Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Неустойка по ДДУ: взыскание неустойки по договору долевого участия — компания «Maxard»

Судебная практика взыскания неустойки с застройщика

Организатор строительства обязан выплатить участнику соглашения денежный штраф в случае:

  • не соблюден период предоставления объекта участнику, предусмотренный соглашением;
  • не соблюден период ликвидации недостатков помещения, оговоренный с кредитором и обнаруженных в срок гарантийного использования.

Сумма санкции составляет удвоенный размер 1/300 ставки рефинансирования Банка России исходя из цены соглашения о строительстве за каждый день нарушения обязательства. Если гражданин умышленно уклоняется от приема объекта, то организатор строительства от санкций освобождается.

Если организатор строительства не устранил недостатки работ, то размер санкции определяется в 1%. Он рассчитывается исходя из:

  • цены затрат на доработку неисправностей и несоответствий;
  • цены помещения, если несоответствия и неисправности делают его непригодным для использования по назначению.

Организатор строительства может уплатить санкцию добровольно. Если этого не произойдет, то пеня взыскивается в судебном процессе. При заключении соглашения о строительстве в тексте можно прописать условие для досудебного разрешения вопроса о штрафе. Для этого дольщику рекомендуется соблюдать следующий алгоритм.

Действие 1. Составьте письменное требование организатору строительства об уплате санкции без судебного понуждения

Вас консультируют лучшие квалифицированные юристы

Бесплатно: Наши адвокаты оказывают бесплатную первичную консультацию по любым юридическим вопросам. 90% процентов дел решаются одной бесплатной консультацией.

Круглосуточно: Задайте вопрос юристу по недвижимости в онлайн-чате, либо воспользуйтесь формами на сайте

В предложении об уплате укажите сумму санкции. В расчет можно включить расходы по найму жилья и иные убытки по вине стороны соглашения. В требовании следует указать срок для уплаты, а также указать возможные расходы организатора за неисполнение требования в добровольном порядке при рассмотрении иска в суде.

Действие 2. Направьте требование по почте или вручите стороне соглашения.

К требованию приложите копии:

  • соглашения о строительстве;
  • паспорта дольщика;
  • чека о внесении платы по договору.

Пакет документов с требованием направьте ценным отправлением с описью и уведомлением. При отказе организатора оплатить санкцию или неисполнении требования в указанный срок приступайте к судебному варианту взыскания. Для этого придерживайтесь последовательности в действиях.

Неустойка по ДДУ: взыскание неустойки по договору долевого участия — компания «Maxard»

Действие 1. Составьте исковое заявление и соберите необходимые доказательства.

В иске излагаются основания для обращения, аналогичные требованию. К ним можно дополнить просьбу о компенсации нравственных страданий потребителя услуг. В заявлении укажите и приложите:

  • наименование судебного органа;
  • сведения об истце и ответчике;
  • какие обязательства нарушены;
  • какие неблагоприятные последствия наступили;
  • требования, предъявляемые к стороне;
  • расчет исковых требований;
  • квитанцию об оплате государственного сбора;
  • список прилагаемых доказательств.

Если вопрос решался в досудебном порядке, но соглашение не достигнуто, то к иску приложите копии:

  • письменного требования к ответчику;
  • описи и уведомления;
  • квитанции почтового отправления.

Действие 2. Сдайте заявление в канцелярию суда и примите участие в заседании.

Действие 3. Получите исполнительный лист и сдайте его в ФССП для принудительного взыскания санкции.

Вступивший в силу судебный акт является основанием для получения исполнительного документа. Должностные лица ФССП по исполнительному документу приступают к принудительному взысканию пени.

Иск подается в районный (городской) суд по:

  • месту нахождения организатора строительства;
  • месту жительства истца;
  • месту нахождения объекта договора.

Если сумма санкции менее 50000 рублей, то необходимо обратиться в судебный участок мирового суда по территориальности спора.

К исковому заявлению прилагаются следующие документы:

  • копия договора участника долевого строительства;
  • письменные доказательства нарушения сроков передачи помещения;
  • копии направленных претензий с почтовыми документами;
  • письменный отказ от удовлетворения требований потребителя;
  • расчет санкций и компенсационных выплат;
  • письменные доказательства судебных издержек;
  • исковое заявление по числу участников процесса.

