Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Выписка из квартиры собственника: основания, кого нельзя выписать

Что делать, если в купленной квартире значатся бывшие жильцы?

Законодательство не запрещает продавать квартиру с имеющимися в ней прописанными людьми.

Только к договору купли-продажи должно быть приложено официальное обязательство продавца о выписке всех граждан, зарегистрированных на продаваемой жилплощади, в указанный срок.

Данные проблемы могут возникнуть и у покупателя, который может приобрести квартиру по заниженной цене с учетом имеющихся в ней прописанных граждан.Согласно ст.292 Гражданского кодекса РФ, продажа жилого помещения с прописанными в ней гражданами законна. Покупатель обдуманно может приобрести квартиру с подобным обременением на свой страх и риск.

Сокрытие продавцом информации о не снятых с учета гражданах влечет к судебному разбирательству и расторжению договора купли-продажи.

Важно! В п.2 ст.292 ГК РФ указано, что при смене собственника все бывшие жильцы обязаны прекратить пользование жилплощадью, перешедшей во владение к другому человеку.

Но существует определенная категория граждан, имеющая право пользования квартирой бессрочно или на определенное время. Это:

  • лица, которым жилье досталось с условиями по завещанию (п.1 ст.33 ЖК РФ).

    Статья 33 ЖК РФ. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу

    1. Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения.

      По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании.

    2. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности граждане, проживающие в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несут солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданами.
    3. Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.
  • Граждане, отказавшиеся от приватизации в пользу других членов семьи (п.18 Постановления Пленума ВС РФ №14).
  • Супруг (а), с которой (ым) заключен брачный договор с указанной длительностью проживания в квартире.
  • Выписка из квартиры собственника: основания, кого нельзя выписатьДети до 14, до 18 лет (в зависимости от разных обстоятельств).
  • Члены ТСЖ и других кооперативов, вносивших паи на строительство дома (№189-ФЗст.19).

В подобных случаях практически отсутствует возможность выселения.

Сняться с регистрационного учета лица данной категории могут только по собственному желанию.

С несовершеннолетними гражданами дела обстоят еще сложнее. При адекватном воздействии на прописанных лиц возможно решение проблемы мирным путем.

Одним из выходов некоторые считают внесение задатка и других денежные компенсаций. Но это не является стопроцентным гарантом, есть риск потерять время и средства.

Причины и последствия покупки квартиры с зарегистрированными в ней людьми

Сделки с недвижимостью часто сопряжены с различными рисками. Поэтому весь процесс должен сопровождаться усиленным контролем с обеих сторон. Особенно это касается покупателя, ведь он отдает свои деньги, за которые хотелось бы приобрести беспроблемное жилье. Однако на практике может возникнуть ситуация, когда бывший владелец специально или неумышленно не выписался из квартиры сам или не снял с регистрационного учета членов семьи либо посторонних лиц.

Такая ситуация может возникнуть в случаях:

  • умышленного введения в заблуждение покупателя по различным мотивам;
  • забывчивости продавца, который мог несколько лет назад прописать кого-то из своих знакомых и забыть об этом;
  • сложности процедуры выписки несовершеннолетних (при несогласии органов опеки) или приговоренных к лишению свободы лиц, отбывающих наказание;
  • договоренности между продавцом и покупателем об отсрочке процедуры выписки.

Так как сделка состоится независимо от наличия прописанных в квартире лиц, то решение дальнейших проблем ложится на плечи нового собственника. Ведь именно он будет нести увеличенные расходы по коммунальным платежам, если в квартире не установлены индивидуальные приборы учета. Это самое безобидное из последствий.

Чтобы этого избежать, достаточно потребовать от продавца актуальную справку о зарегистрированных на жилплощади лицах. Если таковых нет, то можно смело заключать сделку. Даже если на момент получения такой справки в квартире прописан сам хозяин и его семья, то вы будете знать, что там больше никого нет.

