть переданы только в аренду, их последующий выкуп, в настоящее время, невозможен;
  • Земельные участки, на которых располагаются различные объекты космической инфраструктуры.

Более подробно запрещенные к последующему выкупу, а иногда и к аренде, земельные участки перечислены в 4 и 5 пунктах 27 статьи ЗК РФ.

Любые земельные участки, которые не перечислены в вышеупомянутых пунктах, после получения их в аренду, могут быть выкуплены их арендаторами.

Описание процесса

  • Составляется договор с внесением определенной суммы в качестве авансового платежа.
  • Проводят мероприятия по оформлению кадастровой стоимости земли.
  • Уполномоченный официальный орган выносит решение о возможности подписания договора купли-продажи.
  • Заключение сделки происходит с привлечением услуг нотариуса.
  • Готовится государственный акт о передаче выкупленной земли в личную собственность.
  • заявлением, в котором арендатор сообщает о том, что намерен выкупить занятую землю;
  • арендным договором;
  • планом участка, подготовленным кадастровой службой;
  • документами арендатора (гражданским паспортом или иными документами арендующей стороны).

Составление основного договора купли-продажи происходит по результатам рассмотрения заявления после представления в исполнительный госорган документов, включая кадастровый план.  Заключение договора о покупке дает юридические основания для переоформления земли в частное владение.

В случае игнорирования заявления арендатора или затягивания ответа со стороны муниципальных властей, арендатор вправе подать иск на собственника земли, требуя проведения выкупа на законных основаниях. Стоимость участка при судебном разбирательстве будет утверждена на основании сведений от независимого эксперта.

Получив необходимые документы, арендатор может приступить к регистрации надела в личное владение. Цена, определяемая при выкупе, не может превышать кадастровую стоимость.

Приватизация становится доступной только после предварительного выкупа, исходя из того, что земля должна быть оформлена в частную собственность. Не всегда цена сделки приравнена кадастровой стоимости. Бесплатно получить земли можно в рамках действующих правил приватизации. Право на безвозмездный перевод в частную собственность возможен в следующих случаях:

  1. Аренда оформлялась на 6 лет с целью ведения подсобного хозяйства, 5 лет аренды уже прошло.
  2. Земля была выделена на 6-летний период для возведения объекта недвижимости или организации подсобного хозяйства, на правах безвозмездного пользования. Основанием для бесплатной приватизации станет строгое соблюдение ограничений в назначении земель. Кроме того, сам арендатор должен являться сотрудником минобразования.
  3. При воспитании в семье трех и более детей.
  4. Иные законные основания, определяемые согласно ЗК РФ.

Следует учитывать общее правило в отношении безвозмездной приватизации гражданами – ее можно проводить только один раз. Повторное использование права бесплатного перевода в собственность недвижимости из муниципального или государственного фонда гражданами не предусмотрено.

  • Получить землю без торгов можно только при аренде земли под ИЖС или ЛПХ, в пределах территорий для садоводства, дачи, фермерских хозяйств.
  • При выделении в собственность земель для организации огородничества, сенокосов, при условии соблюдения границ поселения.
  • Цена приобретения привязана к кадастровой стоимости, а не рыночным расценкам и чаще всего устанавливается в виде определенного процента от нее.
  • Арендный договор должен действовать не менее 3 лет, а заявление подается до истечения действия договора с арендодателем.
  • Положения арендного соглашения должны соблюдаться арендатором.
Предлагаем ознакомиться:  Договор передачи квартиры в собственность (приватизации)

Для земель, относимых к категории сельскохозяйственных территорий, цена выкупа соотносится со стоимостью по кадастру, без применения понижающего процента, однако на региональном уровне могут действовать иные нормативы.

PRO новостройку 7 (499) 703-42-46 (Москва)

Под распоряжением подразумевается возможность передачи участка в субаренду. То есть арендатор имеет полное право передать его другому арендатору, но о таких действиях в обязательном порядке должен уведомить тот орган, с которым был подписан договор пользования и владения.

  1. Получение участка в аренду. Этот шаг касается тех, кто только собирается стать владельцем земли, и не имеет договора с государственными или муниципальными органами соглашения о временном или бессрочном пользовании землей.
  2. Выкуп земельного участка из аренды.

Государственная регистрация

Договор купли-продажи может быть заключен с физическими и юридическими лицами, арендовавшими участок.