Если застройщик не ответил на претензию либо отказался от мирного урегулирования спора, участник долевого строительства вправе обратиться в суд для принудительного взыскания неустойки.

Помимо этого, дольщик вправе претендовать на:

  • возмещение убытков, возникших вследствие нарушения сроков сдачи дома (в связи с арендой жилья, уплатой процентов по кредиту);
  • компенсации морального вреда;
  • штраф в размере 50% от суммы, установленной судом по судебному решению (п. 6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей»);
  • возмещение судебных расходов.

Для подачи иска в суд также потребуются:

  • копия паспорта истца (стр. 3 — с фотографией, страница с пропиской);
  • копия договора долевого участия (3 экземпляра);
  • копия документа, подтверждающего уплату суммы по договору (3 экз.);
  • претензия к застройщику с ответом или почтовым уведомлением о вручении (при наличии);
  • акт приема-передачи квартиры (при наличии);
  • другие документы, необходимые суду для рассмотрения дела.

Неустойка по ДДУ: взыскание неустойки по договору долевого участия — компания «Maxard»

После сбора необходимых документов участником долевого строительства составляется исковое заявление о взыскании с застройщика неустойки.

К составлению иска ст. 131 ГПК РФ предъявляются следующие требования:

  • составляется в письменной форме;
  • обязательно указываются:
    • наименование суда;
    • наименование истца и его место жительства (пребывания);
    • наименование ответчика (застройщика) и его место нахождения;
    • в чем заключается нарушение прав истца и его требования;
    • обстоятельства, при которых были нарушены права истца;
    • доказательства, подтверждающие указанные обстоятельства;
    • цена иска (то есть размер неустойки возмещение убытков);
    • сведения о досудебном порядке урегулирования спора, если данный пункт установлен договором (то есть претензия к застройщику);
    • прилагаемые документы.
  • подписывается истцом.

Также в иске истцу следует указать свои контактные данные.

Исковое заявление о защите прав потребителей может подаваться в суд по выбору истца в связи с местом:

  • нахождения организации;
  • жительства (пребывания) истца;
  • заключения или исполнения договора (п. 2 ст. 17 ФЗ «О защите прав потребителей»).

В случае, когда неустойка составляет менее 50 000 руб., истцу следует обращаться в мировой суд (п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ).

Истец освобождается от уплаты государственной пошлины при подаче в суд искового заявления (

п. 3 ст. 17

ФЗ

«О защите прав потребителей»

).

В ходе рассмотрения дела о взыскании неустойки по просрочке сдачи квартир судья выясняет обстоятельства, при которых произошло нарушение сроков. Для их подтверждения рассматриваются доказательства, предоставленные истцом, и в случае их отклонения, суд приводит доводы либо нормы законодательства, на которые он опирается.

По смыслу ст. 333 ГК РФ, суд вправе уменьшить неустойку, требуемую истцом, если посчитает, что она несоразмерна последствиям нарушения договора долевого участия.

Уменьшение рассматривается при заявлении ответчика, в котором указываются мотивы, по которым судом может быть принято соответствующее решение (степень выполнения ответчиком обязательств, фактических ущерб от нарушения сроков).

Отношения, возникающие из договора долевого участия, в некоторой части регулируются Законом от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Так, к примеру, иск дольщика удовлетворяется в части компенсации морального вреда при установлении судом факта нарушения прав потребителя (нарушение сроков передачи).

Решение суда по делу о взыскании неустойки с застройщика состоит из тех же структурных частей, как и по любому другому делу:

  • вводная часть, в которой указываются:
    • дата и место принятия решения;
    • судебный орган его принявший;
    • состав суда, ответчик и истец;
    • другие лица, участвующие в судебном разбирательстве.
  • описательная — содержащая в себе требования истца, возражения или разъяснения ответчика, объяснения лиц, участвующих в судебном процессе
  • мотивировочная — изложение обстоятельств по делу, предоставление доказательств и доводы суда по ним, законодательство, на которое опирается суд (так сказать, ход судебного разбирательства);
  • резолютивная часть — выноситься решение суда, определяется на кого возлагаются судебные расходы.

