Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Самовольные постройки судебная практика

Понятие в действующем законодательстве

Законодательство раскрывает понятие самовольной постройки в ст. 222 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Так самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Отсюда можем выделить признаки самостроя:

  • возведён на участке, не предоставленном для целей строительства в установленном порядке;
  • возведён на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;
  • создан без получения на это необходимых в соответствии с законодательство разрешений;
  • создан с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Обращаясь с иском в суд о сносе объекта строительства, нам не требуется признания судом факта, что возведенная строение является самовольным. Оно является таковым уже в силу того, что имеет один из вышеуказанных признаков. Обращение же с иском в суд преследует целью защиту и восстановление нарушенных «самостроем» прав заинтересованных лиц (совладельцев, соседей, органов местного самоуправления, публичных интересов и пр.

) в порядке, предусмотренном ст. 11 ГК РФ. Одним из способов защиты права может являться, например, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (снос постройки и(или) приведение земельного участка в первоначальное состояние).

Право органа местного самоуправления принять административное решение о сносе самостроя

Возможность легализовать (оформления, узаконить) самострой заложено в п. 3 ст. 222 ГК РФ. Так, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создан объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

  • если в отношении земельного участка лицо, осуществившее строительство, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
  • если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам, содержащимися в иных документах;
  • если сохранение строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Земельный участок застройщику должен принадлежать на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, либо постоянного (бессрочного) пользования. При судебной практикой выработаны позиции, когда возможна судебная защита прав арендатора земельного участка, предоставленного для строительства определенного объекта, если им соблюдены иные условия признания права собственности на самовольную постройку (Определение Верховного Суда РФ от 20.10.

Самострой должен соответствовать правилам землепользования и застройки, принятыми муниципальным законодательным (представительным) органом.

Самовольные постройки судебная практика

Законный владелец земельного участка либо лицо, права и законные интересы которого нарушаются сохранением незаконно возведенной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе.

На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

Рассматривая иски о признании права собственности на самострой, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее незаконную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самостроя являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее незаконную постройку, предпринимало меры.

Предлагаем ознакомиться:  Отмена судебного приказа: Теория и практика

Признание права собственности на незаконную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

Президиумом Верховного Суда РФ утвержден «Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014). Он содержит важные вопросы применения судами материального и процессуального права при рассмотрении вопросов о сносе самостроя или признании права собственности на самострой.

Конституционным Судом РФ выработаны правовые позиции по некоторым вопросам толкования и применения ст. 222 ГК РФ.

В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ, в котором закреплена обязанность сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет, не исключено установление вины лица, осуществившего незаконное строительство, и возложение на него бремени сноса при наличии вины. Пункт 2 ст. 222 ГК РФ не предполагает возложения на невиновное лицо обязанности по сносу за свой счет самовольной, не им созданной постройки (Определение Конституционного Суда РФ от 26.04.2016 № 910-О).

За арендатором земельного участка, предоставленного для строительства определенного объекта, может быть признано право собственности на постройку, возведенную без необходимых разрешений, если им соблюдены иные условия признания права собственности на самовольную постройку.

Право собственности на незаконную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если при строительстве не было допущено существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и сохранение данного строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан (Определение Конституционного Суда РФ от 27.09.2016 № 1748-О; Определение Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 № 658-О; Определение Конституционного Суда РФ от 29.01.2015 № 101-О).

Федеральным законом от 13.07.2015 № 258-ФЗ в ст. 222 ГК РФ был внесен пункт 4, который наделил органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) правом принять решение о сносе в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение, направляет лицу, осуществившему строительство, копию данного решения, содержащего срок для сноса, который устанавливается с учетом характера постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев.

В случае, если лицо, осуществившее самовольное строительство, не было выявлено, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан:

  1. опубликовать в порядке официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, сообщения о планируемом сносе;
  2. обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе строения;
  3. обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка, сообщения о планируемом сносе строения.

В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, снос строения может быть организован органом, принявшим соответствующее решение, не ранее чем по истечении двух месяцев после дня размещения на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе такой постройки.

Конституционный Суд РФ выработал некоторые правовые позиции относительно толкования п. 4 ст. 222 ГК РФ в Определении от 27.09.2016 № 1748-О.

