Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Отмена нотариальных сделок ⋆ Сделки с недвижимостью в России 2019

Почему так важно регистрировать договор

Участие в долевом строительстве сам по себе процесс достаточно рискованный. Квартиры, как таковой, еще не существует, ее нельзя «потрогать руками» и посмотреть. Неизвестно, какие события произойдут за долгий период ожидания новоселья: стройка может остановиться, застройщик может обанкротиться. По сути, ДДУ – это единственный документ, имеющийся на руках у дольщика, который подтверждает его право на квартиру и дает ему возможность требовать возврата вложенных денег, взыскивать неустойку, предъявлять другие законные требования к застройщику.

Росреестр проводит проверку договора и представленных застройщиком документов на их подлинность, соответствие нормам права, наличие ограничений. В случае успешной проверки ДДУ вносится в специальный реестр, и данный объект закрепляется за конкретным дольщиком. Если регистрирующий орган обнаружит, что в реестре уже имеется запись о ДДУ, заключенном на данную квартиру, в регистрации будет отказано.

Что изменится с 1 июля 2019 года

В декабре 2017 года Президент РФ озвучил свой вариант решения проблемы обманутых дольщиков – резкое ужесточение правил привлечения средств рядовых граждан в возведение жилья, вплоть до полного запрета продавать квартиры в недостроенных домах. На тот момент, порядок участия в долевом строительстве выглядел следующим образом:

  1. граждане самостоятельно выбирали застройщика и объект, в котором планировали получить готовую квартиру;
  2. с гражданами заключался договор долевого участия в строительстве, который регистрировался в Росреестре;
  3. по условиям ДДУ можно было использовать как собственные сбережения, так и средства ипотечного и потребительского кредитования;
  4. заключить договор можно было на любой стадии строительства, а полученные средства застройщик мог использовать фактически для любых целей – достройка других объектов, погашение собственных долгов, инвестирование в рискованные активы и т.д.

Предметом договора долевого строительства являлся не конкретный объект недвижимости, а право требования определенной доли будущего многоквартирного дома. Для этого в договоре указывалось количество квадратных метров, которые соответствовали приобретенной доле в будущем МКД. Хотя сроки сдачи готовых объектов предусматривались проектной и технической документацией, привлечь застройщика к ответственности за их нарушение было крайне сложно.

Защита интересов дольщиков была ограничена только суммой компенсационных фондов, а затем и страхования гражданской ответственности застройщиков. Однако это только частично решало проблему, если строительная компания приостанавливала возведение объекта или вовсе подавала заявление на банкротство. Сумма компенсации или страховки была несоразмерно меньше вложенных средств, а получить права на объект незавершенного строительства можно было только при завершении банкротства застройщика.

Отмена нотариальных сделок ⋆ Сделки с недвижимостью в России 2019

Вариант с предъявлением иска к застройщику также не гарантировал возмещения ущерба. Даже если возбуждалось банкротное дело, получить деньги обратно можно было после продажи имущества должника, в том  числе незавершенного объекта строительства. Эта процедура могла затянуться на годы, а продать незавершенку на стадии котлована или первых этажей было вовсе невозможно.

Государство не могло удовлетворить денежные и имущественные требования дольщиков, поскольку эти правоотношения регулировались гражданским законодательством. Однако почти все предложения по решению данной проблемы носили разовый и бессистемный характер. Предложения Президента РФ, высказанные на прямой линии с населением, и отраженные в поручении Правительству РФ, практически в полном объеме были приняты законодателем.

Предлагаем ознакомиться:  Высшая квалификационная коллегия судей РФ || Высшая квалификационная коллегия судей российской федерации состав

Нововведения в систему долевого строительства были реализованы в несколько этапов. Они подразумевают уход от частного финансирования строительных проектов к использованию банковских и финансовых инструментов. К июлю 2018 года порядок заключения ДДУ заключался в следующем:

  • для договоров, заключенных до 20 октября 2017 года, возмещение ущерба происходит только через компенсационные фонды и страхование гражданской ответственности застройщиков (размер страховой выплаты зависит от условий договора, заключенного между застройщиком и страховщиком);
  • с 20.10.2017 года начал функционировать Фонд защиты прав дольщиков, который самостоятельно страхует средства граждан через АСВ (Агентство страхования вкладов), а размер гарантированного возмещения от ущерба может достигать 10 млн. руб.;
  • для застройщиков введено обязательное требование о банковском обслуживании, причем на каждое разрешение на строительство (т.е. на каждый объект) открывался целевой расчетный счет;
  • первичный контроль за расходованием средств дольщиков осуществляет банк, который обязан отказывать в совершении операций для нецелевых затрат (нельзя покупать акции и ценные бумаги, вкладывать привлеченные средства в новые проекты, и т.д.);
  • контроль за целевым расходованием средств, поступивших по ДДУ, осуществляется по линии Центробанка РФ, который вправе отозвать лицензию за нарушение правил банковских операций.