Также в нем может содержаться указание на дальнейшее обжалование вышестоящим судом.

Предлагаем ознакомиться:  Декретный отпуск в 2019 году: новый закон, как оплачивается, сколько длится и со скольки недель беременности оформляется

Решение суда при удовлетворении требований истца требует исполнения. Как только судебное решение вступит в законную силу, следует получить исполнительный лист (п. 1 ст. 428 ГПК РФ), который:

  • направляется судом для исполнения;
  • либо выдается истцу для подачи заявления о возбуждении исполнительного производства в Федеральную службу судебных приставов или для обращения в банк, в котором у застройщика имеется расчетный счет (п. 1 ст. 8 ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Помимо заявления и исполнительного листа может потребоваться копия паспорта истца, также судом на исполнительном листе должна быть поставлена печать о вступлении в законную силу судебного решения.

Согласно судебной практике по взысканию неустойки с застройщика при нарушении сроков передачи, судом для вынесения решения устанавливаются:

  • размер выплаченных застройщику денежных средств;
  • наличие, причины возникновения просрочки и ее продолжительность;
  • размер неустойки и возмещения убытков.

В большинстве случаев исковые требования истцов удовлетворяются как полностью, так и частично.

Компенсация морального вреда при рассмотрении дела может быть снижена, при определении ее размера учитываются различные обстоятельства, причинившие неудобства дольщику:

  • длительное устранение недостатков объекта долевого строительства;
  • отказ застройщика в удовлетворении требований, указанных в претензии или смотровом листе.

Как определить срок просрочки передачи жилья

Срок передачи жилья  – одно из основных условий, которое должен содержать ДДУ. Без этого пункта договор является недействительным и не пройдет регистрацию в Росреестре. Эта дата является единой для всех участников проекта, и не может быть изменена застройщиком по своему желанию без согласования с дольщиками.

Срок передачи объекта может присутствовать в договоре в нескольких вариантах, соответственно и просрочка сдачи дома считается по-разному.

  1. В документе может быть установлена определенная дата, например, «не позже 30 апреля 2017 года», в этом варианте просрочка считается со следующего дня – с 1 мая 2017 года.
  2. Если в условиях договора срок обозначен в виде квартала, например, «во втором квартале 2017 года», то дата просрочки наступает 1 июля 2017 года.
  3. Дата передачи объекта может быть привязана к определенному событию, чаще всего к приемке дома госкомиссией. Например, указан срок ввода в эксплуатацию 2 квартал 2017, а срок передачи – в течение 60 дней от этой даты. Просрочка сдачи квартиры наступит 1 сентября 2017 года.

В договорах часто можно встретить расплывчатые формулировки, например, в некоторых документах рядом со сроками присутствуют слова «примерный», «планируемый», «ориентировочный». Эти и подобные им слова пишутся специально, чтобы избежать ответственности, ведь застройщики прекрасно знают, что им грозит выплата неустойки за просрочку сдачи дома. Однако такие оговорки незаконны, и судом во внимание не принимаются.

По договору долевого строительства граждане выступают одновременно и как кредиторы организатора строительства, и как потребители его услуг. Если суд удовлетворит требования истца о взыскании санкций, то акт суда будет служить основанием для взыскания с организатора и штрафа за невыполнение требования физического лица о добровольном погашении санкции. Компенсация рассчитывается из расчета 50% от суммы санкции.

В каких случаях можно получить неустойку по ДДУ, если застройщик не передал квартиру в срок, указанный в договоре (п. 2, ст. 6, № 214-ФЗ)?

Где посмотреть срок сдачи дома

Ищем конкретную дату, когда застройщик должен передать ключи и квартиру по акту приема-передачи*.Обычно нужное число указано в одном из следующих разделов: «Предмет договора», «Передача объекта долевого строительства» или «Права и обязанности сторон». Если такая дата есть – хорошо. Начиная со следующего дня, вы вправе требовать с застройщика неустойку.

*Главное, не перепутать дату передачи квартиры с датой завершения строительства (ввода дома в эксплуатацию). Это разные даты.

Но точного числа передачи квартиры в договоре может не быть.