  • в тексте договора с арендодателем не содержится пункта, запрещающего переоформление в собственность через выкуп;
  • на рассматриваемом участке расположен возведенный силами арендатора и оформленный в собственность объект недвижимости.

Прежде, чем регистрировать участок, понадобится предварительная регистрация прав на строения.

После того, как заключен договор о приобретении земли, дальнейшая процедура требует фиксации прав нового собственника в Росреестре.

  • договор о покупке земельного надела;
  • заявление о переоформлении участка на нового хозяина;
  • платежный документ, подтверждающий внесений средств за участок и оплату пошлины;
  • местный законодательный акт, постановление муниципалитета, разрешающее передать объект в собственность арендатора;
  • кадастровые документы, утверждающие стоимость участка по Кадастру, на основании которой определялась цена сделки.

На внесение новой регистрационной записи отводится около 30 дней, по истечении которых бывший арендатор получает новые свидетельства на землю в качестве личной собственности.

Постепенно время арендованных земель уходит в прошлое, а новые объекты недвижимости все чаще приобретаются или возводятся на оформленной в частное владение земле. Выкуп надела из аренды дает гораздо большие полномочия по сравнению с обычной арендой, позволяя в дальнейшем распоряжаться объектом без необходимости получения разрешений и без риска утраты права пользования.

Законодательная база

Порядок и документы для выкупа земельного участка из аренды в собственность

Перед тем как выяснить полный алгоритм выкупа земельного участка, нужно разобраться какие нормативно-правовые акты регулируют данную деятельность.

  1. Конституция нашего государства. Она говорит о том, что земля принадлежит гражданам Российской Федерации, но может быть передана в частную собственность при определенных процедурах.
  2. Гражданский кодекс. Он дает определение земельного участка. То есть это определенная территория, имеющая кадастровую документацию и четко определенные границы. Кроме этого данный акт регламентирует процесс перехода из аренды, в право собственности земельного участка.
  3. Земельный кодекс. Это основополагающий документ, гласит о том, какие земельные участки могут быть переданы в собственность, а также как вообще происходят правоотношения по аренде и выкупу земли между лицами и государственными органами.
  4. Федеральные законы и местные акты, регулирующие подачу заявок, подписание арендных договоров и других манипуляций, направленных на аренду и выкуп земли.
  5. Судебная практика. Верховный суд также внес свою лепту в порядок таких манипуляций, давая трактовку отдельных положений Земельного и Гражданского кодексов, и порядок разрешения споров по земельным правоотношениям.

Как можно законно уменьшить кадастровую стоимость земли, читайте в этой статье.

Важно запомнить, что в случае отказа государственных или муниципальных органов в праве лица получить землю в собственность, оно имеет право обратиться в суд и отменить такое решение.

Возможность приобретения земельных участков появилась у физических и юридических лиц с 2007 года. Именно тогда и были приняты изменения в Земельный кодекс и другие законодательные акты, разрешающие эти действия. До этого таким недвижимым имуществом могли только пользоваться и распоряжаться.

Гражданский и Земельный кодекс обозначает все имеющиеся права граждан и организаций по отношению к арендованным землям. Кроме того, существуют соответствующие федеральные акты, регулирующие весь процесс и порядок перевода земли в собственность.

В пункте 4 статьи 27 Земельного Кодекса РФ перечислены участки, которые невозможно выкупить.

Порядок выкупа

Определение арендуемого земельного участка в частную собственность – достаточно сложная процедура, состоящая из следующих этапов:

  • Определение границ. Если у арендуемого участка еще нет географических границ, то процедуру оформления земли в собственность следует начать именно с межевания участка. Для этого необходимо вызвать на участок кадастрового инженера из Центра единого учета, кадастра и картографии земли;

Инфо

info

Поскольку для межевания участка на безвозмездной основе заявителю придется ждать около 6 месяцев, для ускорения процедуры рекомендуется воспользоваться услугами частной конторы, специализирующейся в данном вопросе. Стоимость платной услуги составляет от 5 до 10 тысяч рублей.

  • Постановка земельного участка на кадастровый учет. После получения результатов межевания участка следует направиться в Кадастровую палату для того, чтобы поставить его на кадастровый учет;

Порядок и документы для выкупа земельного участка из аренды в собственность

Москва В Москве и Московском регионе оформление частной собственности на земельные наделы под постройками считаются редким исключением из правила, поскольку законом от 14.05.2003 г. № 27 «О землепользовании и застройке в г. Москве» касательно таких земель разработано правило приоритета аренды над правом собственности.