Предлагаем ознакомиться:  Сокращенный предпраздничный рабочий день

Купить квартиру с прописанными можно только по своей невнимательности или по согласию с бывшим владельцем. Решить проблему будет сложно, если не подстраховаться заранее, включив соответствующий пункт в договор купли-продажи.

Выселение и выписка принудительно

Задача, как выписать бывшего собственника из квартиры, имеет два решения: в добровольном порядке и принудительно. Разберем каждое из них.

На деле в большинстве случаев бывший хозяин заблаговременно решает вопрос со снятием с регистрационного учета. Для этого ему достаточно обратиться в подразделение по вопросам миграции МВД (ПВМ МВД) или МФЦ со следующими документами:

  • заявления от всех совершеннолетних лиц, прописанных в квартире:
  • паспорта этих граждан;
  • адресные листки убытия на каждого.

Все остальные сведения и документы ПВМ МВД запрашивают самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия. Следует учесть, что проблема может возникнуть с несовершеннолетними. Законный представитель должен гарантированно зарегистрировать их на другой жилплощади, прежде чем выписать с прежней.

Если прежний владелец не желает выписываться, то от сделки лучше отказаться. Однако в случае, если данное обстоятельство выяснилось уже после оформления всех бумаг, придется обращаться в суд. Практически во всех случаях судья становится на сторону нового владельца, руководствуясь все той же статьей 292 ГК РФ. Особенно много дел рассматривается по лицам, которые прописаны в квартире, но их местонахождение неизвестно.

Суть разбирательства в том, чтобы признать того или иного гражданина утратившим право пользования жилым помещением и снять его с регистрационного учета. Положительное судебное решение дает основание специалисту ПВМ МВД выписать его из квартиры без согласия.

При обоюдном согласии бывший собственник и члены его семьи выписываются из продаваемой квартиры добровольно. Если этого не произошло или в квартире прописаны лица, находящие неизвестно где, обращайтесь в суд с иском об утрате права пользования квартирой и снятии с регистрационного учета.

Прежде чем писать исковое заявление стоит направить бывшему хозяину жилья уведомление заказным письмом. В него включите ссылку на пункт договора купли-продажи, в котором оговариваются условия освобождения жилья и снятия с регистрационного учета. Упомяните также и о необходимости оплачивать повышенные коммунальные платежи, часть суммы которых будет взыскана с бывшего хозяина в случае судебного разбирательства.

Если никаких действий не последовало, то обращайтесь в суд по месту жительства прежнего собственника с исковым заявлением о его снятии с учета. Для этого в канцелярию суда предоставьте следующие бумаги:

  • исковое заявление «Об утрате права пользования жилищем и снятии с учета» и его копия для ответчика;
  • договор купли-продажи квартиры;
  • справка из регистрирующего органа № 8;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • документ, который подтверждает право собственности на квартиру (свидетельство, выписка из ЕГРП).

Чаще всего суды удовлетворяют заявленные требования даже при неявке ответчика и выдают решение, с которым следует обратиться в ПВМ МВД для его выписки, а также в управляющую компанию для снижения и перерасчета платежей за коммунальные услуги.

Учтите, что сложности могут возникнуть с выпиской несовершеннолетних, так как встречные требования могут заявить органы опеки, если детей некуда прописать. При самом неблагоприятном сценарии сделку могут просто аннулировать, чтобы защитить права детей.

Другая проблемная категория – это граждане, отбывающие наказание в местах лишения свободы. Для их выписки требуется нотариально заверенное личное согласие. В исправительных учреждениях, как правило, правом совершать определенные нотариальные действия обдалают началники таких учреждений. Бланк согласия нужно взять в ПВМ МВД и посетить сидельца в колонии. Однако гораздо проще будет решить эту проблему через суд вышеуказанным способом.

Предлагаем ознакомиться:  Что делать, если машина продана, а транспортный налог присылают?

Учтите, что человек, который в свое время отказался от приватизации в пользу другого родственника, сохраняет право пользования жилым помещением, поэтому его не получится снять с регистрационного учета даже через суд.