Менее ответственный застройщик:

  • Указывает не конкретную дату приема-передачи, а квартал, в котором предполагает передать ключи.
Вот пример формулировки:  «Застройщик обязуется передать квартиру по акту приема-передачи не позднее 1 квартала 2019 года».
В этом случае смотрим последнее число квартала по календарю. Это 31 марта 2019 года. Значит, неустойку можно требовать с 1 апреля 2019 года.
  • Привязывает передачу квартиры к сроку получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Вот пример формулировки: «Застройщик обязуется передать квартиру в течение 3 месяцев после ввода объекта строительства в эксплуатацию».

В таком случае ищем в договоре срок сдачи дома и ориентируемся на него. Если договора при себе нет, заходим на сайт застройщика и смотрим дату в Проектной декларации.

Это важно: девелопер не случайно путает дольщика размытыми датами. Он не хочет платить неустойку и надеется на юридическую неграмотность граждан. Например, девелопер может переносить сроки строительства и убеждать вас, что дата передачи квартиры сдвигается автоматически, так как привязана к дате сдачи объекта. Но это не так. Вам положена неустойка.

Чтобы не «потерять» бо́льшую часть неустойки в суде:

        • Подаем иск в тот суд, где неустойку не снижают или снижают незначительно. Для этого изучаем судебную практику последних лет по аналогичным делам в суде вашего региона и региона местонахождения компании ответчика (ее филиалов).

Сдача дома откладывается

Подавать исковое заявление можно в четыре подсудности:

        1. По нахождению объекта застройки.
        2. По юридическому адресу ответчика.
        3. По месту регистрации истца.
        4. На основании переуступки прав требования неустойки – в Арбитражный суд.
        • Правильно обосновываем законность и справедливость суммы неустойки. Хотя по закону дольщик не обязан доказывать правомерность начисленной неустойки, лучше привести подробное обоснование. Так вы увеличите шансы на полное взыскание неустойки.

Какие доводы можно привести? Например, довод о том, что неустойка по закону о ДДУ № 214-ФЗ и так существенно меньше неустойки, которая по закону о защите прав потребителей равна 3% от суммы основного долга за каждый день просрочки (ст. 28, № 2300-1-ФЗ).

Можно привести данные о показателях инфляции, сравнительный расчет неустойки и среднего размера платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств (есть на сайте Центробанка).

Кроме того, можно аргументировать свою позицию о недопустимости снижения неустойки тем, что такое снижение позволит девелоперу в дальнейшем пользоваться финансированием за счет потребителей на нерыночных условиях. Извлекать преимущества из недобросовестного поведения.

Это важно: если обращаетесь за помощью в юридическую компанию – это может существенно сэкономить время, повысить шансы на успех получения справедливой неустойки.

Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома

По закону, если застройщик видит, что в отведенный срок не получается сдать объект, он должен за шестьдесят дней до наступления конечной даты отправить участникам предложение о продлении сроков. Если дольщик не возражает, стороны подписывают между собой соглашение. Но следует учесть, что соглашаясь на условия застройщика, дольщик лишает себя возможности получить с нарушителя неустойку.

Основным документом, который является доказательством нарушения сроков сдачи, и на основании которого рассчитывается размер неустойки, является передаточный акт. Если документ не подписан, а срок сдачи, указанный в договоре, уже прошел, он подтверждает, что дольщик еще не получил квартиру. Если жилье уже передано участнику, но на акте стоит более поздняя дата, чем в ДДУ, это свидетельствует, что объект сдан с просрочкой.

Если застройщик просрочил сдачу квартиры, и дольщик не желает с этим мириться, он может инициировать процесс взыскания с застройщика неустойки. Первый шаг в этом направлении – отправка в адрес строительной фирмы развернутой претензии. Досудебный порядок по закону не является обязательным, его можно пропустить и сразу направлять заявление в суд. Однако если такой порядок решения спора предусмотрен условиями ДДУ, то его необходимо соблюсти.

Узнать более подробно, что делать дольщику, если строительная компания не спешит сдавать дом, можно из статьи.

Если вы хотите получить неустойку, не заключайте никаких соглашений с застройщиком.