К некоторым категориям участков могут применяться ограничения, в соответствии с Генпланом Москвы и кадастровыми документами на землю. Отметим, что случаи, когда постройка принадлежит к собственности физического лица, а земля под ней обложена некоторыми ограничениями, происходят редко.

  1. Межевание границ. Этим должна заниматься специализированная компания, имеющая лицензию на проведение подобных работ. Если она была проведена ранее, то необходимо провести ее вновь, так как результаты такой процедуры, то есть документы, действительны только 5 лет. Специалист составит план объекта и осуществит привязку к карте общего использования.
  2. Поставить землю на кадастровый учет. Получить кадастровый паспорт можно в Росреестре или МФЦ.
  3. Получить у органов власти региона одобрение на переход земли в собственность, то есть на заключение договора купли-продажи. Разрешение на перевод земли из аренды в собственность можно получить, передав в администрацию заявление и кадастровый паспорт.

Важно! Как оформить в собственность арендованный земельный участок? Чтобы зарегистрировать объект, который ранее находился во владении муниципалитета, в свое хозяйство, необходимо прийти в Росреестр с договором покупки арендованной земли. На основании именно этого документа будет осуществлен переход прав новому владельцу.

Как происходит процесс выкупа земли. Рассмотрим это в виде пошаговой инструкции.

  1. Лицо, желающее стать собственником земли обращается в специальную службу, которая отвечает за эти правоотношения (орган муниципалитета), с предложением взять понравившийся участок в аренду с правом выкупа.
  2. Там оно получает информацию о том, есть ли паспорт (кадастровое дело на эту территорию) а также не исключена ли она из оборота.
  3. Если другие участники не заявили своего желания на покупку участка, то человек автоматически становится победителем и начинает оформление документов. Если есть еще желающие, тогда победитель определяется на торгах (кто больше заплатит).
  4. Далее победитель собирает все необходимые документы, и заключает договор аренды с правом выкупа, в котором четко оговариваются сроки, в течении которых будет внесен аванс и остальная сумма за землю.
  5. После внесения средств, гражданин или юридическое лицо заключает договор о покупке, и получает акт на землю.

Важно запомнить, что те граждане, которые давно пользуются и распоряжаются своей землей, получают право первоочередного покупателя, без проведения каких-либо аукционов.

Чтобы все произошло по закону, необходимо подать соответствующие документы, они следующие:

  • заявление, о его структуре будет рассказано ниже;
  • паспорт покупателя, а также идентификационный номер, выдающийся в налоговой инспекции;
  • если покупатель юридическое лицо, тогда его уставные документы, и выписка из протокола о назначении директора;
  • договор аренды, или другого соглашения, которые подтверждают, что земельный участок был выдан в пользование и распоряжение юридическому или физическому лицу;
  • кадастровая документация, то есть план схема расположения, нормативная стоимость, четкие границы участка;
  • акт оценки специалистом, где также указана стоимость участка на данное время;
  • техническая документация на сооружения, которые построены на этой земле;
  • выписка из государственного реестра, что данная земля находится в пользовании юридического или физического лица, и на нее не наложено обременение в виде ареста, ипотеки, других ограничений.

Как оформить собственность на земельный участок, читайте по ссылке.

Важно запомнить, что орган оформляющий землю не может требовать других документов, которые указаны в этом перечне.

Как происходит рассмотрение заявления о выкупе земли?

Какова стоимость

Для того чтобы выкупить землю, находящуюся в аренде, следует:

  1. Посетить районную администрацию, при себе иметь необходимые документы (гражданский паспорт, кадастровый паспорт, сделка аренды, план участка).
  2. Получить выписку из кадастрового паспорта можно в Федеральном управлении, которое занимается картографией и постановкой участков земли на регистрационный учёт. Тут же произойдёт межевание и согласование границ земли с соседствующими гражданами.
  3. Забрать постановление, которое утверждает передачу земли, в администрации. В постановлении будет указана цена надела, при оплате которой земля переходит в собственность нового владельца.
  4. Уплатить сумму выкупа земли, написать заявление и зарегистрировать сделку. К заявлению прилагается постановление и копия чека об уплате.
  5. По прошествии месяца забрать документ, являющийся свидетельством собственника.