Если вы не уследили и приобрели квартиру с прописанными в ней гражданами, не отчаивайтесь и не паникуйте. Постарайтесь договориться с ними о добровольном снятии с регистрационного учета. При отказе обратитесь в суд и выпишите их принудительно.

Выписываем бывших жильцов через суд

Первое, что необходимо сделать еще перед заключением договора купли-продажи, – это заказать расширенную выписку из домовой книги. Данный документ можно получить в паспортном столе.

Внимание! Расширенная выписка из домовой книги отличается от обыкновенной тем, что в ней указаны не только прописанные граждане на постоянной основе, но и на временной, а также временно выписавшиеся (отбывают срок тюремного заключения, проходят длительное лечение и т.п.).

Есть два варианта оформления выписки граждан, вовремя не снявшихся с регистрационного учета при продаже квартиры:

  1. в паспортном столе;
  2. через суд.

Если получится решить вопрос в паспортном столе, то хорошо. Если же не получится, то придется обращаться в суд.

Вопрос о том, обязательна ли выписка бывшего собственника из квартиры, при ее продаже, мы подробно рассматривали в этом материале, а узнать о том, как выписать гражданина из квартиры, в которой вы стали собственником, можно тут.

Если собственник и другие прописанные члены его семьи по каким-либо причинам не снимаются с регистрации, то можно обратиться с пакетом документов в ближайшее отделение паспортного стола. При этом следует соблюдать некоторые нюансы:

  • все прописанные граждане совершеннолетние, дееспособные и не страдают психическими расстройствами (в частности, бывший собственник);
  • собственник не имеет бессрочного права пользования квартирой.

Необходимый пакет документов:

  1. договор купли-продажи;
  2. паспорт с указанным в нем местом новой прописки;
  3. документы, подтверждающие право собственности на новое жилье (может быть и с обременением, и без такового);
  4. выписка из домовой книги, подтверждающая наличие на жилплощади зарегистрированных граждан из числа членов семьи бывшего собственника (или его самого).

После сбора всех обязательных бумаг следует:

  • предъявить документы в паспортном столе;
  • написать заявление, в котором будет указана просьба выписать бывших жильцов квартиры;
  • ожидать результата от 3 до 5 рабочих дней (в зависимости от сложности дела).

Выписка из квартиры собственника: основания, кого нельзя выписать

Если вы все сделали верно, то с процедурой не должно возникнуть проблем. Однако в зависимости от сложности вопроса процесс может затянуться.

Справка! Паспортный стол не имеет права выписывать граждан на основании правовых актов, так как этот орган не судебный.

После осуществления процедуры снятия с регистрационного учета жильцов, не имеющих права проживать на купленной жилплощади, паспортным столом делается новая запись в домовой книге и выдается обновленная справка о новом собственнике и его членах семьи.С данным документом следует срочно обратиться в ЖКХ для расчета коммунальных услуг. Ведь зачастую сумма в квитанции по тем или иным коммунальным ресурсам напрямую зависит от количества жильцов в квартире.

В случае отказа о выписке, паспортный стол обязан разъяснить возникшие препятствие и возможные пути решения.

Обнаружив, что бывшие жильцы остались прописаны в квартире, можно попробовать решить дело полюбовно, направив им уведомление о том, что они утратили право пользования данной квартирой и должны выписаться из нее. Если ответ не был получен, остается лишь один выход — обращаться в суд.

К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

  • нотариально заверенный договор купли-продажи жилого помещения;
  • свидетельство о праве собственности на приобретенную недвижимость;
  • справку о регистрации по месту жительства;
  • копию уведомления, отправленного старым жильцам, с почтовой квитанцией и описью вложения;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • копию искового заявления, отправлявшегося ответчику, с почтовой квитанцией и описью вложения;
  • доказательства, что бывшие жильцы добровольно выселились из помещения и больше там не проживают, если таковые удастся собрать.
Предлагаем ознакомиться:  Как выписать из квартиры прописанного бывшего мужа

Называться документ будет — «Исковое заявление об утрате права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета». Данные требования необходимо аргументировать тем, что согласно подпункту «е» пункта 31 «Правил снятия граждан РФ с регистрационного учета», подобные действия производятся только по решению суда. Подавать исковое заявление нужно по месту жительства зарегистрированных в квартире жильцов.