Предлагаем ознакомиться:  Образец договора переуступки права аренды земельного участка

Уведомление приходит в двух случаях:

  1. Если застройщик переносит срок передачи квартиры;
  2. Если застройщик переносит срок завершения строительства.

И в том, и в другом случае необходимо согласие дольщика.

Это важно:

  • Застройщик не может заставить дольщика подписать соглашение о переносе сроков передачи квартиры. Даже в том случае, если причины «уважительные», например, отсутствие материалов или поломка техники.
  • Соглашение должно пройти гос. регистрацию. В противном случае оно недействительно (Определение СК ВС РФ от 8 декабря 2015 г. N 5-КГ15-156, Обзор ВС от 19 июля 2017 года, стр. 13).

Исходя из судебной практики, суд не учитывает регистрацию дополнительного соглашения, если оно подписано дольщиком — это уже свидетельствует о его согласии.

Может показаться, что решение о переносе срока готовности дома застройщик может принять самостоятельно. В уведомлении обычно говорится: «если в течение 30 дней не будет получено согласие от дольщика, срок переносится автоматически».

Такая «хитрая» формулировка противоречит закону и не дает полной информации дольщику. Например, о том, что можно направить письменный отказ или не подписывать соглашение.

Однако на этом не стоит заострять внимание, и писать отказ необязательно. Добиться законного переноса сроков и заставить вас пойти на изменение условий договора застройщик может только через суд, если докажет существенное изменение обстоятельств по ст. 451 ГК РФ. Что представляется крайне сложным на практике.

Составление претензии к застройщику

Итак, срок строительства могут переносить сколько угодно раз. Но вам положена неустойка за просрочку в любом случае.

ГЛАВНОЕ, НЕ ПОДПИСЫВАТЬ НИКАКИЕ БУМАГИ, ГДЕ ГОВОРИТСЯ, ЧТО ВЫ СОГЛАСНЫ ПЕРЕНЕСТИ ДАТУ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ.

Такие сделки, по сути, являются соглашениями о продаже недостроенного и не готового к использованию по назначению помещения. Обычно заключаются если:

  • отпала потребность в приобретении квартиры;
  • поменялись жизненные обстоятельства;
  • понадобились деньги для иных целей.

В юридическом смысле частично уплаченный взнос и обязательство по его погашению переводятся на другое лицо. Новым участником приобретается не жилое помещение, а право требования по договору о долевом строительстве. Как и основной договор, соглашение должно пройти процедуру регистрации в Росреестре.

Процедура передачи прав не требует согласия организатора застройки, если условие не включено в основной договор. Сделка может быть заключена после погашения долга организатору либо одновременно с переводом долга на нового дольщика.

При нарушении сроков передачи квартиры, установленных договором долевого участия (ДДУ), дольщик может направить претензию к застройщику.

Претензионный порядок

урегулирования споров не является обязательным пунктом при заключении ДДУ, так как Федеральный закон

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»

не регламентирует порядок его осуществления.

Исходя из судебной практики при разрешении таких споров, можно сказать, что суд может посчитать претензионный порядок установленным, если в договоре долевого участия конкретно определены требования к:

  • форме составления претензии;
  • порядку и срокам ее предъявления дольщиком, а также рассмотрения застройщиком.

Расчет неустойки

Претензия составляется в письменной форме. Так, в ней следует указать:

  • наименования сторон;
  • обстоятельства, в связи с которыми возникло нарушение сроков (с выдержками из договора);
  • размер неустойки (с описанием ее расчета);
  • требования и сроки по уплате неустойки.

Если такое письмо составляется после подписания

акта приема-передачи

, то его копия также прикладывается к претензии. Благодаря чему будет видно нарушение сроков, указанных в договоре.

Претензия составляется в 2-х экземплярах, один из которых:

  • может быть передан застройщику под роспись на экземпляре дольщика;
  • либо направляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

Участнику долевого строительства необходимо сохранить свой экземпляр письма, так как в случае неуплаты застройщиком неустойки в добровольном порядке, он будет рассматриваться как доказательство в суде.

П. 2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» установлено, что в случае просрочки передачи квартиры застройщик уплачивает дольщику неустойку, равную 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, которая действует на день исполнения обязательства и исчисляется от цены договора за каждый день просрочки.