Заявление

В заявлении, где указывается просьба о выкупе определённого участка земли, должна быть прописана следующая информация:

  • данные о потенциальном собственнике участка земли;
  • бумаги, утверждающие право на построенную недвижимость;
  • данные самого земельного участка;
  • приложение (копии, оригиналы документов).

Документы

Первое, что нужно сделать, посетить муниципалитет, там необходимо предоставление:

  • паспорта;
  • квитанции, утверждающей уплату государственной пошлины;
  • договора аренды.

После этого, покупатель проходит в отделение Росреестра, где он должен предоставить:

  • договор, предназначенный для заключения соглашения купли-продажи;
  • бумага, считающаяся заявкой на перевод земли из арендованной в личную собственность;
  • квитанция, утверждающая уплату государственной пошлины;
  • решение, являющееся основанием для передачи земли в собственность;
  • оценочные документы по стоимости надела.

Заключение договора

Соглашение о купле-продаже должно быть составлено примерно через 7 дней, с момента предоставления арендатором кадастрового плана в районную администрацию.

Договор должен быть оформлен с учётом всех требований, изложенных в Гражданском Кодексе РФ. Этот документ будет являться основанием для проведения сделки.

Арендодатель получает договор посредством направления бумаги почтой или из рук в руки при составлении соответствующей расписки.

При отсутствии какой-либо реакции от владельца земли на обращения потенциального покупателя, арендатор может обратиться в судебный орган для разрешения ситуации и получения согласия на подписание договора от арендодателя.

Куда обращаться

Чтобы не получить отказ в покупке участка, нужно осуществить следующие этапы процедуры:

  1. Подготовка необходимой документации. Особо стоит обратить внимание на четкое разграничение пределов объекта. Для этого потребуется провести межевание площадки и согласовать её границы с соседними владельцами, определить его координаты и внести такие данные в государственный кадастр. Межевые работы осуществляются кадастровыми инженерами.
  2. Постановка на кадастровый учет. Такая процедура необходима, если площадь ещё не учтена в ГКН и отсутствует кадастровая документация на неё. Выяснить это можно заказав справку в Росреестре либо проверив информацию на портале службы. Учет осуществляется при представлении гражданского паспорта заявителя, межевого плана и квитанции о внесении госпошлины.
  3. Подача обращения в местную администрацию и получение постановления главы администрации о передаче правомочий собственника на землю. К обращению прикладывается выписка из кадастра и чек об оплате госпошлины.
  4. Подписание договора о приобретении надела. Он составляется после принятия одобрительного решения руководством администрации. Покупателем вносятся денежные средства на соответствующий счет.
  5. Процедура регистрации сделки. После подписания соглашения сторонами, сведения о совершенной сделке подлежат внесению в ЕГРП. Для этого потребуется заполнить заявление по установленной форме и приложить соответствующую документацию, включая:
  6. Постановление администрации;
  7. Выписка из ГКН;
  8. Квитанция об оплате регистрационных услуг.

Размер госпошлины будет зависеть от категории земли, передаваемой в собственность. Например, для земель с/х назначения нужно заплатить 100 рублей, для участка под многоквартирным домом – 200 руб., территория, используемая под строительство гаража или дачи – 350 руб., участок под ИЖС – 2 000 рублей.

После сдачи документов, представляется расписка об их получении, с проставлением даты выдачи документа.

  1. Предоставление выписки из единого реестра прав. Регистрация перехода правомочий владельца производится в течение 14 дней. Получить можно самому либо через представителя, уполномоченного на такие действия нотариально удостоверенной доверенностью.
Предлагаем ознакомиться:  Сотрудник находится в отпуске и просит продлить отпуск

Надо отметить, что арендатор может получить отказ в выкупе земли. Причинами могут выступать ошибки в представленных документах либо недостоверность сведений, указанных в них. Но обратиться за выкупом участка можно повторно, устранив указанные недочеты либо исправив ложную информацию в кадастровой или технической документации.

Стоимость

Рыночная стоимость земельного участка считается процентной ставкой от кадастровой цены, зависящей от месторасположения территории, на которой находится надел.

Граждане, построившие на арендуемой территории недвижимое имущество или юридические лица, которые являются владельцами зданий, расположенных на участке, могут рассчитывать на стоимость надела, достигающую 60 процентов от кадастровой цены.