На переходный период было введено обязательство создавать новое юридическое лицо для каждого нового объекта строительства. Это означало, что застройщик практически лишался возможности направлять средства от дольщиков на достройку проблемных объектов по другим адресам. Одновременно с контролем за целевым расходованием средств, такая мера существенно снижала риск прямого мошенничества или злоупотребления со стороны строительной компании.

Новые правила распространялись на действующие договоры только в ограниченном режиме. Это приводило к ситуации, когда часть дольщиков, заключивших договоры до 20.10.2017 года, могли рассчитывать только на страховую выплату. Другая часть участников долевого строительства, вложивших средства после 20.10.2017 года, значительно повышала шанс вернуть свои деньги, так как их защитой занимался уже Фонд.

Однако ключевым нововведением, которое до июля 2019 года носит рекомендательный и добровольный характер, является введение эскроу-счетов. Именно это правило означает фактический отказ от ДДУ в 2019 году, поскольку использование эскроу-счетов  полностью запрещает застройщику использовать привлеченные средства для текущего строительства.

Разберем, что будет вместо ДДУ в 2019 году, с учетом второго блока законодательных поправок.

Все новеллы законодательства, вступившие в силу с июня 2018 года, сохранят действия и в 2019 году. Однако второй блок поправок устанавливает еще более строгие правила долевого строительства:

  1. для получения разрешения на строительство многоквартирного здания, застройщик должен зарегистрировать новое юридическое лицо, открыть целевой счет в банке, застраховать свою ответственность;
  2. строительство одной компанией сразу нескольких объектов допускается только при комплексной застройке территории (например, при возведении целого квартала);
  3. одновременно с заключением договора, на каждого дольщика открывается индивидуальный целевой эскроу-счет, на который зачисляются все средства (собственные сбережения, кредитные средства);
  4. средства на эскроу-счетах автоматически блокируются на весь период строительства, т.е. застройщик не может их получить до сдачи готового объекта и подписания акта на ввод в эксплуатацию;
  5. одновременно происходит страхование средств дольщиков через Фонд, на случай банкротства застройщика или обслуживающего банка.

Ключевым преимуществом долевого строительства являлась возможность приобрести объект на начальных стадиях возведения по сниженным ценам. Добросовестный застройщик, заблаговременно продавший всю площадь МКД, мог эффективно их использовать – заранее приобретать материалы, планировать свою деятельность, инвестировать в другие объекты.

Отмена нотариальных сделок ⋆ Сделки с недвижимостью в России 2019

С введением эскроу-счетов, возможность злоупотребления или мошенничества практически полностью устраняется. Банк перечислит деньги застройщику только после завершения строительства и получения акта на ввод объекта в эксплуатацию. Такая норма влечет следующие последствия для покупателей и застройщика:

  • практически полностью теряется смысл раннего привлечения средств от граждан, так как застройщику придется использовать собственные ресурсы и финансы для стройки;
  • лишаясь возможности получить деньги дольщиков до завершения строительства, застройщик не заинтересован в предоставлении скидок, в результате чего цена по ДДУ практически сравняется со стоимостью готовой квартиры или вторичного жилья;
  • получить деньги с эскроу-счета до завершения строительства не сможет и сам дольщик, если не представит соглашение о расторжении ДДУ.
Предлагаем ознакомиться:  Штраф за просроченную страховку 2019, сколько штраф за просроченную страховку на машину

Таким образом, государство практически гарантирует гражданам сохранность вложенных средств, однако устраняет большинство преимуществ долевого строительства. Более того, во исполнение поручений Президента РФ, планируется к 2024 году ввести полный запрет на продажу недостроенного жилья. Это и будет являться отказом от долевого строительства.

Как проверить регистрацию ДДУ

Проверить, зарегистрирован или нет договор в Росреестре, можно несколькими способами.

  1. На документе, регистрация которого прошла успешно, должен стоять штамп госоргана, также ему присваивается свой номер, за которым он числится в реестре.
  2. Можно обратиться в МФЦ или сам Росреестр и получить там выписку из ЕГРН обо всех зарегистрированных ДДУ, в которой содержатся сведения об участке, где возводится дом, а также о договорах, заключенных на данный объект. Если ДДУ зарегистрирован, то его номер также будет находиться в списке.
  3. Узнать о регистрации своего ДДУ можно в онлайн режиме на сайте Росреестра.

Проверку желательно проводить через несколько дней после регистрации, поскольку данные в Росреестре обновляются с опозданием, и есть большая вероятность, что сразу дольщик не обнаружит в списке своего договора.

После того, как строительство дома завершено, и между девелопером и инвестором подписан передаточный акт, производится регистрация объекта строительства. Для оформления права собственности, обе стороны договора должны представить в Росреестр необходимые документы, которые также проходят проверку на законность и подлинность.