Такая ставка с

2016 года

приравнивается к

ключевой ставке

Центрального Банка РФ, которая с 19.09.2016

равна 10,00%

.

Начало периода просрочки исчисляется со дня, следующего за датой передачи жилого помещения, указанной в договоре, а конец — днем фактической передачи (по акту приема-передачи квартиры).

К примеру, если срок передачи квартиры по договору определен как «3 квартал 2016 года» (длится с 01.07.2016 по 30.09.2016), просрочка будет начинаться с 01.10.2016.

Размер неустойки = 1⁄300 ставки рефинансирования ЦБ РФ × цена договора × количество дней просрочки

Размер неустойки = 1⁄150 ставки рефинансирования × цена договора × количество дней просрочки,

где 1/150 — это ставка рефинансирования в двойном размере (1/300 × 2).

Рассмотрим пример расчета неустойки. По договору цена квартиры составляет 3 450 000 руб. Ставка рефинансирования составляет 10,00%. В пункте договора о передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства, к примеру, указана конкретная дата «в срок не позднее 31.03.2016». Начало просрочки — с 01.04.2016. Квартира передана дольщику 01.07.2016.

Итак, просрочка составляет 3 месяца, то есть количество дней просрочки — 90.

Расчет неустойки для физического лица. Ставка рефинансирования для граждан удваивается: 10,00/300 × 2=0,06%.

Таким образом, ставка неустойки за каждый день просрочки составляет 0,06%.

Неустойка= 0,06 × 3 450 000 × 90=186 300 руб.

Для юридического лица или ИП неустойка будет составлять: 10,00/300 × 3 450 000 × 90=103 500 руб.

Как правильно посчитать пени?

Можно самостоятельно произвести расчет с помощью онлайн калькулятора выше, которые автоматически определяют сумму неустойки. Но давайте вместе поймем механизм и разницу в способах расчетов, чтобы знать как это все рассчитывается.

Это значит, если в договоре указано, что квартиру сдадут не позднее 31.12.2016г, то с 1 января 2017 начинается отсчет просрочки. Даже если акт подписан 1 января 2017г., просрочка составит 1 день.

Расчет неустойки при просрочке идет по формуле:

Сумма пени = (Сумма договора * количество просроченных дней * ставка рефинансирования в %)/150

Если дольщик — юридическое лицо — то высчитываем 1/300.

Случай из практики ⚖

Пример первый

Сумма по ДДУ — 2 000 000 рублей.

Срок сдачи квартиры — не позднее 30 ноября 2015 г.

Передаточный акт подписан — 30 декабря 2015 г.

Просрочка составила 30 календарных дней.

Ставка рефинансирования на 30 декабря 2015г. — 8,25%

Подставляем в формулу все известные данные и считаем неустойку за 1 месяц:

(2 000 000 * 30 * 8%) = 33 000 руб.

Ставка рефинансирования до 2016 г. практически была неизменна, равная 8,25%.

Но, с введением понятия ключевой ставки с 1 января 2016г. по Указанию ЦБ РФ № 3894-У от 11.12.2015 г., равной 11%, которая в ФЗ № 214-ФЗ не упомянута, возникли сложности при подсчетах. Так, с 1 января 2016г ставка рефинансирования равна ключевой ставке.

Таким образом, формула расчета изменилась:

Сумма неустойки = (Сумма договора * количество просроченных дней * ключевая ставка в %)/150 (или /300)

В связи с регулированием уровня инфляции, ЦБ РФ неоднократно менял ключевую ставку (см. на сайте Банка России, либо Wikipedia).

Порядок взыскания неустойки в суде

Сумма неустойки = цена договора * количество дней просрочки * ставка рефинансирования ЦБ РФ /100 /150

Для граждан эта сумма умножается на 2 (ч. 2 ст. 6 № 214-ФЗ).