Если же будет меняться характер назначения земли, то покупатель уплачивает 80 процентов от кадастровой стоимости надела.

Порядок и документы для выкупа земельного участка из аренды в собственность

При отсутствии возможных преобразований участка, ставка составит около 20 процентов.

Так как цена приобретаемого участка является одним из определяющих факторов, которые могут оказать влияние на возможность осуществления покупки, необходимо определить, как именно она формируется.

Для современного рынка недвижимости, существующего в Российской Федерации, существуют два механизма определения стоимости имущества:

  1. Путем расчета процента от кадастровой стоимости того или иного объекта недвижимости (он, например, будет применяться при использовании приоритетного права выкупа участка собственником капитального строения на нем).
  2. Путем анализа рынка аналогичной недвижимости и расчета стоимости конкретного участка на основании полученных данных.

И в том, и в другом случаях цена будет сформирована исходя из существующих реалий экономической ситуации в данном разделе рынка (кадастровая стоимость устанавливается в размере средней стоимости одного квадратного метра недвижимости:

  • в конкретном регионе, исходя из физических особенностей данной группы участков;
  • рыночная — из расчета цены одного квадратного метра подобного объекта недвижимости).

То есть, механизмы расчета цены носят схожий характер, однако кадастровая стоимость является более усредненным вариантом.

Арендный взнос рассчитывается независимо от величины площади надела и исчисляется в процентном соотношении от кадастровой цены либо применения неоднократной величины ставки налога на земельное имущество.

Конкретная стоимость вычисляется в каждом регионе с учетом местных условий. Расчет производится по следующим ставкам:

  1. В больших городах населением более 3 млн. граждан земельные площади можно приобрести за цену, соразмерную 20% от их стоимости в ГКН;
  2. В населенных пунктах численностью жителей от 500 тыс. до 3 млн. человек сумма будет варьироваться от 7,5% до 24% кадастровой оценки используемой территории;
  3. В маленьких населенных пунктах, где живет не более 500 тыс. человек выкупная стоимость составит от двух до пятикратной величины ставки налога на землю.

Арендные территории в сельских образованиях можно приобрести за цену, составляющую 3% от их экспертной оценки.

Порядок и документы для выкупа земельного участка из аренды в собственность

Выкупная цена объекта, являющегося федеральной собственностью, может составлять до 2.5% его цены в кадастре. Это касается и выкупа компаниями площадей, предоставленных для возведения дачных построек.

Выкуп арендуемого земельного участка: как оформить в собственность

Массовый перевод недвижимости в частную собственность долгое время был доступен только при приватизации жилых объектов, квартир, зданий, не распространяясь на земельные участки, занятые под постройки. Вопрос решался за счет предоставления участков на условиях длительной аренды или бессрочного пользования.

Судебная практика

Анализируя судебную практику можно сделать определённые выводы. Один из них касается невозможности выкупа земельного участка с имеющимся на нём недостроенного объекта (пункт 1 статья 36 Земельного Кодекса РФ).

Получается, выкупить надел земли можно лишь с достроенным недвижимым объектом, так как недострой не эксплуатируется по целевым назначениям.

Однако и тут могут быть исключения, которые описаны в пункте 3 ст. 28 Федерального Закона за номером 178 от 21 декабря 2011 года.

На видео о выкупе надела

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Договор аренды с правом выкупа земельного участка — в 2019 году

Так как оформление свидетельства о праве собственности на выкупленный участок должно производиться на основании документов, подтверждающих правомерность осуществляемых действий, то особое внимание надо уделить составлению договора — в этом случае именно он будет являться основанием для перехода права собственности.

Порядок и документы для выкупа земельного участка из аренды в собственность

Основные разделы, которые должны быть включены в этот документ, строго регламентированы Гражданским Кодексом (а именно главой 30 со статьями с 454 по 464, а также статьями 485-488).

Кроме полных наименований лиц, участвующих в договоре, необходимо также указать сведения о представителях и документах, которые дают им право заключать подобное соглашение.

В качестве таковых могут выступать доверенности, выданные на имя представителя и заверенные руководителем организации или учреждения, выписки из Уставов, в которых зафиксировано право подписи договоров различной направленности.

Для физических лиц, в том случае, если они действуют от имени другого физического лица, необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность, а в случае, если покупку совершает родитель, опекун или законный представитель недееспособного, например, из-за недостижения возраста частичной дееспособности, лица — документы, подтверждающие право представлять интересы такого лица).