Согласно ст. 209 ГПК РФ, судебное решение, если только оно не было обжаловано, вступает в силу через месяц после его принятия. На его основании органы ФМС должны снять ответчика с регистрационного учета. Но это происходит далеко не всегда. Для верности истец может лично съездить с решением суда в паспортный стол и написать заявление на снятие ответчика с регистрационного учета.

Выписка из квартиры собственника: основания, кого нельзя выписать

Александр Якунин, рмнт.ру

03.10.14

Каких-то законов, ограничивающих право граждан на регистрацию в продаваемой квартире, не существует. Однако статья 292 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что при смене собственника, предыдущий владелец, его семья и иные лица, прописанные в жилом помещении, теряют право пользоваться им.

Логично, что из этого следует необходимость снятия с регистрационного учета. При этом сроки данной процедуры не оговорены, что еще раз заставляет внимательнее относиться к составлению договора купли-продажи. Если есть лица, которые имеют законные основания пользоваться жилой площадью даже после ее реализации, то их перечень должен содержаться в договоре купли-продажи с указанием такого права п. 1 ст. 558 ГК РФ.

Выписываем бывших жильцов через суд

Если бывший собственник не выписывается из жилья, следует обращаться в суд для дальнейшего рассмотрения дела.

Это бывает в том случае, когда паспортный стол не смог удовлетворить заявление о выписке.

Причины, по которым паспортный стол не сможет выписать бывших жильцов:

  1. без согласия зарегистрированных граждан;
  2. в квартире прописаны несовершеннолетние дети;
  3. отсутствие возможности лишить гражданина места жительства, имеющего право бессрочного пользования (по завещанию, отказавшиеся от приватизации и т.п.).

Важно! В подобных случаях паспортный стол может выписать граждан только с предъявлением судебного распоряжения.

Необходимый пакет документов для обращения в суд:

  • договор купли- продажи;
  • документы, подтверждающие смену собственника (свидетельство о праве собственности на нового хозяина);
  • справка из паспортного стола № 8;
  • исковое заявление;
  • квитанция с оплаченной госпошлиной.

Разрыв и развод в семье

Единого образца искового заявления о выселении граждан из жилплощади не существует, каждая ситуация индивидуальна. Но составлять его необходимо по определенной форме, опираясь на нормативно-правовые акты.

Структура искового заявления:

  1. вводная часть – общая информация о судебном органе, истце и ответчике.
  2. Описательная – краткая характеристика обстоятельств дела и причины обращения в суд.
  3. Мотивированная – основания, на которых истец требует разрешения вопроса в его пользу, нормативно-правовые акты, на которых опирается истец для удовлетворения искового заявления.
  4. Просительная – требование истца по отношению к ответчику. В данном случае, прошение о выселении гражданина из квартиры, принадлежащей другому собственнику.

Какие проблемы могут возникнуть?

В неприятной ситуации можно оказаться, если в купленной квартире прописан ребенок или гражданин, отбывающий срок тюремного заключения.

В первом случае при выписке несовершеннолетнего потребуется разрешение органов опеки. Все из-за того, что выписать ребенка в никуда, без предоставления места прописки взамен купленного помещения нельзя. В противном случае опека может расторгнуть договор купли-продажи, посчитав права несовершеннолетнего нарушенными.

Что касается осужденных, то их выписка происходит только через суд, с предоставлением копии приговора. Получить этот документ не так просто. Есть несколько вариантов решения данной проблемы:

  • взять приговор у самого осужденного;
  • обратиться в судебный орган, где был осужден гражданин;
  • написать заявление о предоставлении документа на основании выписки из квартиры.

Используя приведенную инструкцию и советы, можно быть уверенным, что решить вопрос выписки бывших жильцов квартиры сложно, но можно. Главное – учитывать все возможности еще до заключения договора купли-продажи.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Добавить комментарий

Adblock detector