Что нужно для расчета:

    • Стоимость квартиры смотрим в договоре долевого участия, в разделе: «Предмет договора».
    • Актуальная ставка рефинансирования есть на сайте Центробанка (смотрим на дату расчета либо по периодам, если срок просрочки большой, а ставка менялась несколько раз). В расчете используем не проценты, а доли. То есть ставку рефинансирования делим на 100%.
    • Считаем дни просрочки. С какого по какой день считается неустойка?
    • Считаем со дня, следующего за днем передачи квартиры по договору, и по день исполнения обязательства (включая дату подписания акта приема-передачи). Например, если в договоре дата 30 сентября, считаем с 1 октября. Если в договоре указан срок – 1 квартал 2019 г., то конец периода – это 31 марта 2019 года. Значит, неустойку считаем с 1 апреля 2019 года.
Предлагаем ознакомиться:  Приписное удостоверение не выдали в военкомате

5 000 000 (цена договора) * 30 дней просрочки * 7,5 (ставка рефинансирования)/ 100 / 150 = 75 000 рублей.

Если иск о взыскании неустойки подается в тот момент, когда застройщик еще не передал квартиру, пеня считается со дня просрочки, включая заявленные сроки в исковых требованиях. Затем подаются уточненные исковые требования. Судья может учесть исковые требования или самостоятельно пересчитать сумму неустойки на момент вынесения судебного решения.

Как составить соглашение о расторжении ДДУ по соглашению сторон

Стороны могут прийти к обоюдному согласию о прекращении исполнения обязательств по сделке долевого участия в строительстве мирным путем. Для этого требуется составить письменное соглашение. В письменном документе указываются:

  • место и дата заключения соглашения;
  • персональные сведения участника, наименование и реквизиты организатора строительства;
  • сведения о представителе застройщика, заключающего соглашение и его правовые полномочия;
  • основания прекращения обязательств;
  • указание на обязанность вернуть денежные средства участнику и срок возврата;
  • указание на обязанность организатора выплатить участнику проценты за пользование суммой взноса в размере 1/300 ставки Банка РФ на день возврата взноса;
  • адреса и реквизиты сторон соглашения о расторжении;
  • подписи участников соглашения.

Документ составляется в трех экземплярах и подлежит регистрации в Росреестре.

Как получить компенсацию за просрочку по ДДУ

Суды общей юрисдикции снижают неустойку в разы – при подаче застройщиком возражения на исковые требования. При этом наблюдается странная закономерность: чем больше неустойка, тем чаще и «круче» ее снижают:

      • с 237 360 рублей до 60 000 рублей (Решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 23 ноября 2015 года);
      • с 581 296 рублей до  150 000 рублей (Решение Подольского суда Московской области от 16 мая 2016 г.);
      • со 150 000 рублей до 949 152 рублей (Решение Подольского суда московской области от 26.05.2016).

В решениях в качестве причины уменьшения сумм компенсаций указывают «неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательств» (ст. 333 ГК РФ). Этой общей фразы в решении достаточно для снижения неустойки. Это противоречит 214 ФЗ, так как несоразмерность должна быть обоснована и подкреплена доказательствами. Доказывать должен застройщик.

Составление претензии к застройщику

Претензия – это юридический документ, который возможно в дальнейшем будет предъявлен в суде. Она должна быть написана строгим деловым языком. Единой формы данного документа не существует, поэтому ее можно писать в произвольном виде.

Претензия должна содержать:

  • Сведения о договоре (номер, дата заключения);
  • Описание сданного или еще несданного объекта (номер, площадь, этаж);
  • Пункты договора, которые нарушил застройщик;
  • Ссылки на статьи закона, под которые подпадает допущенное нарушение;
  • Сумму неустойки, рассчитанную на дату подачи претензии;
  • Требование о выплате неустойки и срок, предоставляемый дольщиком для его исполнения. По общему правилу он составляет десять дней.

Если дольщик из-за задержки сдачи дома понес дополнительные расходы, сумму убытков и требование об их возмещении также можно включить в претензию. В убытки можно включить оплату арендованного жилья за период просрочки, переплату процентов по ипотечному кредиту.

Письмо с претензией направляется в адрес строительной фирмы заказным почтовым отправлением с описью и уведомлением о получении. Ее можно также отнести в офис компании, но в этом случае необходимо, чтобы на вашем экземпляре был проставлен штамп о ее принятии.