Предлагаем ознакомиться:  Увеличение жилплощади за счет государства

Это возможно, например, в случае, если суд отказал в удовлетворении требования о сносе, а объект был реконструирован, и на его основе создан новый объект, который не отвечает требованиям безопасности, или если суд в ходе рассмотрения дела не оценивал, есть ли специфические основания для сноса строения, перечисленные в п. 4 ст. 222 ГК РФ (Определение Конституционного Суда РФ от 27.09.2016 № 1748-О).

Позиции Конституционного и Верховного Судов РФ

Суды в РФ (как арбитражные, так и СОЮ) выработали в отношении самостроя колоссальный пласт судебной практики. Суды высших инстанций тоже не остаются в стороне от этого.

Так Верховный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ приняли совместное постановление, в котором в том числе затронуты вопросы по спорам, связанным с самовольной постройкой — Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (п. 22-31 Постановления).

Защита прав владельца земельного участка, на котором возведен самострой

В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на незаконную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Признание права собственности на самострой не свидетельствует о невозможности оспаривания заинтересованным лицом в последующем права собственности на это имущество по иным основаниям.

Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее незаконное строительство, не является законным владельцем (Определение Конституционного Суда РФ от 03.07.2007 № 595-О-П).

Лицо, создавшее незаконную постройку, не является ее законным владельцем

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольного строения, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Решение суда об удовлетворении иска о сносе постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на объект.

Если незаконно возведенное строение было обременено правами третьих лиц, например, правами залогодержателя, арендатора, соответствующие обременения прекращаются.

При этом лица, правами которых обременен спорный объект, должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, поскольку судебный акт может повлиять на их права.

Учитывая, что незаконная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, она не может быть включена в наследственную массу. Вместе с тем это обстоятельство не лишает наследников, принявших наследство, права требовать признания за ними права собственности на объект недвижимости, который был самовольно возведён.

Однако такое требование может быть удовлетворено только в том случае, если к наследникам в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка, при соблюдении условий, установленных статьей 222 ГК РФ.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Если объект не является недвижимым, а также в ходе перепланировки, переустройства (переоборудования) недвижимости не создан новый объект, то он не может быть признан самостроем. Защита прав, нарушенных сохранением таких объектов.

Положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

В случаях, когда незаконно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании пункта 1 статьи 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.

Предлагаем ознакомиться:  Образец заявления в суд на банк по кредитному договору: судебный иск против организации

В соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ незаконной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ.

Незаконное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (Определение Конституционного Суда РФ от 28.01.2016 № 143-О; Определение Конституционного Суда РФ от 28.03.2017 № 609-О).

Действия по возведению самовольной постройки являются виновными, если установлено, что постройка отвечает хотя бы одному условию признания ее самовольной.

Обязанность по сносу незаконной постройки представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (Определение Конституционного Суда РФ от 17.01.2012 № 147-О-О; Определение Конституционного Суда РФ от 28.03.2017 № 609-О).

Собственник земельного участка, субъект вещного права на него, законный владелец участка, лицо, права и интересы которого нарушены возведением самовольной постройки или жизни и здоровью которого она угрожает, вправе заявить иск о ее сносе.

Если сохранение объекта нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, то с учетом правила абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ заинтересованные лица вправе обратиться в суд с требованием о сносе незаконной постройки. Из такого понимания ст. 222 ГК РФ исходят и суды на практике (Определение Конституционного Суда РФ от 22.03.2011 № 438-О-О).

Самовольные постройки судебная практика

Если недвижимое имущество, право собственности на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе (Определение Конституционного Суда РФ от 27.09.2016 № 1748-О).

Кто является ответчиком по иску о самострое?

По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе строения является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самостроя с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого было осуществлено незаконное строительство.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего строительства, ответчиком по иску о сносе является лицо, которое стало бы собственником, если бы строение не являлось бы самовольным. Например, в случае отчуждения самостроя — его приобретатель; при внесении незаконной постройки в качестве вклада в уставный капитал — юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица — лицо, получившее имущество во владение.

  1. Если право собственности на незаконную постройку зарегистрировано не за владельцем, а за иным лицом, такое лицо должно быть привлечено в качестве соответчика к участию в деле по иску о сносе.
  2. Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему строительство.
  3. Если незаконная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на возведённый объект вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.
  4. Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на строение является орган местного самоуправления, на территории которого находится объект (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге — уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).
Добавить комментарий

Adblock detector