При этом госорган устанавливает, не имеется ли каких-либо ограничений участия в сделке в Росреестре. Если выявляются ограничения или препятствия для прохождения регистрации, оформление приостанавливается, и документы возвращаются с отказом.

Нюансы переходного периода

Приоритетом государства является защита интересов дольщиков от действий недобросовестного застройщика или форс-мажорных обстоятельств. С июля 2019 года такая защита будет осуществляться сразу по трем направлениям:

  1. для договоров, заключенных до 20.10.2017 года, возмещение ущерба возможно только по страхованию гражданской ответственности застройщика;
  2. ущерб по договорам, заключенным в период с 20.10.2017 до 01.07.2019 года, будет возмещаться по линии Фонда защиты интересов дольщиков;
  3. для договоров, которые будут заключаться после 01.07.2019 года, полную финансовую ответственность будет нести банк, обслуживающий эскроу-счет.

Изменения в правилах договора на долевое участие

Для договоров, заключенных до введения системы страхования, единственным вариантом возмещения ущерба является предъявление претензий непосредственно к застройщику. В прежнем режиме сохраняется требование о размере уставного капитала застройщика, регистрации нового юрлица для каждого разрешения на строительство, страхования гражданской ответственности.

До 1 июля 2019 года застройщик может по своей инициативе использовать схему с привлечением средств на эскроу-счета. Это должно стимулировать продажи, поскольку граждане получают максимальную гарантию на случай приостановки строительства или банкротства застройщика. Однако только наиболее крупные строительные компании могут позволить себе использовать собственный капитал для полного возведения МКД. Кроме того, в этом случае застройщику выгоднее достроить объект и продать готовые квартиры значительно дороже.

Предлагаем ознакомиться:  Налог на имущество ребенок инвалид

К чему приведет ужесточение мер в сфере долевого строительства? В этом случае возможны следующие последствия:

  • на рынке останутся только крупные компании, чьи финансовые ресурсы и деловая репутация позволит возводить многоквартирные дома даже при блокированных средствах дольщиков;
  • активное участие банка в обеспечении финансовых обязательств сторон упростят процедуру возмещения ущерба, приведут к появлению новых банковских продуктов (например, получение ипотеки в банке, обслуживающем эскроу-счет, практически полностью устраняет риск невозврата заемных средств);
  • система страхования останется дополнительным ресурсом для возмещения ущерба, если цена будущей квартиры по договору превышает 10 млн. руб.

На проблему обманутых дольщиков, уже столкнувшихся с банкротством застройщика или замораживанием строительства, нововведения практически не повлияют. Помимо страхового возмещения или предъявления исков к застройщику, граждане могут использовать вариант с признанием прав на объект незавершенного строительства. Это можно сделать через суд, если официально подано заявление о банкротстве застройщика.

Какие существуют ограничения на проведение сделки по ДДУ

Законодатель установил несколько видов обременений на недвижимые объекты, которые не позволяют собственникам в полной мере распоряжаться принадлежащим им жильем. На сайте Росреестра ограничения участия в сделке обязательно указываются, данные находятся в общем доступе, где с ними может ознакомиться любой желающий.

В сфере долевого строительства чаще всего

в качестве обременения выступает ипотека

. Инвестор, приобретающий квартиру у застройщика на заемные средства кредитного учреждения, даже после регистрации своего права собственности, не может совершать с ней никаких сделок без разрешения банка, поскольку жилье вплоть до полного погашения кредита находится в залоге у банка.

Если жилье по ДДУ оформляется на ребенка, то это также является ограничением на совершение любых сделок с данным объектом. В Росреестр заносятся сведения о наличии обременения. При желании продать эту квартиру, необходимо сначала получить разрешение органов, занимающихся опекой и попечительством.

Еще одним видом ограничения, с которыми могут столкнуться граждане – наложение на объект недвижимости ареста, при котором запрещается совершать любые действия с данным объектом. Наложение, так же как и снятие ареста, производится судебным органом.

Какие документы нужны для продажи квартиры от собственника

Граждане сами могут установить ограничение на совершение любых сделок с принадлежащим им жильем без своего личного участия. Для этого нужно прийти в Росреестр и написать соответствующее заявление. Сведения о существующем запрете вносятся в государственный реестр, и с этого момента регистрация сделок с данным объектом без участия его собственника или его представителя становится невозможной. Однако запрет не может повлиять на регистрирующие действия с недвижимым объектом, которые производятся по решению суда или судебными приставами.

Если вам необходимо получить более подробную консультацию о регистрации ДДУ, о том, какие существуют ограничения на совершение сделок, и как их можно снять, как наложить запрет на проведение операций с вашей недвижимостью, обратитесь в Общество защиты прав дольщиков. Мы не только проконсультируем вас по любым вопросам, но также обеспечим юридическое сопровождение вашей сделки, и поможем провести ее максимально безопасно. Информация о средствах связи с нами размещена в разделе «Контакты».

Добавить комментарий

Adblock detector