Застройщик, рассмотрев претензию от участника долевого строительства, может принять решение о выплате неустойки в добровольном порядке. В таком случае дольщику может быть предложено уменьшение размера неустойки, а также согласовать порядок ее погашения. Чтобы юридически закрепить данное предложение, рекомендуется оформить его письменным соглашением сторон.

Так как законодательством о долевом строительстве срока для рассмотрения застройщиком претензии не установлено, то применяя положения Федерального закона «О защите прав потребителей» разумный срок для дачи письменного ответа участнику долевого строительства составляет 10 дней.

Помимо предложения уступить в размере неустойки в несколько раз, застройщик может предложить провести в квартире отделочные работы на определенную сумму. Но и в этом случае дольщик не получит тот размер неустойки, который было бы возможно взыскать при подаче искового заявления в суд, так как потраченная сумма обычно меньше требуемой.

Если застройщиком ответ на претензионное письмо не дан или он отказался от мирного разрешения возникшего спора, следует подать иск в суд.

В правом верхнем углу документа указываются:

  • наименование и реквизиты организатора строительства;
  • персональные сведения участника застройки.

В тексте документа сошлитесь на заключенный договор и оговоренные сроки сдачи объекта участнику. Акцентируйте внимание на период, прошедший с обозначенной даты передачи помещения. Он же служит производным для расчета санкции. Назначьте в требовании разумный период для оплаты и укажите его способ.

Требование рекомендуется направлять ценным почтовым отправлением с описью и уведомлением. Полученные на почте опись с печатью узла связи, чек об оплате отправления и полученное уведомление рекомендуется сохранить. Они послужат основанием для взыскания потребительского штрафа и доказательством досудебного урегулирования, если условие включено в основной договор.

Штраф 50% от суммы, назначенной судом

Дольщику положен штраф в размере 50% от общей суммы неустойки, которую присудил суд. Но только в том случае, если застройщик добровольно не выплатил неустойку по письменному требованию дольщика (п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей).

Проще говоря, чтобы к неустойке добавить еще половину этой суммы, нужно до того, как идти в суд, направить претензию застройщику и потребовать выплатить компенсацию добровольно.

Когда и за что можно требовать неустойку

Возмещение морального вреда требовать можно. При этом доказывать, что вам положена компенсация, не нужно. Для этого достаточно самого факта, что ваши права как потребителя нарушены.

Размер компенсации морального вреда определяет суд. Обычно он назначает небольшие суммы – 5000 рублей до 10000 рублей.

Если хотите получить бо́льшую сумму, ее нужно обосновать. Доказать нравственные и физические страдания. Например, что из-за того, что вы не получили квартиру в срок, пришлось снимать жилье, а ваш ребенок пропустил очередь в детский сад.

Множество случаев обращения в суд о возврате неустойки группируется в две категории:

  • ДДУ расторгнут до окончания срока действия — в этом случае выплачивается сумма, внесенная дольщиком по договору на момент расторжения, плюс неустойка за пользование этой суммы. Другими словами, дольщик — кредитор, деньгами которого пользовался застройщик, и он должен вернуть долг с процентами за каждый день.

  • ДДУ расторгнут после окончания срока действия  — в  этом случае, дольщик может требовать неустойку:

    • за просрочку свыше 2-х месяцев при сдаче объекта;

    • за объект, не сданный в срок, через 2 месяца после окончания действия ДДУ.

Кроме того, дольщик может потребовать:

  • сделать перерасчет неустойки на дату основного заседания суда;

  • штраф в размере 50% от неустойки;

  • штраф за просрочку выплаты установленной судом суммы — 1% за каждый просроченный день;

  • компенсацию за моральный ущерб;

  • возмещение убытка (ввиду просрочки передачи квартиры — оплату арендной платы за незапланированный и вынужденный найм жилья)

  • оплату судебных издержек.

Александр МарущенкоСтарший юрист

Важно: если застройщик выполнил свои обязательства по ДДУ, а дольщик уклоняется и не подписывает акт приема — сдачи или другой передаточный документ, то застройщик освобождается от уплаты всех пени!

Тут налицо недобросовестность дольщика, намеренно затягивающего срок получения построенного жилья с тем, чтобы потребовать неустойку. В этом случае закон на стороне застройщика.

Добавить комментарий

Adblock detector