Предмет договора

В этом разделе должны быть подробно перечислены все характеристики конкретного участка (в том числе и кадастровые сведения), которые помогут идентифицировать его при оформлении перехода права собственности.

Так, придется указать не только адрес приобретаемого участка, но и его площадь, расположение, а также те значимые особенности ориентирования на местности, которые необходимы для точного определения границ (например, расположение на участке строений, которые могут служить ориентирами для определения границ).

Здесь достаточно будет привести ссылку на ранее заключенный договор аренды или дополнительное соглашение к нему, в котором зафиксирована возможность осуществления покупки конкретного земельного надела.

Стоимость покупки

В данном разделе (его название может различаться в зависимости от того, с кем происходит заключение договора, а также от желания составителя) необходимо не только указать ту сумму, которую покупатель обязан выплатить продавцу, но и разъяснить порядок взаиморасчетов за покупку, а также отразить возможность внесения авансовой предоплаты за исполнение договора (например, чтобы покупатель был уверен, что участок достанется именно ему, он может внести до тридцати процентов от цены надела в качестве аванса продавцу. После заключения договора он перечисляет оставшиеся семьдесят).

Данный раздел заключаемого соглашения фиксирует права и обязанности не только продавца, но и покупателя участка, в том числе, в случае наличия каких-либо обременений на нем (например, в том случае, если на участке возможно нахождение каких-либо археологических памятников — остатки древнего поселения или старинного кладбища, о которых продавец догадывается, но не знает точно, возведение на этой земле капитального строения возможно только после проведения соответствующих археологических раскопок, а допуск на территорию участка рабочих становится прямой обязанностью покупателя).

Эта часть соглашения должна быть целиком посвящена тем обстоятельствам, по которым сделка может быть признана недействительной, или договор не может быть исполнен.

Однако, к этому разделу есть одно существенное требование: обстоятельства должны носить характер непреодолимых препятствий для обеих сторон-участниц. В противном случае неисполнение договора влечет за собой наложение штрафных санкций.

В этом разделе указываются как паспортные данные (если речь идет о физических лицах), так и сведения о регистрации юридического лица, его фактический и юридический адрес, банковские реквизиты, на основании которых будет произведен расчет.

Кто вправе претендовать на получение участка

Последним, но также немаловажным разделом, которым договор должен быть завершен, будет информация о времени и месте подписания сторон, а также о тех лицах, которые соглашение подписали.

Важность этого раздела заключается в том, что только в том случае, если все графы его подписаны, в случае возникновения спорных ситуаций, основания появления которых были зафиксированы еще до подписания текста документа, его можно будет оспорить и, даже, признать недействительным.

Порядок и документы для выкупа земельного участка из аренды в собственность

Составление договора купли-продажи на участок, находящийся предварительно в аренде, является очень сложным и хлопотным делом, поэтому лучше всего, если его будет разрабатывать профессиональный юрист.

Именно по этой причине на составление такого договора (в случае если это происходит в администрации), отводится не менее тридцати календарных дней. Столько же времени покупатель имеет право использовать на ознакомление с текстом договора и его подписание.

  • Аренда земельного участка сельскохозяйственного назначения. Государство позволяет арендовать без торгов с дальнейшим выкупом земли в случае, если на ней планируется построить сельскохозяйственное поселение либо организовать фермерское хозяйство;
  • Земельный участок под ИЖС либо постройка многоэтажного дома. Строительство многоэтажного дома в основном проводится по договору, в соответствии с которым возможно будет выкупить землю в будущем.
  • Социальная застройка. Построить детский сад, школу и другие здания для социальных целей.
  • Как правило, физические и юридические лица, построившие собственное здание или сооружение на арендованном участке, смогут приобрести его за сумму в пределах 60% от кадастровой цены;
  • Самая минимальная ставка — 2,5%. Такой процент возможен при выкупе земельного участка из государственной собственности. Та же ставка будет и для юридических лиц в отношении разделенных участков, которые предоставлены в целях создания дачного хозяйства;
  • Если требуется изменить назначение использования земель, сумма может вырасти до 80% от стоимости по кадастровому паспорту;
  • В случае отсутствия каких-либо преобразований на участке, ставка для получения выкупленного участка будет около 20%.
Добавить комментарий

Adblock detector